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2024年11月24日
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去年底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人表示：“鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。”2月7日，本版報(bào)道了江蘇淮安共有產(chǎn)權(quán)房政策的實(shí)施情況。上海市和山東平原縣也推行共有產(chǎn)權(quán)的保障房多年。三地的具體措施有什么異同？
放寬標(biāo)準(zhǔn)，主要針對(duì)“夾心層”
在上海市住房保障體系中，對(duì)城鎮(zhèn)戶籍低收入住房困難家庭，主要實(shí)施廉租住房制度；對(duì)城鎮(zhèn)戶籍中等收入住房困難家庭，主要實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）制度；對(duì)存在階段性住房困難的本市青年職工和引進(jìn)人才、來(lái)滬務(wù)工人員及其他常住人口，主要實(shí)施公共租賃住房制度。
2010年，上海市共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始申請(qǐng)供應(yīng)，申請(qǐng)人需要具有城鎮(zhèn)常住戶口3年以上，且在提出申請(qǐng)前5年內(nèi)無(wú)住房出售或贈(zèng)與行為。在準(zhǔn)入條件上，上海實(shí)行“雙困”標(biāo)準(zhǔn)，住房困難標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15平方米以下，其中同一戶口所在地住房中兩代以上復(fù)合家庭可享受一定面積放寬，有效解決大齡青年、新結(jié)婚戶與長(zhǎng)輩分室居住的問(wèn)題；經(jīng)濟(jì)困難標(biāo)準(zhǔn)自2010年起連續(xù)4次放寬，目前3人及以上家庭已放寬到人均月可支配收入5000元、人均財(cái)產(chǎn)15萬(wàn)元以下，兩人及以下家庭可在此基礎(chǔ)上上浮20%，基本覆蓋了中等收入但仍無(wú)市場(chǎng)購(gòu)房能力的“夾心層”群體。
從2010年到2013年批次結(jié)束，上海共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)計(jì)累計(jì)受益家庭達(dá)到6.5萬(wàn)戶左右，基本做到當(dāng)年申請(qǐng)、當(dāng)年選房。據(jù)抽樣調(diào)查，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房家庭大部分房源仍保留，購(gòu)買一套房可緩解兩個(gè)家庭（兩代）的住房困難，因此實(shí)際受益家庭近10萬(wàn)戶左右。
山東省平原縣剛開(kāi)始實(shí)行“產(chǎn)權(quán)共有”時(shí)，分配面很窄，2010年規(guī)定必須是城鎮(zhèn)低保戶、無(wú)房（如有房，人均不超15平方米、總住房面積不超50平方米）的家庭；后來(lái)經(jīng)過(guò)多次調(diào)整，2012年的8月20日，平原縣將執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)放寬到“年人均可支配收入10000元”、“家庭住房總面積不超75平方米”。
在準(zhǔn)入上，平原縣實(shí)行“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”的審核制度，由居委會(huì)、街道辦事處、聯(lián)合調(diào)查組三級(jí)入戶進(jìn)行審核，街道辦事處、聯(lián)合調(diào)查組2次進(jìn)行公示，每次公示不少于15天。在分配上，平原縣為每戶家庭設(shè)立統(tǒng)一的基礎(chǔ)分，對(duì)有退伍軍人、傷殘軍人、70歲以上老人、重大疾病患者等特殊情況的住房困難家庭實(shí)行加分，按分值高低分配樓層，分值越高所分配的樓層位置越好，同分值的再通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)進(jìn)行分配。
首付不同，資金可循環(huán)利用
考慮政府實(shí)際財(cái)力和調(diào)動(dòng)保障對(duì)象積極性兩方面因素，上海市設(shè)定購(gòu)房人所占產(chǎn)權(quán)比例一般不低于50%，視項(xiàng)目情況，政府占3成至4.5成，個(gè)人5.5成至7成。
山東平原縣則按照6∶4的比例分配，住房困難家庭用現(xiàn)金支付60%的房款，與政府共同享有保障房產(chǎn)權(quán)。平原縣設(shè)計(jì)了50平方米、60平方米、75平方米等多種“產(chǎn)權(quán)共有”戶型。平原縣目前商品房均價(jià)為4000元/平方米，2013年底分配的“產(chǎn)權(quán)共有”保障房均價(jià)為2000元/平方米（包括水、電、暖、天然氣配套費(fèi)和太陽(yáng)能安裝費(fèi)），僅相當(dāng)于同類區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的一半。
兩地相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，在共有產(chǎn)權(quán)模式下，政府能夠回籠部分資金，上市轉(zhuǎn)讓的收益可循環(huán)用于住房保障。上海相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，在這種機(jī)制下，政府直接投資壓力較小，支出主要包括免收土地出讓金、稅費(fèi)和投入市政、公建配套費(fèi)等，財(cái)政負(fù)擔(dān)可以承受。
上海規(guī)定，政府獲得的轉(zhuǎn)讓價(jià)款納入財(cái)政專戶管理，統(tǒng)籌用于共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目間價(jià)格的平衡、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房用于后續(xù)保障對(duì)象，以及保障性住房建設(shè)及其相關(guān)市政配套設(shè)施建設(shè)等。
截至目前，山東平原縣已建成分配產(chǎn)權(quán)共有保障房1242套，縣財(cái)政配套資金1.6億元，回籠資金1.08億元。
嚴(yán)格上市，五年后才可轉(zhuǎn)讓
上海和山東平原縣要求，購(gòu)房者只有在購(gòu)買滿5年后，該房才可上市轉(zhuǎn)讓，且政府具有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。而江蘇淮安對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的上市時(shí)限沒(méi)有作出明確規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定政府要回購(gòu)。
在上海，5年內(nèi)，如果申請(qǐng)人購(gòu)買商品住房或有遷離上海、夫妻離婚析產(chǎn)、家庭經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大變故等特殊情況，由住房保障機(jī)構(gòu)予以回購(gòu)；5年后，才可以上市轉(zhuǎn)讓，價(jià)格按照屆時(shí)同地段、同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)價(jià)格確定，購(gòu)房人和政府按各自的產(chǎn)權(quán)份額分配上市轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款，但住房保障機(jī)構(gòu)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。目前階段，上海尚無(wú)關(guān)于個(gè)人獲得全部產(chǎn)權(quán)方式的規(guī)定。
山東省平原縣房管中心副主任張永軒說(shuō)，保障房“產(chǎn)權(quán)共有”模式實(shí)行嚴(yán)格上市準(zhǔn)入，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、繼承和抵押；滿5年后，按照屆時(shí)同地段商品住房與保障房差價(jià)的一定比例向縣政府交納土地收益等價(jià)款后，可以取得完全產(chǎn)權(quán)。取得完全產(chǎn)權(quán)后，房屋可以轉(zhuǎn)讓，也可以由縣政府優(yōu)先回購(gòu)；房屋轉(zhuǎn)讓后，該家庭不得再次申請(qǐng)保障性住房。
上海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，有少數(shù)購(gòu)房家庭發(fā)生了出租、出借共有產(chǎn)權(quán)房或者改變住房使用性質(zhì)等行為。現(xiàn)階段國(guó)家層面在住房保障領(lǐng)域尚未出臺(tái)法律法規(guī)，對(duì)這些行為無(wú)法進(jìn)行行政處罰。上海目前是在購(gòu)房合同中約定房屋使用過(guò)程中的禁止性行為，并約定發(fā)生禁止性行為后購(gòu)房家庭需承擔(dān)的違約責(zé)任；住房保障房屋管理部門在勸阻無(wú)效后，依合同提起民事訴訟。通過(guò)民事訴訟處理違規(guī)使用房屋行為，存在著時(shí)間長(zhǎng)、執(zhí)行難等問(wèn)題。相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，國(guó)家應(yīng)立法為保障房確立供后管理措施和機(jī)制。
