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2024年11月24日
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在推進城鎮化過程中，部分地方以房地產先行帶動“新城”建設，導致“新城”變“鬼城”的案例時有發生。此種路徑如大行其道，將給地方經濟發展、樓市運行、財政收支等帶來難以逆轉的惡果。各級政府應調整思路，要依靠市場機制釋放改革紅利，切勿只顧抱房地產的“大腿”。
從大量商品房閑置，不難分析出其“病理”：房屋難以消化，導致房地產相關稅收告急，加劇地方財政壓力。而隨著經濟增速主動放慢，部分地區的政府財政狀況更為窘迫。
“病理”易解，“病根”難除。一方面，“運動式造城”慣性難改。在熟練的“圈地—搬遷—建房—銷售”操作鏈條背后，是片面追求城市區域擴張與重置，忽視產業支撐與人口流動。這種“運動式造城”思路由來已久，結果便是實現土地城鎮化，而非人的城鎮化。
另一方面，“房地產財政”魅影揮之不去。房地產開發不僅是推高GDP重要手段，還能帶來大量土地出讓收入和房地產稅收，對部分習慣了大手大腳花錢的地方政府來說，無疑是便捷的生財之道。
不只是三四線城市，在很多城市發展過程中，這兩種思路已根深蒂固。需要警惕的是：鄂爾多斯樓市崩盤的余波未平，“造城運動”具備種種相似的特征，若不及時“剎車”，這些城市是否會步鄂城后塵？
據中國指數研究院統計，今年1月，在全國100個城市中，有37個城市的(新建)住宅平均價格下跌，比去年12月增加5個城市。在房價下跌城市中，除廈門、溫州、海口等以外，均為三四線城市。盡管房價跌幅不大，但一旦形成“多米諾骨牌效應”，下一步影響的恐怕就不僅僅是樓市，還可能危及地方經濟增長、加大地方債務壓力。
截至2012年底，我國城市化率為52.57%，還有巨大潛力來推進城鎮化。而要實現健康、有序城鎮化，需徹底治愈“房地產依賴癥”，尋求更為科學有效的路徑。
首先，樹立產業發展先導地位。只有“樂業”，才能“安居”，扶持產業是聚集人口最好路徑。各地需根據本地區資源優勢、發展傳統等，考慮產業轉型和升級等因素，確立該地區支柱產業，將產業發展置于先導地位。除個別旅游城市外，切忌將房地產業作為先導產業。在此基礎上，再啟動后續各項規劃和建設。
其次，實行最嚴格土地管理制度。城鎮化進程與土地流轉、征收和開發密不可分，目前土地制度改革的破局正加快推進，但為遏制盲目發展，仍需強化制度約束。尤其需對建設用地指標嚴格管理，確保各地不突破指標“紅線”，控制城市規模，嚴防“鬼城”吞噬良田、“園區”擠占農地。
再次，合理配置城市資源。除部分資源、環境型城市外，絕大部分中小城市缺乏比較優勢，難以聚集人才、實現經濟平穩增長和城鎮化推進。一方面，要下放權限，給予中小城市政府更多自主權，賦予其發展活力；另一方面，要把優質資源向中小城市轉移，增加吸引力。建議目前正在醞釀中的城市群戰略要以城市資源合理配置為重要內容。
最后，嚴格執行各項房地產調控政策。在歷次房地產調控中，部分中小城市對政策執行力度不足，個別地方甚至置之不理，這是導致市場信號錯亂、房地產投資過熱重要因素。未來需在堅持差別化調控基礎上，強化執行必要的樓市調控政策，遏制樓市無序發展局面。
此外，要從根本上扭轉從上到下的政績觀。切勿再以GDP考核地方官，需更多關注人民生活水平、居住就業、文化教育醫療、環保減排等指標，這才是政府官員們最該辦的事情。
