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2024年11月24日
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土地出讓金的大幅度減少，對(duì)于一些嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)以維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的地方政府來說，已經(jīng)構(gòu)成一個(gè)巨大的考驗(yàn)。根據(jù)今年6月國家審計(jì)署公布的報(bào)告，截至2010年年底，除54個(gè)縣級(jí)政府沒有政府性債務(wù)外，全國省、市、縣三級(jí)地方政府的政府性債務(wù)余額共計(jì)107174.91億元。至2010年年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為25473.51億元，涉及12個(gè)省級(jí)、307個(gè)市級(jí)和1131個(gè)縣級(jí)政府。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向短期內(nèi)不可能轉(zhuǎn)向、限購令不可能取消的背景下，拿什么來保證地方財(cái)政的穩(wěn)定收入，成了一個(gè)難以回避的現(xiàn)實(shí)問題。
土地收入的銳減使地方政府原先的承諾難以兌現(xiàn)，一個(gè)可取的辦法似乎便是在重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面推出房產(chǎn)稅。已有市場(chǎng)研究人士認(rèn)為，明年將可能有更多的一、二線城市開征房產(chǎn)稅，他們甚至認(rèn)為，待到房產(chǎn)稅全面鋪開并且發(fā)揮作用之時(shí)，現(xiàn)在推行的限購政策就可以退出市場(chǎng)了。
用房產(chǎn)稅取代限購令，是不是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一條可取之道？限購令將投資投機(jī)者基本清除出了房地產(chǎn)市場(chǎng)，在很大程度上改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局，但地方政府也因此失去了一筆可觀的土地出讓收入。房產(chǎn)稅則是加重買房者的置業(yè)支出，特別是那些擁有多套住房的購房者，將為此付出代價(jià)，地方政府也將得到一筆穩(wěn)定而且長期的稅收。因此，對(duì)于房產(chǎn)稅的推出，地方政府大都持積極態(tài)度。
但是，在作出這樣的選擇之時(shí)，我們首先應(yīng)該回到此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之所以開展的原點(diǎn)。調(diào)控的目的，是為了解決大多數(shù)人的住房難題。房產(chǎn)稅推出以后，從理論上說，每一個(gè)擁有房產(chǎn)的業(yè)主都面臨一筆稅收的支出，這等于是把本來在購房時(shí)先期付出的資金，轉(zhuǎn)移至擁有住房階段分期付出。先不論限購政策取消后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)反彈，即使房?jī)r(jià)真的有所下降，這一實(shí)際利益也將被房產(chǎn)稅逐步消解。而地方政府則不過是“失之東隅，收之桑榆”，將“土地財(cái)政”換成了“房屋財(cái)政”，照樣擺脫不了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度依賴。
當(dāng)然，目前無論是重慶還是上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，都只是針對(duì)部分擁有過多住房或豪宅的業(yè)主而開征。而這種選擇性的稅收，相比于目前土地財(cái)政的收入，只是一個(gè)小數(shù)目，無法滿足地方政府的財(cái)政需求。因此，地方政府對(duì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收覆蓋范圍，已經(jīng)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖動(dòng)，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康日前發(fā)表的談話已經(jīng)指出，未來房產(chǎn)稅進(jìn)一步推開的大方向已經(jīng)明確。還有一些專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收，應(yīng)該擴(kuò)大到所有存量房產(chǎn)(《中國證券報(bào)》12月7日)。很顯然，如果這些設(shè)想付諸實(shí)施，民眾將不得不為他們的住房消費(fèi)背負(fù)起沉重的稅賦負(fù)擔(dān)。以房產(chǎn)稅來取代限購令，是不是能維系目前的調(diào)控成果先不討論，加劇民眾的住房負(fù)擔(dān)，則是一個(gè)必然的結(jié)果。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以造成長期難解的困局，地方政府基于自身利益的需要而假行政權(quán)力之手的推動(dòng)，是一個(gè)重要因素，而目前土地出讓金減收的情況，正是市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)必然結(jié)果。它同房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)一樣，都是必須鞏固的一個(gè)成果，不僅有助于房?jī)r(jià)的下降，而且有利于政府的轉(zhuǎn)型。而如果地方財(cái)政依然難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，只是換了一件“馬甲”來保證其收益，那么，住房難仍將成為一個(gè)嚴(yán)峻問題。
