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2024年11月24日
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調控 二三線城市限購呼之欲出
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《經濟參考報》記者，住建部可能約談的城市將首先集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“準限購城市”。這些地區由于受到此前北京、上海、廣州、深圳等限購政策的擠出效應影響，當前房價漲幅普遍較高，按照住建部的“限購5標準”，有理由納入新一輪限購范圍。
另外，還有房價絕對值較高的城市，包括：珠海、臺州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚州等；以及70個大中城市房價指數漲幅較高的城市(比去年上漲6%以上，環比上漲0.3%左右)的城市，主要有：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄陽、洛陽、常德等。
住建部政策研究中心副主任王玨告訴《經濟參考報》記者，住建部的限購標準已經很明確，接下來就等具體限購城市名單擇日出爐。
楊紅旭則告訴《經濟參考報》記者，在住建部約談壓力下，符合五條標準的二三線城市近期將會密集出臺具體細則。他認為此輪限購范圍將主要集中于上述“已限購城市周邊地區、房價絕對值較高城市和70個大中城市中房價指數漲幅較高的城市。”
國家統計局此前數據顯示，70個大中城市中，實施限購政策的39個城市房價定基漲幅已明顯放緩，普遍低于31個非限購城市的定基漲幅。6月份，39個已限購大中城市房價定基漲幅為4.53%，31個非限購城市房價定基漲幅則為4.82%。
楊紅旭分析，“限購城市的成交量相比去年下半年亦出現明顯下滑，并且呈現出連續4個月持續下降態勢。而非限購城市成交量則接近于去年月度成交均值。限購城市的成交量回調幅度整體上大于非限購城市。”
業界普遍認為，臺州版“限購令”拉開了此輪限購大幕。但事實上，其他尚未實施限購政策的城市中，許多城市房價漲幅遠高于臺州。根據鏈家地產市場研究部統計，今年上半年臺州商品房成交量環比上漲為4.1%，而秦皇島、哈爾濱、濰坊等多個二三線城市同比上漲幅度已經超過20%。
鏈家地產告訴《經濟參考報》記者，“此輪限購范圍有可能還會進一步擴大，納入不在‘準限購名單’上的城市，最終將在30個到40個之間。”例如，根據統計局公布的5至7月價格指數分析，其中有9個城市如石家莊、太原、哈爾濱和南昌等，無論是環比還是同比，價格在3個月內均未出現任何下降。
房企 密集轉讓房地產業務
根據中原地產研究部針對11個重點城市的數據監測，7月末11個重點城市存貨總量已達66.9萬套，環比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫存108407套完全消耗需要接近24個月。
中原地產市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，“目前樓市庫存壓力開始升級，從中小企業到大型標桿房企，限購帶來的影響全面體現后，房地產行業資金壓力進一步加劇。”
截至8月31日，已經有超過一半的上市房企公布了上半年度中報，數據顯示98家上市房企的債務總額達1.01萬億元，多數資產負債率在70%以上，其中33家公司業績有不同程度的下降。四大龍頭企業的資產負債率也都維持高位，其中保利地產達到81.09%，萬科為77.85%。
張大偉分析認為，“房地產行業進入調整期，樓市下調已成趨勢。部分房地產企業開始壯士斷腕拋離地產業務，房地產企業兼并收購行為明顯更加頻繁。”今年前7月，房地產行業內公開的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%和101.9%。
公開數據顯示，8月份北京已有12家房企(或項目)發生股權轉讓，這一數字比今年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地產大腕。而今年前7月的市場并購總金額已經明顯超過了去年全年的165.25億。并購案例、數量、總金額及平均單案例并購金額均創造了歷史新高。房地產行業也占據了整體并購市場的第一。
張大偉認為，“部分企業目前已經開始出現因為資金壓力而被迫開始出售項目的案例，在資金壓力逐漸增加的當前，出于資金周轉的需要，出售部分資產相比賣房子要容易而且快捷很多，這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢很可能繼續加強。”
銀河證券地產分析師潘瑋則告訴《經濟參考報》記者，“此輪限購的政策效應正在逐步顯現，會促使房地產企業盡早做出應對措施，在產品結構和營銷策略等方面做出應對，來調整企業布局和發展策略。”
樓市 “去泡沫化”繼續深化
8月份結束，房地產市場傳統意義的“金九銀十”隨之到來，但是今年的市場并不樂觀。鏈家地產市場研究部對8月第四周的市場情況盤點發現，8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套，環比8月第三周上漲了9%，同比7月第四周下降了23%。預計8月份整月成交量大約為8000套左右，連續4月維持成交低位。
鏈家地產首席分析師張月告訴《經濟參考報》記者，8月份尤其最后一周的成交趨勢將會對即將到來的“金九市場”產生一定影響。在調控疊加影響下，今年的“金九銀十”很難延續往年的成交高峰。
張月認為，今年北京樓市量價“泡沫”已開始消化，限購及限貸政策抑制了市場上大量成交量，同時北京樓市整體價格也出現了下降趨勢。
而部分大型房企已經開始出現降價趨勢，富力、萬科等房企都宣布降價，業內認為這將促使市場上新房價格進入實質性下降階段。開發商擬售價及業主掛牌價與成交價的差距逐漸拉大反映出市場上供需雙方博弈加劇，目前市場上降價趨勢已基本形成，這也使得開發商利潤“泡沫”被逐漸壓縮。
