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2024年11月24日
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“北上廣深同比漲幅高達20%，26個主要城市漲幅超10%，69個城市房價上漲……”2013年全國房價漲聲一片，這與年初各地制定的房價控制目標相差甚遠。中央提出建立健全穩定房價工作的考核問責制度，問責制能否真正“兌現”，公眾頗為關注。
26城市房價同比漲幅超10%
郊區本是北上廣深樓盤的價格“洼地”，但2013年這些一線城市的郊區樓盤卻接連出現放量成交勢頭，價格一路飆漲，甚至領漲整體樓市。
短短一年間，位于北京大興的地鐵4號線始發站的樓盤，平均每平方米上漲幅度超過5000元。位于南五環外的亦莊，不少樓盤價格每平方米則突破3萬元。
2013年，中國樓市迎來了2009年之后的又一次“爆發”。根據國家統計局公布的11月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，一線城市新建住宅價格已連續3個月同比漲幅在20%以上；廈門、南京、西安、武漢等26個城市新建商品住宅價格同比漲幅達到或超過10%。
國務院2013年初出臺的“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）要制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。多地城市為此提出，當地新建商品住房價格漲幅不高于本年度城市或城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。北京、上海等地明確表示要“基本穩定”。
然而，過去的2013年，全國許多城市房價都出現明顯上漲，完成房價調控目標基本無望。
數據顯示，扣除價格因素影響后，大多數二線城市的居民人均可支配收入的實際增速都未超10%，廣州為8.1%，深圳為8.6%。這一數據遠低于房價上漲幅度。
迫于房價調控目標的壓力，2013年第四季度以來，多個城市集體發力進行調控升級。“京七條”“滬七條”“深八條”“穗六條”等政策相繼出臺，武漢、南京等二線城市也紛紛出臺“新政”，內容無外乎嚴格限制新房價格審批、提高外地居民限購年限、提高或研究提高二套房首付款比例等抑制供需兩端的調控方式。
中原地產市場研究部總監張大偉分析，“綜合數據來看，四個一線城市完成房價調控目標幾乎不可能；房價漲幅超過10%的城市完成目標希望渺茫；還有23個漲幅在8%-10%之間的城市完成年度調控任務的難度同樣非常大。”
“招式”頻出難控房價，“問責制”遭遇“軟執行”
事實上，嚴控房價一直是各地貫穿全年的工作，不少城市使出“渾身解數”，創新調控“招式”。抑制供需兩端，統計數據被“壓低”，短期內降了溫，但未有實質性影響。
例如，北京在2013年初“國五條”落地細則中明確要求“新項目價格不高于周邊，老項目價格不高于前期”，臨近年底又要求每平方米單價超過4萬元的新盤不予發放預售證。一些地方甚至在調控細則中明確表示“加大中低價中小戶型產品審批”。上海、廣州等地大量推出郊區盤以平抑房價。
業內人士表示，調控難以觸及地方政府的根本利益——土地財政，也就難以控制住房價。中原地產統計數據顯示，2013年全國主要的40個城市，土地成交額高達14707億元，同比2012年上漲45%。北上廣深等一線城市全面創造年度土地成交新記錄。
“一面是政府高喊‘嚴控房價’，另一面卻是‘放任’土地市場成交火爆，暴露的恰是地方政府對土地財政的過于依賴。”張大偉表示，房價與地價總是相互影響。在樓市火爆的時候，地方政府更愿意多賣地，而缺乏真正控制房價的動力。目前看來，房價控制目標集體不達標將成必然。
“房價調控目標難以實現，嚴厲問責不能落空。”中國指數研究院華中市場總監李國政表示，問責制的權威性受到挑戰，勢必將削弱調控政策的影響力。購房者不僅對“屢調屢漲”的房地產調控措施失去信心，甚至也會質疑樓市長效調控機制。不少分析人士指出，房地產作為支柱行業的地位，也決定了問責制落實的難度，“如何問責，誰來問責，對誰問責”等都會遭遇“軟執行”。
經濟學者馬光遠表示，房價調控目標是政府對于百姓的“承諾”，沒有完成目標而“爽約”，蒙混過關只會喪失公信力。
“定目標”應注重科學性，調控長效機制亟待建立
事實上，除了房價調控年度目標“落空”，個稅調控也被“懸空”，除北京外，多城市在執行中未公布房屋交易20%個人所得稅的征收實施細則，政策變成了“只聽樓梯響，不見人下來”。
而在歷次調控過程中，“上有政策，下有對策”的現象沖抵調控效果。購房者為了突破家庭限購數量，“假離婚”之類的招數“應運而生”；開發商為了逃避限價監管，拆分精裝、毛坯合同變相漲價的行為屢禁不止。最后的結果是房價統計數據下降了，開發商錢也沒少賺，但房價上漲的頑疾卻難以治愈。
歲末年初，開發商推盤的積極性明顯降低，二手房市場的新增房源量和客源量也有所下降。
中國房地產學會副會長陳國強表示，各地年底調控“升級”大多從抑制需求角度出發，雖然可以拉低統計數字，但畢竟“治標不治本”。當前市場趨冷出現觀望情緒，未來在剛需自住為市場主體的城市，需求仍將會得到持續釋放。
高地價、高利潤導致高房價的利益鏈難以拆除，地方政府放任土地財政依賴就無法改觀。專家提出，要扭轉這一局面，應貫徹好三中全會提出的要“完善干部考核評價制度”，“糾正單純以經濟增長速度評定政績的偏向”。
中國房地產協會副會長朱中一表示，著眼未來，調控方式上會有所變化，以目標控制為手段的調控方式將會逐步淡化。2014年，應加快推動土地制度改革、房產稅擴容等，不動產登記制度的出臺令人期待。
住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，中央對房地產市場的態度將由需求管理轉向供給管理，下一步既要增加供給，又要釋放存量。“樓市調控的任務和責任應下沉給地方，對個別房價上漲過快的城市要適時約談，共同尋找房價上漲過快的原因，制定行之有效的辦法。
