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2024年11月24日
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近日，北京市住建委等部門聯合下發“京七條”，明確北京市今后將加快發展建設建筑面積90平方米以下的自住型商品住房；銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右；符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭，均可購買。
“京七條”的運作路徑是通過部分滿足“夾心層”住房需求改善市場供求矛盾，進而遏制房價不合理上揚的沖動，堪為對樓市長效調控機制的一次探索與求新。但應當指出的是，實現這一政策訴求還需操作執行的積極配合。為避免最終績效被各種投機行為所蠶食，具體落實方案尚待縝密推出。
“京七條”的出爐掀起了地方政府新一輪調控序幕，其中的亮點就在于彰顯出“門戶開放”精神；有明確的價格優勢；退出機制靈活。然而，自住型商品住房身兼公益與商業雙重屬性，即便其交易時間受到一定限制、投資回報也有所折扣，但作為一種廉價商品房仍會吸引市場投機者覬覦的目光。曾有北京市民對媒體坦言，只要與妻子假離婚就可以做到個人家庭名下無房，成為優先購買人群。以此觀之，正如同以往經適房、限價房一樣，其在分配環節依舊難免滋生各種腐敗與尋租，即使通過政策設限以及搖號等方式來進行防范，徹底杜絕不公現象也是一項棘手難題。從發達國家經驗看，多通過推出重典對試圖舞弊者進行事前威懾，而我國目前在這一法律構建方面仍需跟進，只有切實提高違規成本、讓投機者感到得不償失，才可能有效防范錯位配置現象頻發。
除了配置環節的精準性問題，自住型商品住房惠民的另一個要素就是品質保障。根據“京七條”規定，采取“限房價、競地價”等方式供地，終端售價則要有30%左右的優惠幅度。現在的問題是，自住型商品住房低價格體現的是社會公益屬性，是否都交由開發商來承擔。從以往保障房建設實踐看，“墻脆脆”等設計和質量瑕疵的產生，皆是因開發商為擴充利潤空間無度壓縮成本而來。當然，開發商的本性就是趨利，社會責任的履約程度需視其道義水平而定，無法強求。就此而言，參與各方如何合理分擔這30%的讓利幅度、如何加強外部監管保障相關住房的品質不打折扣，這些具體操作路徑也需進一步明確。
此外值得關注的是，“京七條”對自住型商品住房轉讓提出了交納價差30%價款的要求，是對保障性住房收益分配與退出機制的創新，但同時也對日后執行提出了諸多具化要求。包括業主為購房而支付的各項稅費、為提高居住品質而投入的裝修成本等是否應在收益中扣除，這些細節直接關乎向政府交納價款的多寡；而諸如以“陰陽合同”做低網簽價格擴大收益等行為如何被規制等，也是相關部門不可回避的現實問題。
當然，任何創新性政策的推出都會面臨各種新問題困擾，但并不能據此就否認其積極意義。無論如何，“京七條”點亮了北京許多剛需購房者的希望，也給樓市調控提供了一種新的實踐模式。
