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2024年11月24日
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今年以來，中央多次提出要推進城鎮化，并以此作為擴大內需，穩定增長的重要舉措。如何擺脫地方政府對既往城鎮化路徑的依賴，推進新型城鎮化，并借機“化地化人，化地化債”，關鍵還是通過土地制度并配合相關體制改革，理順土地收益分配機制，解決人口和空間城市化失配的“偽城市化”問題，同時化解地方債務，并為城鎮化發展提供用地和資金保障。
戶籍制度改革的關鍵，在于從中央層面啟動有效的土地制度改革，全面降低農民工在城市定居成本。改革要旨，就是要賦予城市郊區的本地農民一定的土地開發權利，讓他們能在符合城市規劃和基礎設施要求的前提下，合法地為外來流動人口建出租房。因此，政府可以與土地原權利人談判，無償征收部分土地用于基礎設施和公用事業建設，從而獲得土地價值上漲中得益于公共投資的那一部分。而土地原權利人可以獲得剩余部分土地的開發權。一旦這種開發模式推廣，城市出租房供給就會大幅增加，而租金也可降到絕大部分流動人口可支付水平。地方政府也就無需大規模建設廉租房或公租房。
上述改革本質上是一種雙軌制、漸進式的土地改革方案。此外，通過上述雙軌制改革方案，還可推動流動人口子女就學問題的解決。在通過上述土地制度改革和相關財稅改革解決了外來人口住房問題和子女教育問題后，戶籍制度改革也就完成了實質性突破。
此外，地方政府還有包括大量工業用地在內的存量土地，完全可以在未來十年過渡期持續獲取土地出讓收益。其中的關鍵措施，是對工業用地和開發區重整，同時騰出空余土地逐漸轉化為商、住用地。
在實際操作中，地方政府須和作為原土地權利人的工業用地者進行談判，在分享收益前提下實現用地結構調整。為此，中央需要在關于商、住用地必須招、拍、掛出讓的政策上進行相應調整，允許地方政府與原土地權利人之間建立一個合理的收益分配談判機制。只要符合地方基本城市規劃要求，在政府修改規劃用地性質基礎上，允許原工業用地廠商直接與商住用地開發商進行土地交易，政府通過累進土地增值稅(或補交商住用地出讓金方式)來獲得相關土地改變使用性質所帶來的增值收益。當然，要實現上述改革，中央政府首先要嚴禁開發區進一步擴張。
如是，不僅可增加住宅用地供給、逐步化解房地產泡沫，而且可為地方籌集數額可觀的土地出讓金和各類房地產開發稅收，并用于地方建設融資和巨額存量債務償還。這個措施和前述改革措施相結合，可實現增加內需、促進增長，社會和諧，完善地方公共財政體系的多重目標。
