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2024年11月24日
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去年底至今房價快速上漲的勢頭沒有被遏止住，泡沫的快速上升和累積，使得萬科董事會主席王石也忍不住發(fā)出警告：樓市存在明顯泡沫，且可能失控而破裂。
逐漸失控的泡沫
王石近期發(fā)表的一系列言論顯示，中國房地產(chǎn)市場正在面臨一個轉(zhuǎn)折點。
“中國樓市存在明顯泡沫……故前景存在不確定的風(fēng)險，一旦房價再次瘋漲將可能失控而破裂，后果不堪設(shè)想。”3月11日，王石通過個人微博警告稱。
據(jù)3月18日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2月70 城市新房價格環(huán)比超9 成上漲，京滬穗漲幅居首，且均創(chuàng)歷史新高。房價快速上漲，引起了業(yè)界的普遍擔(dān)憂。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認為，近期樓市泡沫尤其一線城市顯然有失控的跡象，原因包括貨幣供應(yīng)量提高、購房者對新政策的恐慌以及開發(fā)商的加速投資。
21世紀不動產(chǎn)分析師張磊指出，雖然北京有強大的住房需求，但去年下半年以來的這種房價上漲速度，新房接棒二手房，已具有不容置疑的泡沫成分，若任其蔓延，不僅對普通居民，而且對整個城市都有很大殺傷力。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌對本報記者表示，目前我國房地產(chǎn)市場存在泡沫，但并非全局性的泡沫，是部分城市有泡沫，泡沫也有大有小。中小城市的房價收入比基本還是合理的，維持在5-7倍左右，不存在泡沫。
值得關(guān)注的是，國際資本看待中國房地產(chǎn)市場的觀點。美國基尼科斯合伙機構(gòu)創(chuàng)始人查諾斯強調(diào)，他3年前開始對中國房地產(chǎn)市場提出警告時還是“有些保守的”，但現(xiàn)在“地產(chǎn)泡沫已經(jīng)明顯可見，你不可能看不到。”
轉(zhuǎn)軌稅收調(diào)控
泡沫正在考驗中國政府調(diào)控樓市的策略。新國五條沒扭轉(zhuǎn)購房者的預(yù)期，反引起了新一輪恐慌性購房。顧云昌認為，過去兩年受政策調(diào)控影響，部分消費者預(yù)期房價有所下降并準備等房價下降了再行購買，但近期房價處于一直上升的態(tài)勢，因此很多人決定不再等待。
從新國五條細則及近期地方的一系列動態(tài)來看，仍然沿襲了以“限購、限貸、限價”為主的行政化調(diào)控手段。
以深圳為例，3月份，深圳限價政策再度收緊。深圳市國土委提出，2013年深圳新房均價必須是“零增長”或者是“負增長”，絕對不可以出現(xiàn)“正增長”。
中銀國際研報顯示，除深圳之外，南京也對樓盤采取“限漲令”；本周，傳出廣州將對高價房停止發(fā)放預(yù)售證的消息。
王石指出，過去兩年中國樓市調(diào)控還是有效的，抑制了房價瘋漲，難能可貴。但僅靠硬性行政措施的抑制做法不可持續(xù)，政策需調(diào)整。一位房企高管人士對本報記者表示，行政化調(diào)控的弊端造成房地產(chǎn)市場周期的惡性循環(huán)，并不能真正解決房價上漲及樓市泡沫累積的問題，反而將風(fēng)險擴大延后。
顧云昌認為，住房供應(yīng)量的加大、“新國五條細則”對投機購房的打擊以及中性穩(wěn)定的貨幣政策這三大因素，將促進未來一年內(nèi)房價相對平穩(wěn)。當務(wù)之急是盡快出臺住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅細則，明確二手房交易稅費。
張大偉稱，擠碎泡沫也就是控制房價上漲并非治本之策，如何實心化泡沫才能真正解決問題。只有提高居民收入與現(xiàn)在的房價相匹配，同時減低經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，才能消除房地產(chǎn)市場的泡沫。
中國海外董事會主席孔慶平對記者表示，從長遠來看，行政調(diào)控手段轉(zhuǎn)用至財稅手段，降低流通成本，在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，是大勢所趨。“中國是世界主要經(jīng)濟體少見的持有物業(yè)沒有成本的國家。但中國推出持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅會非常慎重，在不同城市不同階段，會有不同的考慮。”孔慶平說。
張磊也建議對二套以上住房征收累進稅率的房產(chǎn)稅。從國家加快住房信息聯(lián)網(wǎng)和建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度來看，可能正在為全國征收房產(chǎn)稅做技術(shù)準備。
