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2024年11月24日
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北京最貴的房子，既不是玉淵潭公園附近價格曾超過20萬元/平方米的釣魚臺七號院，也不是緊挨天安門、開盤即超過10萬元/平方米的霞公府，更不是鳥巢旁的豪宅盤古大觀，而是分布在重點小學附近、被稱作“學區房”的普通住宅。
學區房，一般指的是重點小學片內的房產。根據北京市相關教育政策，北京的小學生入學實行就近劃片入學，每所小學只招收周邊特定區域的學生。對于許多重點小學而言，只有戶口在其劃定的特定區域的學生才能就讀。
由于北京市的優質重點小學資源十分稀缺，就學需求量又十分巨大， 重點小學“門票”一票難求。擁有一間指定區域內的住房(有的學校還需要學生的戶口與住房一致)，孩子便可以有資格進入重點學校讀書。
“學區房”有多貴？舉個例子，在北京西單附近的文昌胡同，一間面積僅有10平方米的民宅，售價卻高達340萬元。因為，附近有一所被認為是“北京最好的小學”之一的實驗二小。
6月以來，記者走訪北京一些重點小學附近的二手房市場，發現盡管中國樓市整體趨冷，但被稱作“學區房”的“特種房”價格，卻逆市瘋漲。
文昌胡同：
10平方米房子標價340萬元
“在我老家，這種房子養豬都嫌小。”7月5日，在文昌胡同附近一家房屋中介看房的王致勝(化名)，面對10平方米的袖珍宅子和令人瞠目結舌的340萬元的房價，一臉困惑。
王致勝的老家在河南新鄉，10年前來北京闖蕩，如今經營一家傳媒公司。“兒子今年上小學，我覺得以自己的實力，在學校附近買個小點兒的房子應該不是問題，可是今天一看，徹底傻眼了。”王致勝坦言，之所以想買學區房，就是想讓孩子進入好學校，沒想到價格這么貴。
王致勝告訴記者，中介帶他看的那間房子，就在文昌胡同里，“這間面積只有10平方米的房子破舊、低矮，采光也不好，有些地方連墻皮都脫落了，簡直慘不忍睹。這么又小又破的房子，一個人住都夠嗆，如果住一家人，人均居住面積恐怕還比不上我們老家一頭豬住的面積大。”
如此質劣價高的房子，讓王致勝大呼意外。但他不知道，在北京，這樣的學區房十分緊俏。
采訪中記者發現，由于離實驗二小很近，文昌胡同一帶的房源價格普遍都在15萬元/平方米以上，這一房價無疑將擠入北京最貴的房源行列。一位中介顧問告訴記者，來這邊看房的人特別多，如果房源價格標低了，很快就會被客戶搶走。
而王致勝所說的這套僅有10平方米的房子，價格標到了340萬元，其單價高達34萬元/平方米，這一價格幾乎超出了北京所有最高端的一手樓盤的售價，釣魚臺七號院、霞公府、盤古大觀等知名豪宅，與這間小房子比，簡直“弱爆了”。
西單附近某單位一位職員曾告訴記者，他和同事都想將自己的孩子送進實驗二小讀書，但除非戶口在這里，不然，就得買房落戶，除此別無他法。
當家長們齊刷刷把目光投向學區房，“天價胡同房”的出現就不奇怪了。
近年來，北京各重點小學附近的學區房價格一路水漲船高。根據北京市教育部門的規定，文昌胡同屬于實驗二小的劃片區域。在一房難求的局面之下，文昌胡同一帶的房源近年來也是步步高漲。
采訪中記者了解到，除了這套10平方米340萬元的房子外，文昌胡同另一套14.6平方米的房子，賣到了460萬元，單價同樣超出了30萬元/平方米。
部分區域：學區房價格是其他房源的2～3倍
地產業內常常說，房地產第一是地段，第二還是地段。如果用地段屬性來衡量的話，文昌胡同位于北京長安街沿線，又是北京西二環以內，毫無疑問屬于城市核心區，地段優勢非常明顯，房價高還可以理解；但是在北京北四環以外，也有一批特殊的房源，價格超過5萬元/平方米，部分房源一度接近10萬元/平方米，實在是匪夷所思。
這就是被戲稱為“宇宙中心”的北京北四環外五道口華清嘉園，這里的一套學區房曾掛牌價高達10萬元/平方米。
7月9日，一家中介置業公司的顧問告訴記者，華清嘉園學區房帶有重點小學——中關村二小學區的名額，以小戶型為主，面積多在37~60平方米，由于戶型小，容易出手，單價較高，價格多在6萬元~8萬元/平方米，部分房源的價格甚至超過9萬元/平方米。
據了解，北京西四環、南四環等區域的多數房源均價為3萬多元/平方米，很顯然，華清嘉園的學區房的價格超過同類區域房源價格一到兩倍。
此外，記者了解到，目前在北京重點小學資源集中的區域，已經形成了幾個頗具規模的熱點學區房板塊，如中關村地區，包括中關村、學院路以及萬柳附近；東城區東四板塊；西城區平安里板塊；朝陽區朝陽門板塊等。
學區房逆勢上漲，
6萬～7萬/平方米的占1/3
近日，《中國經濟周刊》、中國經濟研究院與鏈家地產聯合推出了“北京學區房價格地圖”。該地圖編制方法為：共選擇了北京內城6區的30個重點小學，并挑選了這30個小學附近的代表性二手樓盤，以其5月份的銷售價格為樣本。
從這30個代表性樓盤來看，售價最高的是位于海淀區的東南小區，這個小區是海淀區中關村一小的學區房，目前銷售價格為8.95萬元/平方米。價格最低的是位于豐臺區的永善里小區，它是豐臺第五小學的學區房，目前售價只有3.32萬元/平方米。
據鏈家地產測算，這30個樓盤目前銷售均價為6.07萬元/平方米。
具體來看，在這30個樓盤中，銷售價格在8萬元/平方米以上的有3個，價格在7萬元~8萬元/平方米之間的有6個，價格在6萬元~7萬元/平方米之間的有10個，價格在5萬元~6萬元/平方米之間的有3個，價格在4萬元~5萬元/平方米之間的有3個，價格在3萬元~4萬元/平方米之間的有5個。
今年以來，受到限購政策的持續作用以及信貸環境趨緊的影響，北京樓市出現了一定的結構調整。表現在二手房市場，據鏈家地產監測，今年春節后，市場逐漸走低，5月北京市二手住宅成交均價為2.86萬元/平方米，環比降幅達到4.75%。
盡管大勢趨冷，但重點優質小學附近的學區房價格卻比較堅挺。據鏈家地產監測，今年5月學區房均價為5.07萬元/平方米，環比上漲0.7%。以位于北京東城區光明小學附近的龍潭北里項目為例，2012年該項目成交均價只有3萬多元/平方米，2013年大幅上漲50%左右，售價高至5.17萬元/平方米，目前，該項目的售價已達到5.19萬元/平方米，一直延續著上漲的勢頭。
而日前一條北京教育新政的出臺，更令學區房價格走勢看漲。
4月18日，北京市教委發布《2014年義務教育階段入學工作意見》(下稱《意見》)，提出今年北京市小學免試就近入學，小升初實行單校劃片或多校劃片入學，取消延續多年的共建招生。所謂共建招生，是指一些機關單位、企業等和重點學校存在共建合作關系，學校為共建單位提供一定的招生名額，而共建單位則在其他方面回報學校。
21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，北京市新出臺的入學政策，旨在平衡各義務教育學校的資源，給愈來愈嚴重的擇校潮降溫。作為特權而長期存在的共建生被一舉取消，值得高度稱贊。但這一新政也意味著，在“就近入學”要求下，“居住地”這一因素在獲得優質學校的硬性條件中的權重更大，這對高燒不退的學區房價格無疑是一種強化。
對此，鏈家地產分析師張旭表示，2013年北京房地產調控“國五條”細則出臺后，“滿五年+唯一”的免所得稅房源成為二手房市場的“香餑餑”。這些房源價格在今年的二手房市場帶頭上漲，其中帶重點小學名額的二手房更是漲幅巨大，最終形成了部分學區房沖擊10萬元/平方米的局面。
