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2024年11月24日
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目前來看，正如多位業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，在所有46個(gè)限購城市中，繼續(xù)選擇堅(jiān)守限購的城市可能只會(huì)剩下北京、上海、廣州、深圳。
“2014年樓市最大的特點(diǎn)是什么？房價(jià)下挫，放松限購。昨天，繼南方多地相繼取消或局部調(diào)整限購政策，位于我國最北的省會(huì)城市哈爾濱也宣布全面取消限購，本市戶籍與非本市戶籍在哈爾濱購房將不再有套數(shù)限制。至此，46個(gè)實(shí)施限購政策的城市中，已經(jīng)有37個(gè)城市在各種層面放松限購。面對(duì)全國樓市庫存不斷升溫，各地樓市飄搖，用行政手段限制樓市活力的方式面臨著巨大壓力，退出限購似乎是大勢所趨。作為限購執(zhí)行最為嚴(yán)格的城市之一，北京會(huì)不會(huì)放開限購？”
住宅限購?fù)顺龀背霈F(xiàn)
6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特宣布，調(diào)整限購政策，這也是國內(nèi)自從執(zhí)行限購政策以后第一個(gè)地方政府明確表態(tài)取消限購的城市。隨后，多個(gè)限購城市的住建部門前往呼和浩特“取經(jīng)”。面對(duì)2014年風(fēng)雨飄搖的樓市，地方政府坐不住了。
此后的情景大家頗為熟悉，如同《冰河世紀(jì)》里面的經(jīng)典橋段，當(dāng)小松鼠費(fèi)盡九牛二虎之力把橡果從冰壁上拔出，巨大的裂痕迅速蔓延開來……不久，洪水從這里涌出——呼和浩特率先捅破了這層窗戶紙，其他城市蜂擁而上。
昨天，位于我國最北的省會(huì)城市哈爾濱宣布執(zhí)行了三年零五個(gè)多月的限購政策就此“壽終正寢”——自16日起全面取消限購，在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時(shí)，無須提供住房情況證明。
截至昨天，已經(jīng)有37個(gè)城市在限購方面有不同程度的松動(dòng)。而在這一輪行政限購中，全國總共也只有46個(gè)城市明確宣布了限購。不僅如此，為了給樓市打氣，一些地方甚至出臺(tái)刺激政策，鼓勵(lì)買房。以四川為例，當(dāng)?shù)厥∝?cái)政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對(duì)金融機(jī)構(gòu)支持首次購房貸款，且貸款利率不超過基準(zhǔn)利率的，給予貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。這種補(bǔ)貼尺度之大極為罕見，此后武漢、紹興、包頭等相繼跟進(jìn)。
多位業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)計(jì)，今年42個(gè)城市將全部調(diào)整限購政策，言下之意，只有北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)城市可能會(huì)繼續(xù)堅(jiān)守。
樓市到底有多危急？
習(xí)慣了北京、上海樓市“長紅”的人們可能無法想象，三四線城市樓市的艱難。當(dāng)然，對(duì)此，目前并無一份官方的樓市評(píng)估報(bào)告，但一些細(xì)節(jié)能夠透視全國樓市冷暖。
原本為各地開發(fā)商輸血的信托項(xiàng)目目前正在全線排查，基金公司子公司大多嚴(yán)禁接收三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目。呼和浩特、鄂爾多斯等地出現(xiàn)批量無人亮燈的小區(qū)。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪，突然就在拐彎處消失得無影無蹤。
社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心日前在京發(fā)布2014年《中國住房發(fā)展(中期)報(bào)告》稱，現(xiàn)在房價(jià)較高、前期開發(fā)量過大，但整體樓市不會(huì)崩盤。這可能是較為中立的判斷。
今年5月，有輿論透露，住建部相關(guān)人士表態(tài)，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。但不會(huì)明確發(fā)文。近期北上廣深也有市場劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會(huì)發(fā)文表示限購?fù)顺觥．?dāng)時(shí)還有輿論批評(píng)這一信息是混淆調(diào)控成果，現(xiàn)在結(jié)果證明，樓市放松限購幾乎完全參照了以上幾句話來進(jìn)行——從6月26日第一個(gè)城市表態(tài)放松限購，只用了不到一個(gè)半月，37個(gè)城市全線倒戈。
后限購時(shí)代樓市大漲？
在取消限購最頻繁的7月，研究機(jī)構(gòu)跟蹤了天津、成都、杭州、長春、蘇州、武漢、南昌、廈門、濟(jì)南、福州、無錫、寧波及南寧的樓市，希望了解放松限購是否能夠挽救樓市頹勢。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，只有極個(gè)別城市成交量出現(xiàn)了明顯反彈。
調(diào)研城市中，僅杭州蕭山、濟(jì)南及成都，表現(xiàn)為取消限購后日均成交量較之前飆升3倍。這種飆升也可能是之前簽了合同，但因?yàn)橄拶徱恢睕]有網(wǎng)簽的，屬于積壓交易造成。更多取消選購的城市，放松限購效果甚微——包括長春、武漢、寧波及南寧等4城市，特征為取消限購后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。還有一部分城市限購取消后甚至基本沒影響——有6個(gè)城市取消限購后成交量毫無上漲動(dòng)力，仍每況愈下。
蘇州一個(gè)開發(fā)商老板向北青報(bào)記者表示，大多數(shù)人都是買漲不買跌，而且現(xiàn)在樓市和幾年前面臨的環(huán)境已經(jīng)完全不一樣了，屬于明顯的供過于求?！按蟛糠炙山壪拶彸鞘械奶攸c(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫存壓力山大，這種情況下，對(duì)于購房者來說，越是限購的城市，反而越是值得買的城市，越是松綁限購的城市越要謹(jǐn)慎購房?！币晃辉谏蜿柦?jīng)營多年的房地產(chǎn)中介張怡透露，像沈陽這類城市，目前的庫存量去化速度超過20個(gè)月，而且沈陽經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲——通俗而言，就是買房人需求在減少。
北京樓市觀望氣息濃
再把目光調(diào)回北京樓市。亞豪機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京樓市成交商品房6200套，創(chuàng)下2011年以來的同期新低。如果扣除兩個(gè)自住房項(xiàng)目金隅匯星苑（資料、團(tuán)購、論壇）、首創(chuàng)悅都匯（資料、團(tuán)購、論壇）分別簽約的1520套和166套，7月北京商品房住宅僅成交4514套，環(huán)比6月下降了15.5%，創(chuàng)下2007年有網(wǎng)簽記錄以來的最低值。
樓市的觀望情緒并非只體現(xiàn)在商品房上。在政府支持的自住型商品房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）上，原本擠破腦袋參加搖號(hào)的人也出現(xiàn)了動(dòng)搖。北京最便宜的自住型商品房當(dāng)代采育滿庭春MOMA（資料、團(tuán)購、論壇），可以提供自住房1482套。第一次搖號(hào)按照房源數(shù)6倍數(shù)量搖出了選房人群，結(jié)果第一輪選房之后還剩下700余套房子。開發(fā)商只能再次組織搖號(hào)。這從側(cè)面反映了北京樓市的溫度，面對(duì)售價(jià)比商品房便宜30%的自住房，依然有大量人群選擇觀望。
而在土地市場，最近也罕見地出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。7月29日，此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團(tuán)，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮(zhèn)梅溝營村兩宅地流標(biāo)后，三年來北京首次出現(xiàn)土地流拍。僅過了兩個(gè)星期，8月14日，房山區(qū)長溝鎮(zhèn)FS12-0001-0026等地塊由于現(xiàn)場無房企報(bào)價(jià)，最終難逃流拍命運(yùn)。鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部張旭認(rèn)為，從最近公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，多項(xiàng)指標(biāo)表明房地產(chǎn)仍然處于下行趨勢，房企投資熱情不高，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房企將更趨于謹(jǐn)慎。
北京該不該放開限購？
如此背景下，北京的限購政策該不該放松？
先來看看購房人群的想法。姜女士2008年畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)，之后在北京上班，所有的社保和所得稅都很完備。2010年，她因?yàn)閾Q工作，中間社保中斷兩個(gè)月，但當(dāng)時(shí)并無限購一說。在此后北京實(shí)施嚴(yán)格限購后，像姜女士這樣的人被擋在了購房資格之外?！叭绻?年是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那連續(xù)這一限定并不合理。工作變動(dòng)，社保中斷，這些并非都是個(gè)人能夠控制的。這種要求，顯然缺乏人情味！”在姜女士看來，這一限購明顯可以優(yōu)化，“比如說調(diào)整為累計(jì)5年或者6年，這樣既符合限購精神，又有實(shí)操價(jià)值。”
那么開發(fā)商是如何想的？不妨再回頭看：一年之前，全國各類型開發(fā)商都擠到北京拿地，地價(jià)越舉越高，讓任志強(qiáng)[微博]這類立足北京的開發(fā)商因?yàn)槟貌坏降仡l頻罵街。這種日子還沒過多久，北京的土地市場也開始降溫了?！坝行┑貕K地理位置遠(yuǎn)，價(jià)格又漲得太多，實(shí)在擔(dān)心拿地之后被套住?！币晃粎⒓优牡氐拈_發(fā)商代表告訴北青報(bào)記者，開發(fā)商群體肯定希望北京調(diào)整限購政策。
再看業(yè)內(nèi)人士。對(duì)于現(xiàn)行的一些限購政策，在調(diào)查中，包括北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人等在內(nèi)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為存在優(yōu)化的空間，其中一條就是連續(xù)的社保證明。按照北京的限購規(guī)定，非京籍人士需要有連續(xù)的5年社保證明或者納稅證明才能有購房資格。如果說5年是經(jīng)過測算得出的結(jié)論，那所謂連續(xù)這一概念就有“懶政”的嫌疑。
北京會(huì)不會(huì)優(yōu)化限購？
目前來看，正如多位業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，在所有46個(gè)限購城市中，繼續(xù)選擇堅(jiān)守限購的城市可能只會(huì)剩下北京、上海、廣州、深圳。
深圳幾天之前曾明確表態(tài)嚴(yán)格執(zhí)行限購。但不少了解其中緣由的調(diào)侃深圳限購政策，“窗戶開得和門一樣大的時(shí)候，門開不開就不重要了?！毖酝庵?，就是深圳在執(zhí)行限購政策的時(shí)候?qū)嶋H上“窗戶”越來越大——實(shí)際上，深圳是北上廣深4個(gè)城市中，落戶難度最小的一個(gè)城市，基本只要本科畢業(yè)就可以正常落戶，與北京、上海相比非常寬松。而且根據(jù)深圳的人口擴(kuò)展計(jì)劃，深圳要大力增加戶籍人口，從2011年年底到2015年，深圳的戶籍人口要259萬增加至400萬人，增幅超過五成。深圳的限購政策在松綁的戶籍政策下，可以說影響非常小，深圳有大量的新增戶籍人口可以購買2套房。
“不過北京的限購并不是完全針對(duì)房地產(chǎn)市場，考慮到北京城市的承受能力，目前北京也不具備完全放松限購的條件?！敝性瘓F(tuán)首席營運(yùn)官李文杰告訴北青報(bào)記者。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，北京具備優(yōu)化、調(diào)整限購的條件。
“一個(gè)城市的住房需求本來就是立體的、多層次的，應(yīng)該對(duì)不同層次的住房需求進(jìn)行引導(dǎo)?！崩钗慕芙榻B，北京提出了“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房政策目標(biāo)，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來滿足需求，中端支撐則引入了自住型商品房，而高端需求則主要由市場來調(diào)控，李文杰也認(rèn)為在高端市場有存在限購優(yōu)化的空間。
“一方面，高端住房需求本身體量不大，對(duì)這一層次進(jìn)行一些放松不會(huì)影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購，我認(rèn)為暫時(shí)還不具備條件，因?yàn)閮r(jià)格會(huì)進(jìn)行傳導(dǎo)，大面積放開后價(jià)格上漲，自然會(huì)傳遞至90平方米以下的房子。”在李文杰看來，比較好的方式是通過調(diào)動(dòng)存量，增加供應(yīng)。
“在限購之前，全國各地的人購買北京的房子，他們中不少在北京有三四套。如果長時(shí)間限購，既不能買，又不舍得賣，這就會(huì)造成空置現(xiàn)象。能否對(duì)這些有多套房的人，實(shí)施在一定時(shí)間內(nèi)，賣兩套可以買一套，這樣就能把房子置換出來，增加樓市供應(yīng)，盤活存量?！崩钗慕芨嬖V記者。
在李文杰看來，在北京不具備完全放開限購的背景下，經(jīng)過嚴(yán)密論證適當(dāng)調(diào)整限購政策，既能夠照顧到改善型住房需求，讓一些高收入人群購買大面積房產(chǎn)，又能夠增加供應(yīng)滿足不少人首次置業(yè)的需求，讓城市的住房結(jié)構(gòu)更為合理。
財(cái)經(jīng)觀察
改善型購房被“誤傷”是時(shí)候“松綁”糾偏了
全國首個(gè)省級(jí)救市文件，本月起在福建實(shí)施。這份被業(yè)內(nèi)稱為“新閩八條”?！靶麻}八條”新在何處？首先，它以公文形式把改善型購房者定義為剛需，并給予首套房政策待遇；其次，它為改善型購房者提供了低利率房貸的可能?？梢哉f，給改善型購房者適當(dāng)“松綁”，并提供稅費(fèi)優(yōu)惠和信貸支持，是“新閩八條”的救市抓手。在改善型購房需求長期被調(diào)控“誤傷”的大背景下，此舉不但能有效釋放改善型購房者的市場需求，還能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
首先，改善型購房者擁有現(xiàn)實(shí)購買力，是完成住建部下半年“千方百計(jì)去庫存化”目標(biāo)的中堅(jiān)力量。高房價(jià)抬高了購房門檻，一部分典型的剛需已力不從心，實(shí)際等同于被扼殺，還有一部分被保障房、政策房吸納分流。加上投資投機(jī)性購房需求被抑制，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的有效需求，主要掌握在改善型購房者手里。
其次，改善型購房者能繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房需求。改善型購房者自己已有住房，只是面積和居住條件不能滿足新的實(shí)際需要。他們換房的主要目的，還是居住。購房行為對(duì)他們而言，消費(fèi)屬性大于投資屬性。在樓市低迷期釋放改善型購房需求，等于把潛在的投資需求提前轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的居住需求，這為樓市軟著陸設(shè)置了提前量。
再者，改善型購房者能促進(jìn)二手房市場流通。改善型購房者多以“賣一買一”的形式置換新住房，原有房屋需要快速流向市場以求變現(xiàn)。正因如此，發(fā)生囤房惜售、坐地漲價(jià)等無良行為的概率較小，釋放其需求能促進(jìn)二手房市場健康發(fā)展。
此前樓市調(diào)控中的限購和限貸兩大防線，如今已逐漸在越來越多的地方被突破。這預(yù)示著，未來調(diào)控的主線，勢必從“鼓勵(lì)剛性購房需求，抑制不合理住房需求”，轉(zhuǎn)向更加精準(zhǔn)和細(xì)化。一直被調(diào)控“誤傷”的改善型購房需求，要在未來的調(diào)控框架中獲得更健全的制度設(shè)計(jì)，讓其成為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的需求增長點(diǎn)。
從這個(gè)意義上講，“新閩八條”的確有新意，可能很快會(huì)被效仿甚至超越。文/新華
新聞背景
境外部分國家和地區(qū)如何限購
香港 額外印花稅和買家印花稅抑制炒樓
面對(duì)熱錢涌入樓市，香港特區(qū)政府在2012年10月出臺(tái)兩辣招。
1.提高額外印花稅稅率(SSD)及適用期
如物業(yè)持有期為6個(gè)月期內(nèi)出售，稅率為20%(原先為15%)
如物業(yè)持有期超過6個(gè)月但在12個(gè)月期內(nèi)出售，稅率為15%(原先為10%)
如物業(yè)持有期超過12個(gè)月但在36個(gè)月期內(nèi)出售，稅率為10%(原先為超過12個(gè)月但在24個(gè)月內(nèi)，稅率為5%)
2.買家印花稅(BSD)
非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司于香港置業(yè)，須負(fù)擔(dān)額外15%的買家印花稅，若在三年內(nèi)賣出物業(yè)，另按出售時(shí)間征收額外印花稅。
因?yàn)?012年樓市漲幅巨大，特區(qū)政府又規(guī)定，在2013年2月23日或以后簽立購買住宅或非住宅物業(yè)的買賣協(xié)議，均須繳納雙倍印花稅。2014年5月政府作出讓步，現(xiàn)時(shí)香港永久性居屋買入新物業(yè)的6個(gè)月內(nèi)，出售其在香港原有唯一物業(yè)，可豁免雙倍印花稅。
澳大利亞
外國人只能購買還未完工新樓
外國人只能購買還沒完工的新樓，即直接向發(fā)展商購買、沒住用超過12個(gè)月的房子。在澳大利亞短期居住的外國人可買一個(gè)已完工的單位，不過必須作為主要住所。至于新樓、即將展開重建工程的現(xiàn)樓，以及供發(fā)展用途的空地，外國人持有的數(shù)目則不受限制。
