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2024年11月24日
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【北京房價在疑慮中飆漲，在困難中前行。】央視財經《經濟半小時》記者奔走北京各大樓盤發現，房價繼續同比上漲，銷量穩定，房價下跌仍然只是傳說。而在北京買房子的人并非大富大貴之人，而是大批三十而立的年輕人甘愿在北京蝸居，甘愿當房奴也不愿意回家鄉。究竟是什么原因導致房價居高不下，誰才是北京真正的“剛需”購房者？
最近一段時間，有關房地產的各種傳聞不斷，說是房子都賣不動了、價格大幅下跌、開發商的資金緊張甚至斷裂，聯想到之前李嘉誠大量拋售國內的地產，潘石屹說中國的房地產是泰坦尼克號，快要撞到冰山了。國內房價似乎充滿了山雨欲來風滿樓的味道。那么，國內樓市真的到了拐點嗎？
北京樓市紛紛跳水，開發商大力促銷各顯神通
北京，多年來一直是中國房價的晴雨表。根據國內房地產網絡平網公布的價格，目前，北京四環內的房價已經高達每平米4萬到13萬元不等，四環到六環的價格為2萬到5萬元不等。
北京華業地產股份有限公司副總裁陳云峰：實際五環以內的，我們所謂的市區的房產仍然是比較稀缺的。實際供應的樓盤和土地的放量都非常少。但是以通州、大興、房山、順義、昌平以這些縣組團為代表的房地產土地的供應量和銷售量實際上，現在還是很大的。
陳云峰，北京華業地產公司副總裁，同時也是中國房地產協會商業地產專委會副秘書長。他告訴記者，今年5月，國內商品房銷售量下降已經是不爭的事實。
北京華業地產股份有限公司副總裁陳云峰：我們統計的資料能夠表明，實際一線城市大概銷售量在5月份，五一期間實際下降了大概40%。二線城市下降了大概35%，三四線城市表面上好一點，就是下降了大概30%。全國情況大體并不理想，但北京的地產商則是有喜有憂。
陳云峰告訴記者，5月13日，他所供職的地產公司在通州的樓盤開始銷售，銷售均價24000元。一天之內，推出的300套房源就賣了260套，創造了5億元的銷售額，是當月通州的銷售冠軍。
陳云峰：北京它基于這種人口的迅速的涌入，所以它的這種剛性的需求和改善性的需求就是支撐這個房地產銷售的一個主要原因。
在北京，雖然一天之內銷售80%以上的樓盤隨處可見，但一些樓盤降價銷售的消息也開始出現。在五環外的亦莊，眼前這個名叫海梓府的樓盤，有媒體報道，開盤均價從去年的35000元每平米降到了如今的28800元每平米，也就是說100平米的房子，降價幅度達到62萬元，在不少買房人看來，這就是降價的一個信號。
北京亦莊海梓府售樓人員：我剛才給您查了一下13號樓4層，4層是4萬元一平米。
經濟半小時記者：4萬？
售樓人員：對，周邊現在都賣到38000元到40000元，你說你這28000元確實就因為有這個活動，而且是針對特殊的戶型去做，不是所有的房子我都到28000元。其實每個開發商每個促銷手段不一樣，正好現在有這么一個活動再加上媒體添點加點什么的。
銷售人員告訴記者，此次推出的活動僅是對于一些特殊戶型，整體上沒有降價。離開海梓府，記者又在六環邊找到了這個名叫珠江四季悅城的樓盤，這個均價14800元的樓盤正通過與房產網站合作，為購房人提供首付款，并打出了零首付的口號。有人對此解讀為這是開發商急于賣房回款，不惜打起了政策的擦邊球，為市場的投機炒房者提供幫助。
珠江四季悅城銷售人員：對，現在是有零首付。零首付是我們為了推出三期的精品，所以做了一個零首付的金融活動。
記者：那首付我是要付還是不付？
珠江四季悅城銷售人員：這個的話，目前來說，零首付的活動。
記者：怎么來做？
珠江四季悅城銷售人員：怎么來做還不太清楚。目前先把資料交給，過幾天 現在是排號階段，拍好階段之后您把這個具體的后期的資料都提交給房產網站，根據個人的征信把一些貸款貸出來。但是前期我們排號，排號之后能享用5個月的免息。就比如這錢您貸出來5個月之內是免息的。
記者：我找誰去貸？
珠江四季悅城銷售人員：房產網站。
記者：我找房產網站去貸？
珠江四季悅城銷售人員：對。
那么，房產網或房地產企業直接給購房人發放貸款的行為是否合法呢？ 1999年最高人民法院關于如何確定公民與企業之間借貸行為效力問題的批復表明：公民與非金融企業之間的借貸屬于民間借貸。只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效。但是，具有下列情形之一的，應當認定無效：而認定無效的第三條就是企業以借貸名義向社會公眾發放貸款。
在觀望下平穩，北京樓盤市場仍然供不應求
5月的北京樓市，不同的地產開發商有著不同的訴求，有的為一天賣完而高興，有的希望通過促銷回籠資金，有的試圖以打擦邊球的形式，向市場提供零首付的產品。真是幾家歡樂幾家愁。那么京的樓市到底跌沒跌呢？
在北京，記者見到了北京房地產協會秘書長陳志。他告訴記者，今年1到4月，北京不含保障房在內的新建商品住宅成交量雖然創下了4年來的新低，但并沒有出現斷崖式的下跌。
北京房地產協會秘書長陳志：這四年做一個平均數的話，我們現在的數就是比平均水平略低。
在陳志提供的數據中，記者也看到，2011年到2014年，1到4月的不含保障房在內的新建商品住宅成交量分別為1.94萬套、1.58萬套、2.99萬套和1.58萬套。 2013年之所以成交量特別高，是因為受當時國五條的刺激，以及北京市對二手房交易征收20%個人所得稅的政策刺激下產生的，并不具有代表性。
北京房地產協會秘書長陳志：我們的市場應該說現在呈現出來的是一種在急劇觀望下的平穩。
和前四年相比，目前1到4月的成交量沒有大幅萎縮，那么從統計來看，北京的房價究竟是漲還是跌了呢？
北京房地產協會秘書長陳志：價格是在3月份有所回落，但是同比價格是上升的。
陳志提供的數據顯示，在總銷量和往年基本相當的情況下，2011年到2013年1到4月，200萬元以下的新建商品房占比約為45%，但今年這一數字下降了10%，只占35%。而200萬元到800萬元每套的商品房從前3年的占比55%左右，今年上升到了65%，這在相當程度上拉動了新建商品房的統計價格。
北京房地產協會秘書長陳志：叫改善型的戶型面積偏大的，在今年1到4月交易量是一個增加。
就在記者采訪期間，一些媒體發表文章，認為北京目前新房庫存高達7.5萬套，并得出購房需求萎靡不振的結論，對此，陳志并不認同，他告訴記者，從前3年的1到4月看，北京預售批準的商品房上市量分別是11200套、12000套和9900套，但今年卻達到了21300套，是往年的2倍左右，因此，他認為用庫存的增加推導出需求萎靡不振是不準確的。
北京房地產協會秘書長陳志：庫存的上升是由于我們的許可入市的量增加，所以你單純用庫存的量去表達說市場現在不好了，去化下降了，你看庫存在增加也不科學。
此外，陳志還告訴記者，今年1到4月，由于銀行對房地產貸款不積極，也造成了交易速度的下降，以往20天就能完成的交易，現在往往要2到3個月才能完成。
北京房地產協會秘書長陳志：銀行對于買房人的支持力度在減弱。
目前很多買房人持幣待購，在他們看來銀行減少貸款、地產融資難都會導致開發商的資金鏈緊張，從而可能降價銷售。那么統計的情況又如何呢？
陳志：目前全國就是整個行業的企業資金鏈的狀況是不太理想。看到的全國一季度，全國這個角度來說市場的資金到位率是明顯放緩的。跟2013年同比是從26%點幾下降到6%點幾。全國這個下降速度還是比較大的。利用外資、其它資金也都是同比下降的比較大。開發商在不斷的努力開發企業的資金到位率僅僅是增長了4.5%。
針對房地產可能出現的資金問題，5月12日，央行召集了16家商業銀行行長，要求各銀行合理發放個人住房貸款，目前，雖然從實際執行的效果看還不理想，但陳志也認為，中國房地產和銀行業已經深度關聯，和地方財政已經深度關聯，和已經買房居民的利益深度關聯，因此，作為中國地產的風向標，北京的地產價格不太可能發生深度下跌。
陳志：它對中國經濟的這種深度的關聯，它的漲跌、它的不穩定對中國經濟的影響度從這個角度去看它的重要性還沒有一個行業能夠替代。
另外，陳志也告訴記者，北京是一個人口大量涌入的城市，每年新增戶籍人口30萬到50萬人，這都會對住房產生巨大的需求，以北京推出的比周邊商品房價格低30%的自住房為例，今年北京推出5到7萬套的自住房，已經申請的居民竟然達到四五十萬人，也就是說，如果自住房不增加的話，至少將有三四十萬居民將走向普通商品房的市場，但每年北京的一手房和二手房的供給量只有20萬套左右。
陳志：40萬和20萬仍然是一個供不應求的局面。
從銷量、價格、地產商的資金狀況、以及北京房地產的供需現狀，北京房地產協會秘書長陳志都做了詳細的分析。采訪中，雖然地產界的從業者表示，未來北京的房價還會上漲。但市場中，決定房價漲跌的還有另外一只重要的力量，那就是購房人。那么，被稱為“剛需”的購房人，他們又是怎么看待北京房價的呢？
出租司機：你覺得你是剛需嗎？我絕對是剛需啊。從需求上來看，你是剛需。從買房的能力來看買房能力上我是強努，那就不是剛需了。對，我是強努著買這房。在北京，僅僅有住房需求的人不能被稱為“剛需”，要成為“剛需”，還需要強大的經濟實力。不瞞你說，我買這房，我借了一屁股的帳。這房這號還沒有搖下來呢，我就先把錢借好了。
