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2024年11月24日
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“地王”能被“限”出來嗎？
這聽起來頗為奇怪，而7月10日在北京土地儲(chǔ)備中心交易大廳，這一幕居然上演了。
為防止“地王”再現(xiàn)對京城樓市的負(fù)面影響，延遲一周拍賣的萬柳地塊創(chuàng)新了新的拍賣規(guī)則，北京土地儲(chǔ)備中心的一位負(fù)責(zé)人稱，該地塊創(chuàng)新采取“最高合理限價(jià)+配建回遷房面積”的做法，一旦開發(fā)商報(bào)價(jià)“撞線”，將轉(zhuǎn)而競配回遷房面積。
與此同時(shí)，一位不愿透露姓名的央企知情人士向本報(bào)記者稱，該地塊引起了國土部、住建部、國資委等多個(gè)中央級部委的關(guān)注。
最終，歷經(jīng)一個(gè)半小時(shí)的鏖戰(zhàn)后，中赫以26.3億元（折合樓面地價(jià)3.8萬元/平方米、溢價(jià)率40%）、配建1.64萬平米的回購面積競得該地塊，差不多40%的溢價(jià)率。
限出來的“全國地王”
7月10日下午，北京市土地整理儲(chǔ)備中心的一位工作人員感嘆，許久沒有看到這樣的場景了，因?yàn)榍皝淼娜巳汉趬簤阂黄?/p>
“容積率僅2.0，地處成熟的高檔社區(qū)，配套成熟，擁有大型商場，靠近地鐵站，周圍有清華、北大等名校資源”，旭輝地產(chǎn)拓展部經(jīng)理黃輝介紹，這樣的一塊優(yōu)質(zhì)地王，再加上其2.4萬/平方米的地王起拍價(jià)，不難想象其市場影響力。
果不其然，融創(chuàng)、中化方興、中赫、龍湖、萬科、華京投資、中冶、招商、懋源、九龍倉和中建綜合體10家知名房企參與此次萬柳地塊競拍。
其中，融創(chuàng)和中赫的競爭最為激烈，在最后競拍回購房的終極對決中，中赫地產(chǎn)摘得該地塊。
對于該地塊40%的溢價(jià)率，張大偉稱，“意料之中”，按照國土部的規(guī)定，對招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的異常成交地塊，需上報(bào)國土部。
張介紹，該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)4.42萬元/平方米，刷新了北京乃至全國土地出讓單價(jià)新高。“高地價(jià)之下，預(yù)計(jì)該地塊未來的銷售將達(dá)7-10萬元/平方米”，張大偉認(rèn)為，在樓市調(diào)控前景不明的情況下，土地成本較高，占用資金龐大，地王項(xiàng)目盈利預(yù)期低。
事實(shí)上，與萬柳地塊同區(qū)域，被譽(yù)為北京西部最高端樓盤代表的萬科如園，對外報(bào)價(jià)4.5萬/平方米，與萬柳地王的樓面價(jià)趨近。
不過，張介紹說，綜合2009年以來溢價(jià)率超過100%的地王項(xiàng)目來看，除了少數(shù)絕對稀缺的城區(qū)地塊外，絕大多數(shù)的地王項(xiàng)目的銷售均不佳，累計(jì)簽約率不足30%，明顯低于目前市場的平均情況。
多部委強(qiáng)勢關(guān)注
與萬柳地王一同揭幕的還有神秘的“價(jià)格上限”。
一位不愿透露姓名的央企知情人士介紹，“準(zhǔn)地王”一掛牌，經(jīng)市場發(fā)酵，便被相關(guān)單位以內(nèi)參形式上呈中央，為防止地王再現(xiàn)誤導(dǎo)市場預(yù)期，中央批示要求高度關(guān)注。
與此同時(shí)，住建部、國土部的相關(guān)人士也在電話中告訴本報(bào)記者，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地王地塊肯定是重點(diǎn)監(jiān)測對象。除此之外，上述知情人士介紹，在此次萬柳地塊的競拍中，財(cái)大氣粗的央企或退出或不舉牌，也是由于國資委干涉的緣故。
本報(bào)記者在拍賣現(xiàn)場看到，除了公開發(fā)布退出萬柳競拍的保利之外，曾報(bào)名申請參與競拍的中冶并未到場，在整個(gè)拍賣過程中，招商也并未舉牌。諸如中建、中化方興等央企代表也舉牌寥寥，和此前的預(yù)期并不一致。
或許正是引起多方關(guān)注，北京國土局“冷凍”該地塊一周，由原先的7月3日競拍延期至7月10日進(jìn)行，并在拍賣過程中采取設(shè)立合理上限+配建回購房的面積，確定萬柳地塊的歸屬。
不過，針對價(jià)格上限究竟是多少，北京市國土局三緘其口，僅稱，“拍賣現(xiàn)場才知道”。
“從臨時(shí)暫停，并設(shè)置價(jià)格上限等諸多信號可以看到，政府對于地王再現(xiàn)對樓市調(diào)控政策的繼續(xù)執(zhí)行的壓力。”張大偉介紹，“考慮到國土部規(guī)定，預(yù)計(jì)該地塊的價(jià)格上限不會(huì)超過50%。”
果然，神秘的“價(jià)格上限”最終的出爐的結(jié)果為26.3億元，溢價(jià)率僅40%。不過，對于折合樓面地價(jià)高達(dá)3.8萬元/平方米，依然穩(wěn)坐京城地王。
據(jù)悉，萬柳地塊的競標(biāo)底價(jià)為2.4萬元/平方米，只要溢價(jià)超過20%，單價(jià)就會(huì)上3萬元/平米，成為北京歷史上住宅地塊單價(jià)最高的地王。
在上述人士看來，這似乎也是規(guī)避調(diào)控的一種智慧，“抬高底價(jià)，可以提高競拍門檻，更為重要的是，在降低溢價(jià)率的同時(shí)，也可多收土地出讓金”。
