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2024年11月24日
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不久前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)人士表示，北京“7·21”特大自然災(zāi)害中，很多小區(qū)的公用部位，如樓頂、樓體、電梯等出現(xiàn)了漏雨、滲水、積水等問題。“暴雨造成的房屋漏雨屬緊急情況，可以不用經(jīng)過小區(qū)2/3以上業(yè)主同意等程序，應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金維修房屋建筑。
其實(shí)，2009年年底出臺的《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，已把嚴(yán)重漏水、電梯故障等問題列為緊急情況，為其開辟“綠色通道”。然而政策出臺幾年來，還是有很多看起來符合情況的小區(qū)，至今沒用上這筆錢。
按理，每個業(yè)主都應(yīng)繳納住宅專項(xiàng)維修資金(以下簡稱“維修資金”)，用于日后房屋“養(yǎng)老”。但目前全國累計的維修資金金額到底有多少，卻很少有人說得清。中國青年報記者查閱公開資料得知，截至今年6月30日，北京市累計歸集維修資金314.93億元；上海市累計歸集超過290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長沙80億元……僅記者能夠查到公開資料的17個城市的數(shù)據(jù)總額，已超過1000億元。但很少有業(yè)主清楚，這項(xiàng)和自身權(quán)益息息相關(guān)的錢，應(yīng)該如何使用，如何查詢，如何監(jiān)管？
過去多年間，這筆巨額資金還曾經(jīng)出現(xiàn)過諸多“糊涂賬”，很多時候看來政策已“說清楚”了，但業(yè)主們還是感覺“糊涂”。
“漏頂聯(lián)盟”的困惑
北京市昌平區(qū)王府溫馨公寓業(yè)主葉秋(化名)說，7月21日那天，她家“到處都用盆接水”，墻上有好幾條被水泡開的裂縫，臥室的頂燈燈罩里至今留有積水，“這個燈一旦漏電，后果不堪設(shè)想”。
她是1997年入住該小區(qū)的首批業(yè)主，住在六層樓的頂層。入住次年，葉家就開始漏水，“十多年來沒間斷過”。葉秋說，剛開始物業(yè)會派人來免費(fèi)維修，修完用一陣子，還會再漏，就再請人來修。后來，請物業(yè)補(bǔ)漏還要收費(fèi)。這個小區(qū)漏雨的不止一家，以致葉秋和另外幾棟樓的頂層住戶一起，組成了所謂的“漏頂聯(lián)盟”。
這種情況能否申請維修資金？葉秋認(rèn)為，自家漏水是開發(fā)商和物業(yè)的責(zé)任，不該動用維修資金，即使要動用，她也不知能不能用，該怎么用。
該小區(qū)法政王府物業(yè)公司的經(jīng)理告訴中國青年報記者，小區(qū)防水工程竣工于2000年，早已過了保修期(保修期3～5年)。現(xiàn)在解決漏水問題，就應(yīng)從業(yè)主共有的維修資金中支取。以前這個小區(qū)的17號樓漏水，物業(yè)就支取過該樓的維修資金，更新了樓體防水層。但是現(xiàn)在漏水的幾棟樓如16號樓等，沒有辦法支取維修資金，“有的業(yè)主買房時沒繳納這筆錢，整棟樓的24個住戶里，只有8戶交過，所以錢取不出，(維修)這事兒就卡在資金上。”
為什么同一筆錢，有些人交了，有些人沒交？使用維修資金要經(jīng)過哪些程序？對這些事，大多數(shù)業(yè)主都弄不清楚，甚至一些基層政府部門也搞不明白。
北京市昌平區(qū)新康園小區(qū)竣工于2003年，其中有6幢樓是32層塔樓，但這幾棟高層住宅的電梯經(jīng)常發(fā)生故障。一位住在8層的居民告訴記者，她這幾年來一直爬樓梯上下，“我住得低，還算好的，住在樓上的更麻煩”。另一位住在28層的居民說，老人和孩子出行最讓人擔(dān)心。
為了修電梯，這里的業(yè)主一直在多方維權(quán)。2011年秋天，昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)政府為維修新康園小區(qū)的電梯發(fā)了兩份文件。文件里寫明，由鎮(zhèn)政府墊資修電梯。目前負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)此事的是回龍觀鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長黃俊。
為何申請一個小區(qū)的維修資金修電梯，竟由政府出面，墊資進(jìn)行？
黃俊告訴中國青年報記者，新康園小區(qū)為修電梯的事折騰了幾年，去年鎮(zhèn)政府通過開會總算“找到了可用的工作途徑”，這個途徑就是申請維修資金。為此，他們請來北京市房屋安全鑒定總站進(jìn)行檢測，“他們給出了161萬元的報價”。按照這個報價，經(jīng)過招投標(biāo)確定公司后，新康園小區(qū)的電梯于今年6月修完。修電梯的資金，由回龍觀鎮(zhèn)政府墊資40多萬元，剩下的100多萬元還沒支付給維修公司。目前，申請維修資金的材料還沒報上去，這161萬元沒批下來，鎮(zhèn)政府的錢暫時拿不回來。
電梯都修完了，政府也墊了錢，但申請還沒進(jìn)行，萬一維修資金批不下來怎么辦？對此，黃俊表示，他并不清楚維修資金的具體申請流程，“反正不可能批不下來。要不然政府墊的錢怎么辦？”
維修資金申請“九步走”
并非所有小區(qū)都為維修資金犯難，全國各地均有小區(qū)成功申請維修資金的案例。北京市住房資金管理中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全市共有796個小區(qū)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金2.84億元。
成功申請到維修資金的小區(qū)，具體如何操作？北京市朝陽區(qū)新天第家園業(yè)委會主任張大憲說，該小區(qū)已用過3次維修資金。第一次用于改造小區(qū)水箱，第二次用于大修電梯，第三次用于小區(qū)的防水改造。“去年大雨過后，超過一半的住戶家漏水，我們用維修資金找專業(yè)公司做了防水和外墻改造，今年完成了，扛過了大雨。”
據(jù)張大憲介紹，新天第小區(qū)申請使用維修資金的流程分九步。
第一步，小區(qū)物業(yè)公司就需要維修的項(xiàng)目向業(yè)委會提出報告，業(yè)委會討論是否應(yīng)使用維修資金。
第二步，業(yè)委會認(rèn)為該項(xiàng)目確需動用維修資金后，由物業(yè)公司把項(xiàng)目報送至區(qū)建委指定的鑒定中心審核。審核內(nèi)容分3部分：第一，能不能用。包括項(xiàng)目是否適用于維修資金的使用范圍，是否應(yīng)建議由開發(fā)商負(fù)責(zé)。第二，有沒有資格用。包括小區(qū)的維修資金是否全部歸集到位，維修項(xiàng)目是否過了保修期。第三，能用多少錢。由區(qū)建委的物業(yè)管理科住宅小區(qū)管理辦公室(以下簡稱“小區(qū)辦”)根據(jù)小區(qū)維修資金的數(shù)量與物業(yè)公司的初步預(yù)算申請進(jìn)行平衡。與此同時，小區(qū)內(nèi)成立由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表組成的三方工作組，在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主宣傳公示。
第三步，工作組組織招投標(biāo)，確定預(yù)算和具體施工方案，選定施工隊。
第四步，工作組將施工單位的預(yù)算和方案上報給政府指定的資金審核部門進(jìn)行財務(wù)審計。如果批復(fù)的金額和公司金額不一致，根據(jù)審計結(jié)果，要求施工單位修改預(yù)算。
第五步，工程預(yù)算通過審計之后，召開業(yè)主大會，將“決定在某事項(xiàng)上使用專項(xiàng)維修資金”事宜，向業(yè)主說明。
第六步，動用維修資金的決議經(jīng)業(yè)主大會通過后，需要做資金分?jǐn)偙怼Ｒ簿褪钦f，把即將維修的項(xiàng)目資金總額，按每戶業(yè)主的房產(chǎn)面積進(jìn)行分?jǐn)偅愠雒恳粦魳I(yè)主的份額。比如，同一小區(qū)內(nèi)住宅為200平方米的業(yè)主分?jǐn)?000元，鄰居是100平方米的，分?jǐn)?000元，以此類推，這個明細(xì)表，需讓每一戶業(yè)主簽字同意。
第七步，拿著業(yè)主委員會的通過決議(第一步)，建委指定的鑒定部門的蓋章審核(第二步)，財政審計部門的蓋章審核(第四步)，業(yè)主大會的通過決議(第五步)，經(jīng)三分之二業(yè)主簽字同意的資金分?jǐn)偙?第六步)，共5項(xiàng)，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單據(jù)。
第八步，拿著房屋資金管理中心蓋章的單據(jù)(第七步)，小區(qū)業(yè)委會在銀行備案的3個章(業(yè)委會公章、正副主任人名章)與施工單位的合同副本，去該小區(qū)維修資金存儲的銀行。銀行核對撥款總數(shù)(以政府財務(wù)審計數(shù)為準(zhǔn))，為業(yè)委會開一個維修資金的專用賬戶(專款專用，不得取現(xiàn)，只能劃撥，不經(jīng)同意不得挪用)，將指定數(shù)額的錢從小區(qū)維修資金存款賬戶撥到此專用賬戶。
第九步，由銀行根據(jù)業(yè)主委員會要求和合同規(guī)定，將錢款分批分期直接劃撥給施工單位，就此開始維修。按規(guī)定，這筆錢不是全額一次性發(fā)放，一般首次發(fā)放款項(xiàng)總額的60%～70%，經(jīng)工作組驗(yàn)收后，通知銀行撥第二次款項(xiàng)，約占總額的25%～35%，維修工程結(jié)束，直到質(zhì)保期過后撥付尾款，約占總額的5%。工作組負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督、控制(電梯由施工單位找國家指定的安監(jiān)部門監(jiān)督)。
很多業(yè)主認(rèn)為申請維修資金程序繁瑣、復(fù)雜。一些沒有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識的物業(yè)公司，對“三分之二的業(yè)主簽字同意”一項(xiàng)更是一籌莫展，稱其“難度不亞于人口普查”。
一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，“每個住戶分?jǐn)偟慕痤~都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業(yè)主把房子出租了，怎么找戶主？這太難了。”
服務(wù)于新康園小區(qū)的陸凱物業(yè)公司經(jīng)理王占山告訴本報記者，物業(yè)公司里“沒有跑這方面的工作人員。”這段時間，為了準(zhǔn)備申請所需的資料和文件，對每戶分?jǐn)傎M(fèi)用進(jìn)行測算，王占山專門聘請了一個經(jīng)濟(jì)師，“每個月工資1萬元。”
在張大憲看來，其實(shí)整個流程不算繁瑣，唯一可能麻煩的，就是第六步做資金分?jǐn)偙恚白鲑Y金分?jǐn)偙硇枰M(jìn)行一些專業(yè)培訓(xùn)，找經(jīng)濟(jì)師也未必懂行。這件事需要那些已經(jīng)弄明白的人，去幫助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成。”
各方說法無法統(tǒng)一
既然有的小區(qū)有經(jīng)驗(yàn)，也能拿出具體“攻略”，申請維修資金還有什么難處？
一位不愿透露姓名的業(yè)委會主任告訴本報記者，上述步驟看起來嚴(yán)謹(jǐn)全面，實(shí)際執(zhí)行中經(jīng)常遇到“意外”，“有一次我們小區(qū)想啟用維修資金，先打電話去建委指定的鑒定中心詢問，對方開口就說，我們最近很忙，等一個月再說。”
這位業(yè)委會主任認(rèn)為，政府指定鑒定中心做鑒定，指定審計公司做審計，其實(shí)是一種壟斷，產(chǎn)生的鑒定費(fèi)和財務(wù)審計費(fèi)，都要從業(yè)主繳納的維修資金或物業(yè)費(fèi)里出，而且這錢必須得花，“拿著大家的錢，官腔還這么大！”
在他看來，新天第小區(qū)是北京市多項(xiàng)政策的“試點(diǎn)”小區(qū)，因此進(jìn)行得比較順利，其他普通小區(qū)要申請維修資金，任何一個“意外”都會拖慢進(jìn)程。“去申請維修資金的小區(qū)，其能力和人脈很重要。比如在財務(wù)審核上，卡得緊些還是放得松些，對小區(qū)影響很大。”
而且，在許多具體問題上，“專業(yè)人士”們的說法也不一致。
北京盛德恒通物業(yè)公司總經(jīng)理王中秋從業(yè)多年，其公司所在的多個小區(qū)成功使用過維修資金，熟悉這套流程。他所說的步驟與張大憲所說基本一致，又有不同。
誰負(fù)責(zé)維修過程中的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督？在王中秋看來，應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。而在張大憲看來，應(yīng)由三方工作組負(fù)責(zé)。在2009年年底出臺的《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)中，政策鼓勵引入第三方監(jiān)督。
誰負(fù)責(zé)項(xiàng)目驗(yàn)收？王中秋認(rèn)為是建委負(fù)責(zé)驗(yàn)收，也同時起到監(jiān)督作用。但張大憲認(rèn)為，建委不負(fù)責(zé)驗(yàn)收，由小區(qū)工作組驗(yàn)收。
王中秋和張大憲認(rèn)為，回龍觀鎮(zhèn)為新康園小區(qū)修電梯的做法，存在“先斬后奏”，難以保證他們能申請到足額資金。
但是，《辦法》中明文規(guī)定，屬于緊急情況的維修，應(yīng)在工程結(jié)束、驗(yàn)收合格后，再由物業(yè)公司提出申請。
《辦法》中規(guī)定了5種緊急情況。2010年5月，北京市建委印發(fā)《北京市住宅專項(xiàng)維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》，其中界定的緊急情況變?yōu)?種。
為何政策與人們的理解存在諸多偏差？北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說，1992年5月，有關(guān)部門開始對這筆資金作出原則性規(guī)定，至今已有20年，其間，政策持續(xù)調(diào)整、修改，發(fā)放文件紛繁復(fù)雜，1998年商品房成為住宅的主要形式以后，這筆資金越來越受到重視；2008年，政府將公共維修基金改為“住宅專項(xiàng)維修資金”。除了政策上的調(diào)整，現(xiàn)實(shí)中這筆資金的使用也經(jīng)常出現(xiàn)漏洞，即使是“物業(yè)專家”、“業(yè)主專家”也不一定熟悉，絕大多數(shù)業(yè)主對此更是茫然無知，無所適從。
業(yè)主、專家、媒體曾多次質(zhì)疑，維修資金“交錢時沒商量、用錢時說不清”。在畢文強(qiáng)看來，這一方面是由于相關(guān)業(yè)主對政策宣傳、相關(guān)規(guī)定了解不夠，另一方面，在執(zhí)行中也確實(shí)存在著許多現(xiàn)實(shí)困難。
曾經(jīng)算出諸多“糊涂賬”
北京市是所有城市中對維修資金使用情況公布得最詳細(xì)及時的。最新數(shù)據(jù)顯示，目前北京市累計歸集維修資金314.93億元，共有796個小區(qū)使用維修資金2.84億元，涉及電梯、屋面防水等2783個項(xiàng)目。人們想知道，這兩億多元具體花到哪些和項(xiàng)目上，能否公示？但記者就這一問題約訪相關(guān)部門，對方拒絕接受采訪。
從已公布的情況來看，截至去年年底，西安市歸集了55億元維修資金，使用僅1386萬元；截至去年8月，武漢市歸集近50億元資金，使用約5000多萬元；截至去年8月，浙江省麗水市歸集總額超過1億元，使用僅20多萬元，截至今年1月，天津市歸集145.4億元，使用僅7753.5萬元……國內(nèi)大多數(shù)城市已使用的維修資金只占?xì)w集總額的不到1%。
數(shù)以億計的資金沉淀、閑置在政府的賬戶里，對業(yè)主意味著什么？
2006年，北京市開始試點(diǎn)：如果小區(qū)業(yè)主同意，可將這筆錢劃轉(zhuǎn)至小區(qū)分賬戶。新天第小區(qū)就是試點(diǎn)中第一個劃轉(zhuǎn)出來的小區(qū)。張大憲說，在劃轉(zhuǎn)之前，全市維修資金都存在政府指定的光大銀行，利率按活期計算，約為0.72。小區(qū)把這筆錢劃轉(zhuǎn)出來后，可以改變增值方式，“這700多萬元不可能短期用完，我們設(shè)定一筆錢用于應(yīng)急，其余的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原來的數(shù)倍。”到去年年底，新天第小區(qū)的維修資金由700多萬元，變成近1000萬元。
當(dāng)時北京海淀區(qū)太月園小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾也算了筆賬，該小區(qū)維修資金總額超過3000萬元，按活期利率計算，一年下來利息收益20萬元左右。如果把總額的10%存為一年定期存款，20%存為三年定期存款，70%存為五年定期款，每年利息超過150萬元。為此，太月園小區(qū)也將資金劃轉(zhuǎn)出來。
全國多年來數(shù)以億計的維修資金存在政府賬戶里，為何不“理財”？2006年9月以后，在北京市人大代表、政協(xié)委員和大量業(yè)主的質(zhì)疑聲中，北京市將維修資金年息從0.72%調(diào)整到3%。
圍繞著維修資金，還有許多“糊涂賬”。
2006年，廣州市12個小區(qū)業(yè)主委員會聯(lián)合維權(quán)稱，開發(fā)商或物業(yè)公司挪用維修資金。此后公布的廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1999年至2006年6月，廣州市該項(xiàng)資金歸集額應(yīng)為37.8億元，實(shí)收14.13億元。此后，福州、深圳等多地也陸續(xù)出現(xiàn)維修資金被侵吞的案例。
畢文強(qiáng)律師認(rèn)為，目前專項(xiàng)維修資金主要面臨的問題有：第一，開發(fā)商侵占維修資金的情況突出。這筆錢本不該由房地產(chǎn)商管理，但現(xiàn)實(shí)中不少房地產(chǎn)商將其與房款捆綁收取，延時上繳，將部分資金挪作他用。第二，專項(xiàng)維修資金歸集到政府部門后，在使用的具體程序上需要進(jìn)一步規(guī)范。國內(nèi)很多地方對這筆資金的收益如何使用還是一筆糊涂賬。第三，目前申請使用這筆資金的程序和審批極為復(fù)雜，政府方面比較謹(jǐn)慎；而在業(yè)主共同決定時也會出現(xiàn)不一致的地方，從而導(dǎo)致實(shí)際上較難動用。
還有一些地方，出現(xiàn)了另一種“糊涂賬”：據(jù)新華社2010年報道，國家已明確規(guī)定小區(qū)電梯更新費(fèi)由維修資金支出，但安徽淮南出臺了一條地方法規(guī)，要求當(dāng)?shù)厮蟹慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房前必須繳納每部25萬元的“首次電梯更新費(fèi)”，不交錢不發(fā)房屋預(yù)售許可證。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，目前維修資金存在種種問題，關(guān)鍵在于“不透明”：“維修資金涉及使用的過程中可能出現(xiàn)各種問題，業(yè)主少繳了、開發(fā)商少繳了、使用不規(guī)范了，但歸結(jié)起來還是要透明，只有完全透明，政策才能到位。”
他建議政府應(yīng)將信息“全面上網(wǎng)”：“切入點(diǎn)、突破口還是加大透明度，提高資金的可預(yù)期性，讓每個業(yè)主、市民都能在互聯(lián)網(wǎng)上查詢到維修資金：總計是多少，每個小區(qū)花了多少錢，這不涉及國家機(jī)密、商業(yè)利益、個人隱私問題。”
劉俊海認(rèn)為，向業(yè)主宣傳普及專項(xiàng)維修資金方面的知識不到位，政府、物業(yè)公司、業(yè)主委員會都有責(zé)任，但主要是政府的責(zé)任。“物業(yè)公司是管家、仆人，不應(yīng)懶惰，政府是全體人民的公仆，更應(yīng)該改進(jìn)工作。”
本報北京8月21日電
