出席2013諾貝爾獎北京論壇的諾貝爾經濟學獎得主、“歐元之父”羅伯特•蒙代爾接受記者專訪。蒙代爾對北京房價做出“預測”,他稱“與泡沫型的城市不同,北京不會出現(xiàn)大規(guī)模房價下跌情況,而且未來不會下跌”。根據(jù)經濟學的供求理論,房價之所以高,緣于供給少于需求。北京有太多人想買房,所以開發(fā)商就要不斷購買土地,這樣土地的供應價格就會上漲,這就導致房價上漲。由于北京的高房價更多是供需因素造成的,而不是由于投機炒房,所以北京的房價不會出現(xiàn)大規(guī)模的放假下跌。
蒙代爾教授的主要研究領域是貨幣金融領域,他提出的目標匯率區(qū)理論為歐元的誕生奠定了基礎,所以他分析中國的房價也主要是從價格理論出發(fā),從房地產業(yè)自身進行分析。但是決定中國高房價的因素絕不僅僅是經濟領域的,更多是房地產市場之外的力量在推動房價不斷上漲,這樣看蒙代爾的理論就會有問題了。如果按照蒙代爾教授的設想,高房價原因是土地供給少于需求,那么相應的政策措施就應該是增加土地供給,房價就自然降下來了。
可是現(xiàn)實不會這么樂觀,事實上中國政府一直在增加土地供給,房價也沒有下降太多。更何況,有一個更大的約束在制約中國政府,使中國政府無法無限制地增加土地供給。人多地少的現(xiàn)實和人民生活水平提高的需求迫使中國政府必須要守住18億畝耕地的紅線,占補平衡成了當下很無奈的選擇,將耕地變成城鎮(zhèn)用地受到了政府的嚴格限制。
這樣就變成了一個兩難困境:一方面要降低房價就必須要增加住房用地供給,另一方面要保證糧食安全就必須要保護耕地,嚴格限制耕地變成城鎮(zhèn)用地。這兩個問題相互制約,互為條件,似乎構成了一道無法解開的枷鎖,這將成為未來制約中國發(fā)展的兩個難題:房價和糧食安全。如何才能協(xié)調房價和糧食安全?
其實筆者心中一直有一個疑惑,每年那么多土地變成城鎮(zhèn)用地,其中到底有多大比例用于居民住房供給呢?根據(jù)相關研究,中國人均城鎮(zhèn)用地大約110-130平米之間,還有研究估計人均城鎮(zhèn)用地達到了150平米,注意這個城鎮(zhèn)用地指標既包括了居民住房,也包括了交通、公共建筑、工廠、寫字樓等建筑設施。這個水平之高已經達到了甚至超過了美國、澳大利亞這樣土地資源豐富的發(fā)達國家,相較之下,東京人均城鎮(zhèn)用地為78平米,香港為60平米。換句話說,我國城市的經濟密度太低了,平均一公頃土地只住有十幾個人,這與我國地少人多的現(xiàn)實嚴重不符。這才是上面說的將高房價和糧食安全連接成一個鏈條的關鍵之處。更何況城市人均能源消費與城市密度之間存在著負相關,城市密度越小,城市的人均能源消耗就越大。
其實仔細想一下,問題不難在各個城市發(fā)現(xiàn)。哪個城市不在大搞特高招商引資,熱火朝天地建設經濟開發(fā)區(qū),可以經濟開發(fā)區(qū)里面又有多少企業(yè),有閑置了多少用地。很多地方政府都大搞特稿市政工程,建設廣場草坪,開發(fā)旅游城,建設規(guī)模宏大的政府辦公樓。就連高校也都在擴建校園,哪個高校要是沒有個幾千畝校園就好像不是一流大學。這些土地都是占用本來可以用來建設居民住房的耕地,所以每年新增那么多城鎮(zhèn)用地,可是住房的供給卻沒有得到根本的改善。當然,開發(fā)區(qū)對于一個地區(qū)的經濟發(fā)展是很重要的,市民也需要休閑娛樂的場所,大學也確實需要改善教學條件,但是完全可更加充分地利用土地,在不多占用耕地的前提下,可以大大增加住房的供給。
我們城鎮(zhèn)化建設的理念也存在一些誤區(qū),我們一想到城鎮(zhèn)化,更多的是想到城市面積的擴張。因此更多的精力被放在了新城區(qū)的建設上,全國各地紛紛建設新區(qū),但是效果好的卻寥寥無幾,甚至有的新區(qū)變成了鬼城。新城區(qū)被人炒得火熱,同時老城區(qū)卻無人問津,隨便哪個城市都能看到大片的平房,屹立不倒的筒子樓,還有四處可見的爛尾樓。舊城區(qū)亟待改造卻無人關注,這些經濟密度極低的區(qū)域應該得到政府和社會的關注。而改造這些舊城區(qū),提高這些區(qū)域的經濟密度,潛力是巨大的,一方面可以極大地吸納城市新增人口,同時可以方便地利用城市已有設施,另一方面,可以減少對耕地的占用,保障糧食安全。
政府又應該怎么做呢?當前的邏輯是因為要保護糧食安全,要守住耕地十八億畝紅線,就嚴格控制土地供應,而當?shù)卣疄榱税l(fā)展經濟和提升政績,就會把增加的土地傾斜向于工程類項目,居民住房用地的供應就不足。國情所限,耕地保護是不能放松的。我們能改變的只有當前不甚合理的政績觀和新增土地的分配,政府只有更加關注于民生,而不僅是GDP,才會把有限的新增土地分配給居民住房,鼓勵開發(fā)改造舊城區(qū),合理利用每一寸土地,房價才真有可能降下來。