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2024年11月24日
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今年年初，在北京工作的白領張齊準備自己創業。急需啟動資金，就到銀行辦理房產抵押貸款。銀行方面說要查驗其房產真實性，讓他回去等消息。左等右等，不見回音。再去問，銀行解釋，由于需要到住房和土地兩個部門分別查詢，會耽擱些時間。張齊很無奈，為啥沒有一個統一的信息平臺，能讓銀行迅速了解申請人的情況？
按照日前國務院法制辦公室公布的《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》，今后我國將建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。那時，像張齊這樣創業的人將不會再遇到這樣的無奈。
實行不動產統一登記后，哪些不動產需要進行登記？登記是自愿還是強制？公民隱私如何保護？登記會對房地產市場帶來怎樣的影響……圍繞這些社會普遍關心的問題，記者進行了采訪。
登記的不只是房產
不動產登記采取自愿原則，但不登記可能出現法律保護不足的情況
“不動產登記，首先要界定何為不動產”，中國社會科學院法學所研究員孫憲忠說，“實物形態的土地和土地上下附著的建筑物、構筑物、生存物等都是不動產。” 看似專業的不動產概念實際上和我們每個人的生活都息息相關，土地、房屋、草原、林地、海域等都屬于不動產范疇。簡而言之，不動產登記就是物權登記或是權利登記。不動產登記制度作為一項基本的物權制度，可以更好地保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。
哪些不動產權利需要登記？《征求意見稿》規定，需要辦理登記的不動產權利有：集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，以及法律規定需要登記的其他不動產權利。很顯然，并非只有房屋所有權需要登記。
不動產登記是自愿的還是強制的呢？孫憲忠說，不動產登記屬于自愿登記。但是，在他看來，這是一種“自愿的強制”。因為如果不到登記機關登記，會使房產、土地等不動產權利歸屬和轉讓存在隱患。“不動產權利的擁有并非通過登記產生，但不動產交易作為一種權利的交易，交易過程中確認這些權利是否存在、如何發生變動，都要依靠完善的不動產登記。”孫憲忠解釋。
不動產登記后，私有財產情況會不會外泄？事實上，為了保護公民的個人隱私，《征求意見稿》嚴格限定了登記資料的查詢范圍和查詢申請人。只有權利人、利害關系人、有關國家機關有權依法查詢、復制不動產登記資料。不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密。
小產權房是否可以申請登記呢？孫憲忠說，不動產登記是對物權的登記，前提是這些權利必須合法、有效。小產權房目前仍是違規建設的，按照“違法者則無權利”的原則，是不可以申請登記的。
辦證不用多跑腿
將用3年時間全面建立不動產統一登記制度
一個城市居民買了一套房，他的房屋所有權和土地使用權要分別去土地和住房兩個部門進行登記；一個農村居民同時承包了耕地和林地，他也分別要去農業和林業兩個部門進行確權。多跑腿，這是目前人們辦理不動產登記面臨的另一個無奈。
“這是由于我國的不動產是分散登記的，登記職責分布在多個部門，甚至曾經在多個級別，都是各管一攤”，孫憲忠認為，作為計劃經濟的產物，多部門、多級別登記主要是為了加強行政管理。隨著經濟社會的發展，特別是市場經濟對歸屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高，分散登記的弊端越來越明顯。登記程序、標準各不相同，權屬證書五花八門，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還會帶來交易風險。
據了解，目前在我國，建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。
去年底召開的國務院常務會議提出建立不動產統一登記制度。目前已明確，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，未來要做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。各地則在中央統一監督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統一到一個部門。
在今年3月召開的第一次不動產登記工作部際聯席會議上，國土資源部部長姜大明表示，將用3年時間全面建立不動產統一登記制度，用4年時間運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢，形成不動產統一登記體系。
最近，國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志在接受中國政府網在線訪談時也透露，從2014年開始，力爭1年左右時間基本完成各級職責整合和基礎制度建設；2年左右時間逐步銜接過渡，統一規范實施；3年左右時間全面建立并完善各項制度；4年左右時間建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平臺。
登記不會帶來降價潮
登記順利完成可以為房產稅征收做好技術準備
調查發現，對于不動產登記的“威力”，公眾首先寄望于其能夠平抑房價。甚至有房地產業內人士也提出，如果不動產登記實施，房價馬上會下跌的觀點。孫憲忠認為，不動產登記的主要意義并不是調控房價，而在于明晰產權，更有效地保護不動產權利人以及不動產交易當事人的合法權益，保障房屋等不動產的交易安全。
中國房地產學會副會長陳國強也提出，對于不動產登記與房價正向聯動預期不應過高。他分析，就房價本身來說，最終決定因素還是供求關系。不排除有些家庭或個人由于不愿進行登記，而對部分房產做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進入市場流通，有可能在局部區域出現供應增加導致的房價下行，但是對于不動產登記會帶來降價潮甚至房價崩盤的擔心則完全沒有必要。
不動產登記是否是今后開征房地產稅的前提？不少業內人士對此持肯定態度。陳國強認為，不動產登記為征收房產稅在技術條件上做了準備。如果登記順利完成，房產稅開征就可以進入快車道了。他也坦陳，房產稅的出臺、征收還需經過多道程序，短期內不會落地。
“從長遠看，推進不動產登記制度對房地產業的影響應當說是正面的，是房地產市場步入健康規范管理的前提。不動產的登記確權是個摸清家底的過程，尤其對農村住房市場而言。”陳國強說，黨的十八屆三中全會提出“完善產權保護制度”“賦予農民更多財產權利”等，都離不開不動產統一登記。目前農村住房市場的存量、規模都不亞于城市市場，但農村住房居住狀況、條件、具體面積等數據幾乎是空白，通過不動產登記既可以把這個量摸清，也有助于加強對農民財產權利的保障。
制度設計不能且行且看
應打消公眾“登記是財產大起底”的疑慮
專家強調，不動產是絕大多數國民的主要財產形式，不動產登記涉及每個家庭，要在明確根本目的是保障交易安全、保護權利人權益的前提下，做好制度設計、配套改革等工作。
——不搞另起爐灶。孫憲忠說，推動不動產統一登記并不是要重復登記，而是在已有成果基礎上進行吸納、整合，形成更加高效統一的物權登記體系。現有的各類不動產權證書會繼續有效，今后的登記工作不會影響現有證書的法律效力。
——配合正面引導。對于不動產登記，社會各方面會有不少的顧慮和不理解，陳國強建議，一方面不應回避矛盾，對于類似小產權房等問題如何處理要有明確的思路，另一方面應明確登記本身不涉及權屬來歷，并非“財產大起底”，打消公眾疑慮，讓他們積極配合登記。
——堅持便民利民。“不動產登記是對公眾的物權進行登記，并非行政管理手段，有關政府部門的觀念應當轉變。”孫憲忠說。今后應進一步厘清政府與市場的關系，通過整合登記職能，減少辦證環節，節省登記費用，更好地方便企業、群眾申請和辦理不動產登記。
——完善制度設計。陳國強說，因為不動產登記涉及家庭或個人的重要財產信息，登記制度的設計就不能只著眼登記這一個環節。對于采集的信息如何使用、管理，后續信息如何更新等工作應在系統構建、啟動之前盡量完善，不能抱著“走一步看一步”的想法。
——做好配套改革。孫憲忠認為，從過去的多部門登記改革轉為統一登記，原來各部門登記機關的人員如何安置，未來是否要建立登記官制度、實行統一登記后如何建立人員培訓制度等，這些配套改革措施都需要盡早做出安排。
