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2024年11月24日
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截至昨天，全國已有27個城市對限購政策進行不同程度的調整，占原有46個限購城市數量的一半以上。
限購，這一極富行政色彩的樓市調控手段，正呈瓦解之勢。
盡管大多數城市沒有發布官方通知，但這似乎并不妨礙限購松動所呈現出來的“燎原之勢”。按照這一趨勢，除一線城市外，年內絕大多數二、三線城市的陸續退出將成為大概率事件。
限購瓦解之后，成交量會放大嗎？房價究竟是向上，還是向下？有業內人士認為，限購退出后對樓市的提振作用，將因各城市庫存量、人口流入量等因素出現分化。
昨日，海口住建局相關負責人證實，海口已于18日發文中止執行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數證明。
記者同日從中原集團研究中心獲悉，截至昨天，我國已有27個城市對限購政策做出不同程度的調整。
這其中，僅有呼和浩特一個城市通過官方專門發文的方式，取消樓市限購；南寧則是以區域發展規劃的形式，放松樓市限購；濟南、蘇州和海口則是在坊間傳言限購放松并在媒體予以報道后，相關政府部門以口頭的形式確認。其余22個城市均是“只做不說”，在操作層面實質性取消或放松了限購政策。
多個城市為何出現如此密集統一地行動？這恐怕要從新上任的住建部部長陳政高的講話中找答案了。
為何密集統一行動？
陳政高在其上任后的第一次全國住房城鄉建設工作座談會上，對房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存；進一步加強房地產結構調整；完善房地產項目周邊配套設施。
“尤其是‘千方百計消化庫存’的表述，無疑將成為地方政府后續調整樓市調控政策的重要依據。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在有城市試探性放松限購政策后，有關職能部門并未進行干預，這給其他地方政府“壯了膽”。
“在執行限購的46個城市，未來將在限購政策上出現明顯的分化。”中原地產首席分析師張大偉說，首先，一線城市因為需要控制人口，而且經濟對房地產的依賴度不高，預計限購政策將長期執行；其次，二線城市中，經濟相對比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等，有可能繼續執行限購，但在執行層面可能部分放松；第三，二線中經濟一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購，而且會發布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁，影響市場預期的作用。
一線城市能扛多久？
既然二、三線城市限購松綁已大勢所趨，那么一線城市到底還能扛多久，自然就成了無法回避的問題。此前一直被業內認為“鐵板一塊”的四個一線城市，近日也陸續傳出了上海、廣州限購松綁的風聲。雖然這個風聲最終被地方政府堅決否認，但一線城市蠢蠢欲動之心可見一斑。
上周四晚間，央視財經在其官方微博中爆出，上海市黃浦、徐匯等區的房屋限購政策將會松綁，但不到半小時便刪除該條微博。隨后，上海市政府新聞發言人徐威在新聞發布會上正式辟謠稱，上海一直嚴格執行國家的房地產政策，不存在放松限購的問題。
就在昨天，一線城市廣州又傳出消息，其下屬的增城、從化、南沙三地陸續低調松綁限價，本地戶口可買三套，但房款須一次付清；外地戶口買一套房不需繳稅金社保，也可一次付清買第二套房。目前兩種方案均已經可操作。不過，廣州國土房管局相關人士隨后又回應稱，對一線城市實施限購是國家調控樓市的政策，廣州尚未收到任何放開限購政策的通知。
“就目前而言，上海市房管局等相關政府部門還在研究上海政策放松這一課題，至少在今年年內，上海官方既無意愿也無計劃取消或大幅放松限購。”有接近上海房管部門的業內專家向記者透露，目前住建部暫不允許一線四大城市取消限購，這是當前的一條“紅線”。
該專家稱，今年年內上海無意取消或放松限購的這個信息，起碼就是“一線城市還能扛多久”這個問題的部分答案。
限購瓦解房價幾何？
對于限購的退出，房價總是一個繞不開的話題。那么，在限購松動這個大利好出臺后，樓市成交量是否放大？房價是否直沖云霄？
答案似乎有些悲觀。
南寧、廈門、福州、成都、昆明、溫州，這些今年4-6月間限購放松的城市，房價的變化就說明了一切。根據6月份百城價格指數顯示，在限購松動且發酵后，6月當月，只有廈門一個城市的房價，環比5月上漲了1.64%。南寧、福州、成都、昆明、溫州這5個城市的房價則一律下跌。
而樓市的成交量也似乎沒有給面子，主要城市樓市成交量仍在低位徘徊。中原監測的40個城市數據顯示，7月前20天，我國新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。預計7月全月新房成交量與6月持平。用一句話概括，就是既好不到哪里，也壞不到哪里。
“每個城市樓市現狀不同，松綁限購后的樓市表現也會不同。”中原集團研究中心分析師說，沈陽、呼和浩特等城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，且經濟、人口流入增量均在放緩，這些都導致房地產的需求基數放緩上漲，即便限購取消也不會對樓市產生明顯的刺激效果。而濟南、廈門這種庫存情況并不嚴峻、房價相對堅挺的城市，一旦放開限購對樓市刺激作用或將超出預期。
“作為我們開發商來說，不希望政府的行政手段過多干預房地產市場。”一位上海本地開發商對記者說，在近十年的樓市“黃金時代”，政府多次出臺政策打壓樓市，市場猶如過山車一般，屢次經歷大起大落。
“撐的時候撐死，餓的時候餓死，企業發展不敢完全順應市場。要生存，不是跟著市場走，而是跟著政府走。”這位開發商人士說，限購政策退出后，希望樓市能回歸市場的自我調節，走上健康發展之路。
