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2024年11月24日
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俗話說，有盛必有衰，盛之愈極，衰之愈急。盛衰之間，理當(dāng)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，方能減少震蕩。但是，現(xiàn)實(shí)生活，哪有這等好事。此次全球金融危機(jī)，說白了就是前些年金融業(yè)過盛、過旺以及相關(guān)國家對金融業(yè)過度依賴有關(guān)。
中國的房地產(chǎn)業(yè)，也正處于盛衰轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時刻。雖然宏觀調(diào)控對市場過熱和房價上漲過快起到了一定遏制作用，但是，由于地方政府對“土地財政”的依賴熱情并沒有減退。從總體上講，房價仍處于上漲通道，沒有見頂。未來一、兩年內(nèi)，房價仍然可能出現(xiàn)一定幅度的上漲，只是上漲的速度不可能像前十年那樣快。
這也意味著，指望房價立即出現(xiàn)較大幅度的下降是不大可能的，甚至是事與愿違的。更重要的，旨在將房價控制下來的市場調(diào)控，則隨著行政手段作用的逐步衰退，已經(jīng)見頂，至少已經(jīng)作用非常有限了。
那么，這是不是意味著房價已經(jīng)沒有下降的可能了呢？絕對不是！不僅不是，而且不要幾年，政府就業(yè)會為房價的快速下跌而操心，甚至要出臺政策遏制房價下跌過快。
眾所周知，隨著各項政策措施的出臺，如加大中西部地區(qū)鐵路建設(shè)、加快棚戶區(qū)改造、支持中小企業(yè)發(fā)展、鼓勵民間資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)等，特別是改革的強(qiáng)力推進(jìn)，改革紅利的逐步釋放，實(shí)體經(jīng)濟(jì)重新成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要力量，經(jīng)濟(jì)將很快步入復(fù)蘇軌道，進(jìn)入新一輪快速發(fā)展通道。那么，房地產(chǎn)業(yè)的“支柱”作用將大大降低。
如果這是一種自然轉(zhuǎn)型和平穩(wěn)過度，到也無妨。關(guān)鍵是，在所謂保增長的幌子下，地方政府正在緊緊抓住經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前的最后機(jī)會，瘋狂地進(jìn)行土地交易，試圖從“土地財政”上再撈一把。也就是說，在可能房價還會繼續(xù)上漲的這段時間內(nèi)，上市的土地以及開發(fā)的房屋，可能會相當(dāng)?shù)亩啵纱藢φ麄€房地產(chǎn)市場供求關(guān)系產(chǎn)生激烈的影響，目前存在的供不應(yīng)求或供求基本平衡將在兩三年時間內(nèi)很快轉(zhuǎn)向供過于求。其中，部分二三線城市可能出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的現(xiàn)象。
一旦房地產(chǎn)市場的供求平衡被徹底打破，供求關(guān)系出現(xiàn)顛倒，相反，居民收入則在金融危機(jī)的影響和沖擊下，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重不振中增速放緩，購買能力下降，加上社會保障等難以在短時間內(nèi)出現(xiàn)明顯改善，等待房地產(chǎn)市場的將是泡沫全方位破滅、房價快速下跌。而房地產(chǎn)市場也將在購房者買漲不買跌的情節(jié)當(dāng)中，全面蕭條。
雖然房價下跌，對居民來說是求之不得的好事，但是，對開發(fā)商和銀行等來說，卻是惡噩。尤其是銀行，極有可能因此而出現(xiàn)嚴(yán)重的風(fēng)險。因?yàn)椋退阌型恋亍⒎慨a(chǎn)等做抵押，如果房價大幅下跌，抵押物將不足以支撐貸款價值。到時候，開發(fā)商跑路可能會比現(xiàn)在實(shí)體企業(yè)還要多。真的出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，美國的次貸危機(jī)有可能在中國上演。
不僅如此，與土地開發(fā)緊緊綁在一起的城市建設(shè)平臺，也會因?yàn)榉績r的大幅下跌以及房地產(chǎn)市場的蕭條，而出現(xiàn)“資金鏈”斷裂的現(xiàn)象，使銀行風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大。因?yàn)椋瑪?shù)十萬億的開發(fā)企業(yè)和政府融資平臺貸款、土地抵押貸款，足以讓銀行風(fēng)險出現(xiàn)大爆發(fā)。
面對這樣的風(fēng)險，政府是不能袖手旁觀的。而要處理這一風(fēng)險，只有兩條路可走。要么發(fā)行貨幣，要么遏制房價快速下跌。前者顯然是不合適的，也是沒有這樣的資本的。只有采取后一種措施，那就是遏制房價的快速下跌。可是，這樣做的結(jié)果，又有可能激活地方政府“土地財政”的熱情，使泡沫重新積聚。
而要避免房價快速下跌可能給金融帶來的嚴(yán)重風(fēng)險，最有效的辦法，就是強(qiáng)行控制地方政府繼續(xù)打“土地財政”主意，不給地方政府最后從“土地財政”上撈錢的機(jī)會，以保持房地產(chǎn)市場的供求平衡。同時，金融企業(yè)不能再給地方政府融資平臺和開發(fā)企業(yè)貸款，直接融資市場也要嚴(yán)格控制政府融資平臺和開發(fā)企業(yè)的融資，使政府融資平臺和開發(fā)企業(yè)能夠過“緊日子”，從而壓縮開發(fā)規(guī)模，減少商品房的過度儲存與供應(yīng)，使房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系基本處于供略不足求或基本平衡。
這是政府的責(zé)任，也是為了避免幾年后遏制房價快速下跌所必須采取的措施。不然，如果幾年以后真的需要通過這樣的方式解決銀行的風(fēng)險，將嚴(yán)重?fù)p害政府的公信力，損害政府的形象。
