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2024年11月24日
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自6月份呼和浩特明文放開樓市限購以來，由46個城市組成的“限購大軍”已迅速瓦解。據統計，僅8月前25天便有哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個城市松綁限購，其中明文取消或部分取消者達14個。目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市以及南京、三亞、珠海、蘭州、長春等城市尚未松綁限購。
對于限購松綁政策的作用，一線城市該不該松綁等問題，中新網房產頻道特邀請中國房地產業協會名譽副會長朱中一做客視頻訪談，同廣大網友一起，解讀本輪2010年以來的樓市調控政策。
評價：2010年以來的調控遏制了投機性需求
從2010年初的“國十一條”到2013年的“國五條”，中國樓市在房價大幅上漲的同時也迎來了一系列的“史上最嚴”調控政策。
朱中一肯定了本輪調控的作用，他表示，限購、限價等行政性措施在短期內對遏制房價過快上漲有作用，居民的購房需求逐漸趨于理性，自住性需求成為市場主體；另外，保障性安居工程力度的加大，有力地緩解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，推動了住房供應結構向“政府保基本、市場滿足多層次需求”的轉變，“雙軌制”的住房體系已初步建立。
此番樓市調整，與宏觀經濟增速放緩、不少城市明顯供大于求、利率市場化后貸款難度加大、政策引導下購房者預期生變等有關，但主要是市場本身的調整結果。
觀點：地方過度依賴土地財政加速樓市下行
今年以來，樓市出現了“掉頭向下”的趨勢。上半年，全國房地產開發投資增速下降，商品房和住宅的新開工面積、銷售面積與銷售額也出現了負增長。與此同時，從國家統計局公布的7月70個大中城市房價數據來看，北上廣深也首次加入了新房二手房價格全部環比下跌的隊伍。
朱中一認為，房地產市場與宏觀經濟密切相關，其調整受宏觀經濟影響較大。“今年以來，國民經濟三期疊加，也就是經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期，相對應我國的房地產市場也進入了增速的趨緩期、結構的調整期和政策的完善期。”
“另一方面，部分地方過度依賴房地產和土地財政，也進一步造成了開發量過大。”在朱中一看來，此次樓市調整，或許將促使一些城市對房地產和土地財政的過度“依賴癥”走向盡頭。
除此之外，朱中一指出，2013年市場中的一些非理性因素，諸如去年年初房產轉讓交20%個稅問題引發的恐慌性交易等，既造成了不少地方房地產指標的過快上漲，也導致了不少消費者的超前消費，自然也造成了今年一些指標的增幅下降或更多指標的同比下降，也促使商品房待售量進一步增加。
朱中一強調，樓市調整是一種正常的情況，“我們要正視一種新的常態，那就是房地產增速將來肯定會逐步放慢。”
專家：取消限購對樓市影響不大
在此背景下，今年以來，房地產市場進入調整期，在“分類調控”思想指導下，地方樓市政策頻頻微調，在限購松綁、貸款優惠、落戶條件等諸多方面開始發力。據中新網房產頻道統計，目前限購松綁的城市已達37個城市，僅剩北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市以及南京、三亞、珠海、蘭州、長春等城市尚未松綁限購，松綁限購城市已達8成。
就地方調控政策“底線”問題，朱中一進一步分析，若涉及到風險的事項還要明確該如何防范。朱中一舉例稱，“比如在市場下行時，如何加強對商品房預售資金的監管，如何防止棄房斷供；市場回暖時，如何防止房價上漲的蔓延等。”
對于取消限購的作用，朱中一談到，“對活躍房地產市場有一定的作用，特別是對有支付能力但原先不具備資格的人提供了機會，所以個別城市在一段時間內交易量有明顯增加，但是我認為沒有必要夸大它的作用。”他同時指出，限購從某種意義上來講，它只是解決了一小部分，有支付能力的人問題，沒有更多解決老百姓的購房能力問題。
另外，原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受中新網房產頻道專訪時也表示，“限貸”目前在房地產市場的影響力遠遠大于限購。“真正對房地產影響最大的，是資金渠道。銀行房貸政策寬松些，市場就猛一點，銀行貸款停了，市場就基本停了。”
預測：不主張一線城市放松限購 限價令可以松綁
中國房地產協會秘書長顧云昌在接受中新網房產頻道采訪時表示，對于現在來說，市場形勢已經發生了質變，已經由過去的“控房價”變為現在的“去庫存”，地方也根據自身情況適當放寬限購政策，而限購總有一天會全部取消。
與二三線城市紛紛松綁限購政策不同的是，一線城市始終堅守限購政策的紅線。
對此，朱中一認為，北上廣深四大一線城市有其特殊性，目前還不應該放開限購，“一線城市社會公共資源多，大家紛紛向北上廣深涌進，而現在國家對特大城市還有規模控制問題。”
中原地產首席分析師張大偉也表示，年內還將有多個城市會出臺不同力度的松綁限購政策，除一線城市外，都將在年內取消限購政策。
與對一線城市的限購松綁持否定態度不同，對于一線城市高端樓盤限價問題，朱中一表示，北京、上海等都可以放松。朱中一認為，高端樓盤價格還是應回歸市場，“前兩年國家把穩定房價目標卡得太死了，商品房價格是由供需雙方協商決定的，如果房地產商也提出8萬塊，購房者認可就會買，不認可就不買，如果大家都不買，可能就會降到6萬，這是市場的行為。”
另一方面，在朱中一看來，按照十八屆三中全會的部署，加快推進促進市場持續健康發展的長效機制也十分重要。朱中一列舉稱，如進一步完善市場配置和政府保障相結合的住房制度，建立不動產登記制度，實現全國住房信息聯網；積極穩妥地推進與房地產有關的財稅、金融、土地等制度改革；依法規范市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度；推進建筑工業化和住宅產業化等。
