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2024年11月24日
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中國國際城市化發展戰略研究委員會委員會、中國社科院城市發展與環境研究中心主任 牛鳳瑞
日前，“從投資驅動到民生改善”高峰論壇暨信達證券2013年投資策略年會在北京威斯汀酒店舉行。中國國際城市化發展戰略研究委員會委員會、中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞在會中表示，城鎮化不是房地產化，但沒有房地產的支持，城鎮化將成為空話，從長期來看，商品房成交價格漲漲落落是常態，不要希望一個直線，但商品房價格上漲的趨勢是不可逆轉的。
以下是演講實錄：
牛鳳瑞：新一屆政府對新的城鎮化有了新的探索。城鎮化是現代化的重要標志，也是現代化的必由之路，想越過去不可能。城鎮化的進程客觀上是歷史的過程，同時城鎮化又是歷史結構、利益結構大變動的過程。這個過程中正確的城鎮化政策有利于協調各類社會關系，減少城鎮化社會成本。
城鎮化是人類共同的社會活動，城鎮化的目的是為了人們生活得更美好，提高全民福祉。我國的城鎮化當然首先是人的城鎮化，要以人為本，這不需要爭論，如何做到以人為核心，積極穩妥地推進城鎮化，則是一個復雜的系統工程，要在不斷的實踐中進行探索和改進。中央提出積極穩妥的城鎮化是2000年年初提出的，中間13年盡管沒有人直接否定它，但政策層面上是在自覺限制它。我們一直有中國城鎮化的冒進論、超前論，超速論，就反映了這種思想。
城鎮化率不是越高越好，這是目前時髦的口號，但沒有一個國家是通過較低的城鎮化率而實現現代化的。基于國情，我國應有一個較高的城鎮化率，我們現在僅僅是百分之五十幾，城鎮化進程總體嚴重滯后，非農就業率已經超過了60%以上，非公產業化率已經超過90%。
中國的城鎮化進程是滯后還是冒進的？通過數據可以表明，如果中國城市化率達到80%，那么中國農村人口還剩3億，而美國全國人口就3億。如果中國城市化率達到60%，中國農村人口是6億，與中國50年代的全國人口數量持平，這是中國的國情。不是速度越高越好，難道是速度越低越好？不同的歷史起點會有不同的結論。
目前還有一種口號叫城鎮化要從速度向質量轉型，中國喜歡時髦，轉型就是時髦。中國城鎮化速度快，質量在提高還是在下降？如果城鎮化質量沒有下降，我們是通過人為地限制速度，以速度換取質量，還是在正常的城市化速度推升過程中提升質量。這是兩種思路，它必然產生兩種思路。
污染、擁擠、占地、高房價、公共安全等城市病，在很大程度上是城鎮化效益必須支付的成本，城市的集中生產、生活造成了集中消耗和集中排放，但這也為治理污染提供了規范化的需求，所以依托于城市的污染治理更有效率、更持續，城市是治理污染，保護環境的重心。城市用地越集約，人均空間資源越稀缺，環境質量的約束越高。根治大城市病要從更多的特殊發展階段層面進行分析，要從改革大城市的功能疊加，割除行政體制弊端，減少行政權力對資源的錯配形式，城鎮化為我們的投資提供了廣泛的空間。
我國城鎮化為城市發展提供了歷史機遇，城鎮化當然不是房地產化，沒有房地產的支持，城鎮化也就成了空話，我做了測算，如果我們城市建成區按照0.7容積率進行計算的話，我們每年僅僅城市建成區的擴張就要增加建成面積10億平米以上。而房地產市場需求的估算，我大體做了幾個方面的疊加，過去十年中國城鎮每年商品房開工面積或竣工面積要15億平米以上，現在大概10多億，這樣方能滿足社會的需求，從長期來看，商品房成交價格漲漲落落是常態，不要希望一個直線，那不可能，違反市場規律。但商品房價格呈上漲的趨勢，這是不可逆轉的。
