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2024年11月24日
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7月13日，2013第五屆中國房地產科學發展論壇在西安舉行。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵在作主題演講時表示，高行政等級城市擁有優質而稀缺的資源，導致了高房價，應通過行政管理體制和土地制度改革，激活中小城市發展活力，激發土地紅利，促進城鎮化和房地產健康發展。
李鐵指出，中國有660個城市，19881個鎮，城鎮化率已達52.6%，有7.1億人口納入城鎮化進程中，在世界歷史上前所未有，年均進入城鎮的人口達到2000多萬。然而，2億多農民工，由于戶籍制度的限制，無法把他們的消費需求從農村轉到居住的城鎮，又因為農村的土地不能進行流轉，造成兩地占用資源的現象，導致土地城鎮化的速度遠遠快于人口城鎮化，土地嚴重的擴張使城鄉建設用地嚴重不集約。需要通過制定相應改革政策，把流動人口的消費需求轉移到城市，真正實現擴大內需。
對于日益高企的房價，李鐵認為，房價上漲首先和等級化的城鎮管理體制有直接的關系。城市資源的分配不平衡，導致了行政資源從最低等級向最高等級集中，計劃分配資源從上到下遞減，導致了等級越高的城市優質資源更加集中。高房價主要集中在高等級城市，特別是直轄市、副省級城市。而土地的限量供給導致城市資源的稀缺，高等級城市核心區域土地資源永遠是稀缺的，土地稀缺肯定會導致房價的上漲。其次，房地產是目前最穩定的投資需求。一方面，資源的稀缺性決定了它的價格上揚，另一方面，社會收入分配差距逐步拉大，永遠有一批高端的購買群體，對高端地產有持久性的需求。第一會在本地買房，第二到省會城市買房，然后到北京、上海買房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優質資源相對集中的城市買住房，這在當下中國是最好的、最合理的選擇。比如香港的房價上漲，肯定是由華人圈和大陸推動的，原因是香港的公共服務水平遠大于大陸。這些高等級城市、核心資源相對集中的城市，房價還有上漲的空間。
李鐵指出，對于房價上漲的判斷，既取決于住房供應量大小，也取決于一個城市的輻射范圍。在中國，隨著城市等級化的越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態的，而且不可再生，戶籍制度導致了公共服務封閉式的格局難以打破，在這種情況下，資源短缺、公共服務的封閉，也促進房價進一步上漲。一線城市、二線城市房價上漲還有空間。而由于攤大餅的原因，四、五線城市，特別是小城鎮，再繼續發展房地產，就會遭遇危險。
李鐵指出，只有通過改革才可以解決這些問題。
第一，尊重市場規律，不要讓稀缺的資源被限定的低價，造成嚴重的浪費，促進商品房價格的市場化。
第二，提高城區稀缺土地資源的利用效率。現在的二、三線城市，一些城市把自己搞成所謂的生態城市、綠色城市，在攤大餅，形成了土地的嚴重擴張，搞上百米寬的大馬路，幾千畝的大廣場，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態公園，有的城市并不大，十幾萬人、二十多萬人，沒有這么大的需求，但是這些造成土地資源的嚴重浪費。
第三，合理配置空間公共資源。通過市場的規律，或者通過行政的引導，使一些優質資源向中小城市相對均勻分布，合理疏散人口，遏制房價的上漲趨勢。加快輕軌的建設，在相對遠的地方，增加中低收入者購房的供給。
第四，加大租房的力度。人口的流動就業和居住，在任何一個市場經濟國家是常態。在買和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場。全國2.6億農民工和7000萬城鎮流動人口，絕大多數人口以租房的方式在城鎮居住。租的過程中我們有更多的選擇，可以引導民間資本，甚至在集體土地上進行改革，利用存量用地建造公共租賃房。政府加強設施的配套建設，完善租房體系。
李鐵呼吁，推行戶籍制度改革，釋放人口紅利；推進集體土地改革，釋放集體土地的低成本紅利；進一步推進城鎮等級管理制度改革，促進發展資源的平等分配，釋放中小城市的活力，才能為中國的經濟、為房地產企業提供更好的發展平臺。
