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2024年11月24日
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近日，中央政治局會議指出，要做好住房保障和房地產市場調控工作。
值得注意的是，此次會議沒有再象過去那樣在調控前面加上“加強”、“增強”、“改進”等定語，而是用了“做好”兩個字。一方面，說明調控已經取得了一定成績，不需要再通過政策加碼等手段，對樓市進行調控；另一方面，說明調控工作還有許多需要提高和完善的地方，必須做好。更重要的，這樣的表述，也為調控從短期需要轉入長效運行留下了伏筆。因為，按照十八屆三中全會精神，在今后相當一段時間內，城鎮化建設都是一項十分重要而緊迫的任務。如果房地產市場調控不轉入長效運行，建立調控的長效機制，將對城鎮化建設帶來極為不利的影響。
事實也是如此，房地產市場在經歷了10年多的快速發展以及4年多的強力調控以后，該釋放的能量已經大量釋放，該暴露的問題也得到了充分暴露，該糾正的地方也已經基本明確。在這樣的情況下，如果仍然堅持短期需要的調控方式，通過限購、限價、限貸等非市場化手段，就很難將各種矛盾和問題解決好。搞不好，還會引發許多新的矛盾和問題，如剛性需求被遏制、政府負債進一步擴大、大城市的房價壓力越來越大等。
尤其需要引起重視和關注的是，如果過度采用行政手段、強調政府調控，那么，市場化的調控機制就無法建立，在城鎮化建設過程中，政府就會繼續扮演最主要的角色，市場經濟主體在城鎮化建設中的作用也將難以發揮，最終出現新一輪的盲目投資、盲目建設，使城鎮化建設異化成過去的城市建設。
要知道，社會各方面對城鎮化建設所以存在這樣或那樣的擔心，并不是城鎮化本身存在什么問題，也不是城鎮化不能成為下一輪經濟健康發展的重要驅動。關鍵還在于前一輪城市化建設留下的后遺癥太多、問題太嚴重、矛盾太集中。如果城鎮化建設也陷入這樣的怪圈，其產生的后果，可能比城市化還要嚴重。
也正因為如此，在推進城鎮化建設過程中，就必須徹底清除城市化建設過程中的各種障礙，按照十八屆三中全會精神要求，更好地發揮市場對資源配置的決定性作用，而不是繼續由政府充當城鎮化建設的主角。
而要做到這一點，對房地產市場的調控，就必須建立更加符合市場化要求的長效機制，讓市場對資源配置的決定性作用在房地產市場調控中更好地發揮作用，在城鎮化建設中扮演主角。從而，充分調動各種社會資源投入到城鎮化建設中去。
那么，如何才能建立更加有效的房地產市場調控機制呢？怎樣的調控機制才能發揮長效機制的作用呢？顯然，逐步擺脫對行政調控手段的依賴，是目前最緊迫的任務。因為，雖然在房地產市場尚不規范的情況下，行政調控手段的作可能比一般手段更有效。但是，從我國目前房地產市場的調控情況來看，行政調控的作用已經發揮到了極致，沒有再繼續發揮作用的余地了。很大程度上，行政調控手段的負面作用和影響正在逐步顯現。如果繼續依賴行政調控手段，房地產市場調控將走入歧途。所以，必須盡快擺脫對行政調控手段的依賴，轉入到用經濟手段和法律手段的調控軌道上來，充分發揮好市場機制的作用。
而要發揮市場機制對房地產市場的調控作用，那么，政府就必須從主角轉變為配角，從以政府為主轉向以市場為主，政府重點在制定規則、創造環境、加強監管等方面下功夫，為市場機制作用的發揮分行條件。這也意味著，在今后的城市和城鎮化建設中，政府將不能再直接投資。即便需要政府投資的領域，也要盡可能地發揮“四兩撥千斤”的作用，政府投資扮演藥引子的作用，調動社會資源參與到城市化、特別是城鎮化建設中來。譬如土地收益，就應當主要用于公共服務項目和公共服務產品的提供與創造方面，用于公用事業的發展，以及消化政府已經形成的債務。其他的，全部交由市場去解決。
在此基礎上，對不符合市場化要求、損害公共利益、違反產業政策和產業規劃的行為，予以事業有成監管和查處，使市場經濟主體的行為能夠更加符合市場化要求、符合公共利益需要、符合國家的產業規劃和產業政策需要。
總之，中央對房地產市場調控提出“做好”的要求，不僅是工作要求的轉變，更是調控理念的轉變，是按照十八屆三中全會提出的發揮市場對資源配置的決定性作用的一種具體體現。它不僅有利于房地產市場的健康發展，更有利于新型城鎮化建設的有序推進。必須按照這樣的轉型，建立更加符合市場經濟要求的新的調控機制、調控體系。
