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2024年11月24日
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讀過高中的朋友，也許還記得白居易的《賣炭翁》，其中“可憐身上衣正單，心憂炭賤愿天寒”一句，集中刻畫了賣炭翁的悲慘境遇和矛盾心情。一個衣不遮體的老人，本該渴望溫暖，但為了賣炭謀生，他卻渴望嚴寒的到來。
中國股市投資者對待房地產泡沫的態度，與賣炭翁極其相似。
由于10年來房地產價格持續飛漲導致了我國通脹居高不下，金融體系過度膨脹。地產泡沫不但扭曲了全社會的財富分配，更使得我國金融系統劇烈動蕩，A股長期熊市，地產泡沫正是最大元兇。每次政府調控房地產，都會帶來金融系統的震蕩和股市的大幅下跌。按說，投資者應該害怕地產泡沫才對，但多數情況下大家的態度剛好相反：乞盼政府放松樓市調控，期望地產股融資快點開閘。最近我遇到很多基金經理都在加倉地產股，詢問理由，居然是：房地產再融資可能開閘。
雖然機構投資者在理論上都清楚地產泡沫的危害，但在現實生活中對它既恨又愛，有點像油炸臭豆腐——聞起來臭，吃起來香。也許基金們以前這么做是對的，這一次肯定是錯了。一組基本的數字是，我國房屋存量目前超過400億平米，全社會住宅存量超過260億平米，商品房存量超過88億平米，按目前市場均價匡算，我國房屋市價總值256萬億，全部住宅市價總值150萬億，全部商品房市價總值57萬億，他們分別是我國GDP的492%，287%和110%，房屋總值與GDP之比超過日本地產泡沫破滅前夕。根據全世界的經驗，這個泡沫一定會破滅，只是哪一天的問題。面對史上最大的地產泡沫，政府完全明白其危害所在，10多年來一直進行的地產調控，就是希望它慢撒氣、軟著陸，可惜未能如愿。
很多人以為，由于經濟快速下滑，政府為了穩增長會重啟房地產市場，我認為這不現實。應該說，中國經濟目前雖然下行，但局面還算可控，起碼金融沒有崩潰。如果再刺激一次房地產，則地產泡沫肯定破裂，金融危機必然爆發。中國廣義的長期貸款大約70萬億，房地產就超過40萬億，你還能怎么刺激？6月底的金融震蕩其實是金融危機的前兆，它表明在房地產的拖累下，我國金融系統已經接近出現運轉失靈。我國經濟亟需去杠桿，而去杠桿的核心就是擠掉房地產泡沫?？梢灶A期，在去杠桿的過程中即使能夠避免金融危機，房地產也會大幅度收縮?？陀^地說，這么大的房地產市值，我國金融系統根本無力支撐，房地產均價下跌50%是必然的。由于地產泡沫破裂，我國經濟至少會出現5年以上的持續低迷，通縮也是必然的，政府雖然沒有能力避免泡沫破裂，但也絕不會違逆天理，繼續吹泡。一些分析師認為地產股估值低，具有很高的安全性，這是一種后瞻性思維。其實，地產作為一種金融商品，其估值不取決于近幾個季度的業績，而取決于其項目資源的價格預期，一旦預期回落，估值可能降到0.5倍市凈率以下。
在這一輪行情中我們特別不看好地產股和銀行股。我國正處在金融危機的臨界點上，而危機一旦發生，沖擊最大的就是地產和金融，現在5倍市盈率的股票，明年可能就變成虧損股，市盈率無窮大。
賣炭翁為了多賣錢而希望天再冷一點，心情可以理解，但重要的前提是：低溫不至于把他凍死。如果超過這個極限，天冷他也害怕。房地產問題也是這樣，如果是泡沫初期，價格上漲盡管不增加價值，但在金融系統可以支撐的情況下，房價上漲暫時可以帶來財富效應，滿足業主的虛榮心；而當金融系統已經發出強烈信號顯示它無法支撐這個泡沫的時候，房價上漲就是一個極端的危險信號，這個時候需要的不是慶幸，而應當果斷斬倉地產股。
十幾年前我國開始住宅商品化，開拓了一條市場化配置資源的途徑。但是，經過這么多年的土地尋租、土地財政，經營城市和融資放杠桿，這個市場完全異化了。目前，能吸納的存量財富已經吸干了，下一輩子的財富也都透支了。地產泡沫已到極致，是該破裂的時候了。
