以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月23日
星期六
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者約瑟夫·斯蒂格里茨先生說過，21世紀(jì)有兩件大事將會(huì)影響人類的發(fā)展，中國的城市化和美國的信息技術(shù)革命。要深刻理解這句話的含義，領(lǐng)會(huì)中國城市化對于21世紀(jì)人類歷史進(jìn)程的影響，需要更多的時(shí)間和視角來觀察。
從中國的視角觀察，伴隨著中國城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)是最具有研究價(jià)值的領(lǐng)域，中國城市化的本質(zhì)、實(shí)質(zhì)就是廣大的農(nóng)村人口如何實(shí)現(xiàn)向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)化的主體毫無疑問是已經(jīng)在城鎮(zhèn)當(dāng)中就業(yè)、居住，包括正在進(jìn)入以及準(zhǔn)備進(jìn)入城鎮(zhèn)這樣一些非城市的農(nóng)村人口。從對建國60年以來我國城市化的觀察可以發(fā)現(xiàn)，改革開放前30年，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程由于戶籍制度的特殊性，實(shí)際上處在長期停滯的階段。伴隨著改革開放的啟動(dòng)，近30年中國城鎮(zhèn)化開始了快速的推進(jìn)。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，目前中國正處于城市化中期加速階段。回顧1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以及我國的城市化，會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革起始時(shí)間恰恰和我們的城市化進(jìn)程進(jìn)入加速發(fā)展階段在時(shí)間上是重疊的。這樣一個(gè)千載難逢的巧合把中國房地產(chǎn)業(yè)推進(jìn)到快速發(fā)展的進(jìn)程當(dāng)中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到今年底，我國城市化率已接近50%，參照第六次人口普查的情況，這個(gè)數(shù)據(jù)比國家統(tǒng)計(jì)局要高兩個(gè)百分點(diǎn)。目前，我國已經(jīng)有6.3億人長期生活居住在城市和城鎮(zhèn)中，平均下來近10年我國城市化率每年提高1.13%。如果按照49.7%這樣的城市化率來計(jì)算，每年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，意味著每年新增城鎮(zhèn)人口1500萬以上。目前我們建制的城市是660個(gè)左右，建制鎮(zhèn)19000多個(gè)，百萬以上人口的城市超過100個(gè)，5個(gè)城市已經(jīng)跨入到千萬級人口的規(guī)模。
從不同的城市來看，北京、上海的城市化率已經(jīng)接近了世界發(fā)達(dá)國家的水平——80%左右，也有更高的。這表明，盡管我們的城鎮(zhèn)化率整體還低于全球平均59%的水平，但若干城市以及中心城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到或接近世界發(fā)達(dá)國家的水平。北大曾經(jīng)做過一個(gè)課題，就是探討城市化和房地產(chǎn)這兩者之間的關(guān)系，獲得了幾個(gè)初步的結(jié)論：第一、城市化和房地產(chǎn)投資之間是一個(gè)很明顯的正向變化趨勢。第二、房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模和城市化率之間同樣存在密切的關(guān)系，同樣保持了一個(gè)正向的關(guān)系，但隨著城市化率的提高，銷售規(guī)模會(huì)因?yàn)槎唐诘恼咭蛩赜胁▌?dòng)性。第三、房價(jià)和城市化率之間有內(nèi)在的關(guān)系。我們研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)隨著城市化率的上升在逐步提升。但由于一些短期的市場供求關(guān)系，短期的政策因素導(dǎo)致市場的這種波動(dòng)性非常明顯。
城市化質(zhì)量的提升對房地產(chǎn)來說，是一個(gè)非常正向的影響。表現(xiàn)一就是隨著城市化進(jìn)程的加劇、城市數(shù)量的增加、城市規(guī)模的擴(kuò)張，城市建設(shè)質(zhì)量的提高等，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)的大規(guī)模營建、商業(yè)用房需求增加，對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來了千載難逢的機(jī)遇。表現(xiàn)二、伴隨著舊城改造以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的升級、城市空間形態(tài)的優(yōu)化，會(huì)帶來一系列對房地產(chǎn)市場的有效需求，從過去十多年城市面貌的改變、城市住房市場需求的碰撞中可以深切感受到。表現(xiàn)三、隨著城市化質(zhì)量的提升和城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，改善型需求同樣表現(xiàn)出非常明顯的同步提升。這對房地產(chǎn)特別是住房市場需求來說形成了一個(gè)非?；A(chǔ)性的、有力的支撐。2000年我國城鎮(zhèn)人均住宅面積20平米，2007年人均住宅面積已達(dá)27平米，增幅33%。同期城市人均可支配收入增長1.6倍。如果扣除通脹因素，它的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅面積，所以城市化質(zhì)量的提升，居民生活水平的提高，實(shí)際上帶來了持續(xù)的改善型需求。從這些方面我們都可以看到城市化質(zhì)量的提升對于房地產(chǎn)帶來的正向影響。
盡管城市化質(zhì)量的提升帶動(dòng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但存在的一些問題也應(yīng)該引起我們的重視：首先，如何避免低水平的城市化、解決好半城市化、被城市化問題；其次，如何防止城市??；第三，如何調(diào)整城市結(jié)構(gòu)。過去中國城市化的主戰(zhàn)場是東部沿海這些重點(diǎn)城市，特別是北上廣深，包括杭州這樣一些城市。未來或者下一輪的城市化，主戰(zhàn)場肯定會(huì)轉(zhuǎn)移到中西部中等城鎮(zhèn)，城市化的表現(xiàn)形態(tài)、市場的重心，主戰(zhàn)場毫無疑問會(huì)發(fā)生重要的變化。伴隨著這種變化，住房市場格局、市場重心同樣會(huì)發(fā)生明顯的重心轉(zhuǎn)移。第四，如何解決公共服務(wù)均等化。中國出現(xiàn)半城市化、被城市化，背后一個(gè)深刻的根源就是戶籍制度以及二元土地體制。這些因素嚴(yán)重制約了城市發(fā)展過程中基本公共資源如何均等化的問題。這不僅關(guān)乎城市化質(zhì)量，更直接關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定與和諧。第五、如何提高城市的管理效能。城市化率不是越高越好，城市規(guī)模也不是越大越好，而應(yīng)該與城市自身實(shí)際相結(jié)合。
