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2024年11月24日
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北京市五道口附近一小區房屋的預售價格已經超過平均每平米10萬元了。除了五道口附近的學區房資源緊俏之外，中關村（行情,資金,股吧,問診）等重點小學附近的房屋價格也在8萬/平米上下。
我不奇怪學區房比普通的房價高，但像中國這樣學區房比普通房高這么多就有點夸張了。如果五道口不是學區房的話，大概售價在四五萬也就夠了，但只要一賦予學區房的名字，價格就是翻倍了。
有人說，很簡單啊，咱們中國是有戶籍制度的，學區的房子當然貴。這個說法不對。就拿美國來說，雖然沒有戶籍制度，但做法上是分“戶籍”的，也是有學區房的說法的。在美國，公立學校也是劃片招收，大學也是對自己本學區的生源給予優待。所不同的是，在美國，你要成為這個學區的生源相對比中國簡單，你只要買這個區域內的房子或者租房一年以上，你向當地提供一些證明，比如你的駕照信息顯示你住到這個區域已經一年以上了，那你就屬于這個學區了。可見，美國雖然沒有戶籍的說法，但其實做法上也是按照戶籍來的，只不過他們換“戶籍”相對簡單。英國也是如此。
照上面的說法，美國的戶籍不值錢，這可以理解。但對于同一個城市戶籍來說，同一個城市的學區房比差應該和中國是一樣的。可事實情況呢，就拿學區質量最高的波士頓來說，美國的學區房大概比普通房貴30%左右。美國的學區房比差比中國的遜色不少。
比較之下，中國是天價學區房，究竟是什么讓中國學區房這么炙手可熱呢？
我一直在想這跟中國的特殊時期有關。近年來，我國居民的消費意識正在逐漸轉變，曾經物質消費的硬消費正在退居二線，轉而由子女教育消費主導的軟消費開始在為居民消費中占有越來越重要的位置。這種軟消費在中國最甚。
上面還不是最重要的，我們一直在思考，中國天價學區房的最要點還是在學區房供需關系上的嚴重倒掛。一般來說，價格是調節市場一只無形的手，但在學區房面前卻顯得失靈了。北京學區房的供給與需求比率就達到驚人的1：10。需求過于旺盛而供給嚴重短缺，造就了畸形的賣方市場，供求關系的脫節導致了學區房價格上漲過快。
那么學區房為什么有這么畸形的供需關系呢？我們總結為兩句話：增量不足，存量有限。
第一句話我們可以這么理解，影響學區房增量供給的兩個重要因素是土地和建設年限。而優質的學區一般都是有年頭的老學區，基本都位于基礎設施比較完善，交通發達，規劃基本完成的城市中心，可用于擴大建設的土地資源本來就非常有限。因而大幅度增加學區房供給的可能性幾乎為零。再加上，房地產增量市場屬于寡頭壟斷市場，開發商處于強勢地位，追逐利潤是開發商的目標，學區等稀缺資源成為房地產附屬品，學區房即使出現增量，其價格也必然不會低。
對于第二句話，我們想學區房的存量市場同樣屬于壟斷競爭市場，但價格機制仍然有效。學區房的存量交易以二手房為主。到了二手房市場上，影響供給量的就不是什么要素價格、開發商數量等這種生產性因素了，而是經濟、人口統計等非生產性的要素了。雖然學區房價格高漲時，業主會有拋售住房的沖動，但是因為總體還是供給短缺，很多學區房待價而沽，業主就占有了價格的主導地位，而且這種供給隨時可以轉化為自住性需求，具有不穩定性。再加上，房地產市場的不規范導致房地產中介利用不對稱的市場信息控制供應量，進一步加劇了供不應求的局面。
仔細研讀的話，就能發現，上述兩個重要的問題甚至是一種基本上無法解決的困局。至少在教育資源本身無法大規模增長的情況下，是無法解決的。
這就使得學區房問題進入了一個尷尬的邏輯循環——因為房源的緊俏，學區房反而催生出了巨大的投資需求。對家長來說，一方面投資學區房，可以讓孩子獲得優質的教育。另一方面，在孩子入學前或者畢業后，學區房豐厚的租金也是一筆可觀的收入。最重要的是，學區房是一種投資，未來可以以更高的價格賣出去。
在這種情況下，學區房顯然成為了類似07年股市的擊鼓傳花運動，然而教育資源短期的難以擴容和部分優質資源的不可替代性，使得投資學區房，具有很好的保值和收益性，沒有類似股票市場的巨大擴容風險。所以投資學區房可比股市有保障多了。于是學區房的收益性使它成為最理想的二次置業產品。這種馬太效應也在吸引更多的資金關注這一領域，學區房的市場越滾越大。到最后，是誰接棒呢？那是最可怕的。學區房成了一場瘋狂游戲！
對此，我們心里都應該清楚，這是一個很嚴重的非健康的現象。對于城市規劃來說，學區房的存在，很可能就此將城市劃分為不同收入階層居住的“窮人區”和“富人區”，國外已經有了非常明顯的體現，中國可能更甚。隨著學區房價格的高漲，優質教育資源成為富人階層的特權。這一方面有礙于教育公平的前提，另一方面也很可能演變成一種“階級固化”的病態趨勢。不利于社會穩定，不利于人才培養，也有悖于社會公平。
在這樣的循環基礎上，學區房的存在對于教育資源本身也存在馬太效應——更優質的優質學校獲得更加廣泛生源的同時，必然面臨教育資源不足進而擴張的發展思路，這就使得財政扶持更加向于上述區域，而原本在教育資源上積弱的區域也就更加無法的到進一步發展的機會。最后的結果，只能是進一步加大教育資源的不平衡，使得學區房問題陷入更大的死循環。
從這個角度出發，以眼前的中國來看，解決學區房的方法只有一個——加大教育投入力度，增加優秀教育資源。相比之“就近上學”將教育資源與住地捆綁的改革思路，政府更應該考慮的是加大公立學校的建設力度，從供需上一舉解決優質教育資源稀缺的問題。特別是在傳統的就近上學已經催生出病態的區域房地產走勢之后，也唯有真的將矛頭指向供需關系本身，才能真正的在解決天價學區房問題的同時，讓公眾從更加廣泛的教育資源中受益。
