以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
昨天報道了婚前房屋產權證加名將征收契稅，南京市地稅部門就此向記者證實，從昨天開始這種收費已經在進行中了，他們已經通知房產契稅征繳部門對于婚前房屋產權證加名行為征收契稅。具體繳納辦法按照房屋所有權添加人的實際占有比例，折合成合理市場價，按照贈予類別征收3%的契稅。而婚后共同房產增名目前暫不需繳納契稅。然而，面對這項突然執行且沒有書面通知的新政，很多市民表示“不理解”，有的甚至戲稱稅務部門是在“趁火打劫”。
以前婚前加名不收契稅
以前這種夫妻關系的房產加名行為，是不需要繳納任何契稅的，在一般情況下只需要交一些工本費就可以辦理了。那么，為什么現在又要突然征收呢，南京市地稅局財產行為稅處的一位工作人員表示，不繳稅的情況隨著政策的變化而發生改變。剛剛出臺《婚姻法解釋（三）》明確提出，婚前房屋誰付的錢，離婚后房子歸誰，這條政策的出臺，結果引發了對于婚前房屋產權確認的高潮。
據南京市地稅局工作人員透露，南京已經從昨天開始率先要求，該市的各房產契稅征收條口，對要求進行婚前房屋產權證加名的房產所有人征收契稅。
現在加名要征3%契稅
那么，房產證增加名字就要征稅的依據又是什么呢？這位工作人員表示，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。”也就是說，夫妻在婚后想對婚前房產加名，就屬于房屋權屬發生轉變。因此只要變更房屋權屬，就得征收契稅。
那么房產加名，具體契稅將如何征收？南京稅務部門表示，在《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條中規定，契稅稅率為3%-5%。各地可根據實際情況酌情制定具體稅率。而南京市所執行的稅率是3%。
如果夫妻一方需要在婚前房屋產權證加名，那么參照南京市執行的政策，具體如何操作呢？南京市稅務部門提供了一個參照案例。
市民徐先生在婚前購置了一套價值100萬的房產，之后他與劉小姐結婚。由于該處房產是婚前購得，因此房屋產權登記證上也就只有他的名字。新婚姻法解釋出臺后，作為妻子的劉小姐多了一層擔憂。于是要求丈夫在房產上加上自己的名字。從該案例來看，徐先生的情況就屬于“夫妻一方婚前的個人房產，另一方要求加名”。
稅務部門表示，在加名之前，如果在雙方沒有提出房屋所占權屬比例的情況下，房屋產權比例將按照夫妻雙方各半劃分。具體的計稅方式為“評估價格的一半×婚前房產契稅稅率3%”。具體計算過程如下：王先生房子的價值為100萬計算，那么要把劉小姐的名字加進產權證，其契稅繳納為100萬÷2×3%=15000元。
如果是按比例分割產權，則由夫妻倆約定好后，雙方到房產部門簽定一份協議，標明各自所占份額，并將份額折合成合理市場加價征稅。
具體如何繳納參照該案例
五大熱點問題
1、為啥要按照贈予方式繳稅？贈予房產價格較低可省些費用
根據南京市稅務部門的表述，婚前房屋產權證加名所需要繳納的契稅，將按照贈予形式收取。顯然這種方式和普通的買賣行為并不一樣。
“在房價的評估方面，贈予的評估房價一般都會是一個較低的市場價格。”該人士對記者說，在贈予交易中，房屋價格的制定多是雙方協商好的，而不再需要進行專業機構的評估，因此在一般情況下，這種贈予房產價格相對較低，因此也能省些費用。不過該人士也強調，契稅部門也會有自己的一套房價評估系統，房價也不能被協商的離譜的低。
2、繳稅以哪個時間點為準？昨天送件的，出件時都要繳稅
記者了解到，房產證上加名字的手續流程與房產交易過戶相仿，先提交各種證明材料后（俗稱“送件”），等待若干工作日，辦理好了（即“出件”）在領證前，把相關稅費都繳掉，然后就可以領證。
而這次“婚前房產加名字征稅”新政出臺得如此倉促，雖說執行日期是從8月23日起，但這究竟指的是送件日期還是出件日期呢？換句話說，現在要求給婚前房產加名字的，在領證時需不需要繳稅呢？
“從今天起執行，就是說今天來送件的，10個工作日后出件時，都必須繳稅。”工作人員解釋說。這就意味著該項新政沒有“政策緩沖期”，從速實施。
記者昨天下午6點從南京市房管部門了解到，昨天尚未有婚前房產加配偶名字的送件案例，不過咨詢的人確實比較多，大部分都是看了媒體報道后，來詢問政策具體的實施方案。“這個我們沒有發言權，應由稅務部門來解釋和回答，究竟怎么收，我們到現在也沒看到”，一位房管局人士表示。
3、賣房時“一房兩期”咋辦?按兩個產權份額的時間分開計算
房子加上了名字，并非萬事大吉，今后如果這套房子上市銷售，有可能會遇到“一房兩期”的難題。
“我房子是2008年買的，現在加上老婆的名字，她的一半份額變成了2011年的產權，那今后這套房子再賣時，到底怎么算房齡啊？”在契稅窗口前，一位年輕的小伙子問道。
工作人員不緊不慢地回答說，“這個好辦啊，就按照實際的交易日期，將一套房子分兩半看。”他舉例說，比如這套房子在2014年南京舉辦青奧會時交易掉，那么小伙子所占的一半份額便滿了5年，而他老婆的一半份額未滿5年，繳稅時分開來算，滿5年的部分該繳什么稅就繳什么稅，未滿5年的也一樣。
4、婚后房產加名需不需要繳稅？已經屬于共同財產只需交工本費
婚前房屋產權證加名需要繳納契稅，那么婚后的房屋產權證加名需要繳納契稅嗎？對此，南京市地稅部門的工作人員表示，這個原則上是不需要另行繳稅的，只需要向房產部門繳納一定的工本費應該就可以了。
對于個中原因，該人士表示主要就是這個財產本身的所有人就是夫妻雙方，因此在房屋實際所有人的權屬性質并未發生改變的情況下，自然就不需要再另外繳納契稅。
5、公證產權分配能否規避契稅？不能，而且要交4%的贈予稅
在婚前房產證上加個名字，就要征收3%的契稅，有市民表示這代價也未免太大了些。于是，有人提出，能否“另辟蹊徑”巧妙避稅，比如：可以到公證處去，約定將來發生糾紛或離婚時，同意將房產的幾成分配給對方，并對此進行公證，此舉一樣具有法律效力，而且只要花幾百塊錢就夠了，可以省去巨額的契稅費用。
對此，有關業內人士表示，此舉實際上行不通，因為這樣的財產公證是要繳納贈予稅的，而且稅額是相應份額的4%，比現在的3%還高，劃不來。
記者探訪：沒有書面通知沒有執行細則，領導一個電話就開始收了
婚前房產添加所有權人要征收契稅，這項醞釀中的新政昨天獲得了南京市地稅局的最終確認。然而，這項新政沒有正式通知也沒有實施細則，契稅征收窗口的工作人員僅是口頭告知咨詢的市民：接到領導電話了，今天（8月23日）起開征！
昨天下午3點，記者來到南京市房產交易中心華僑路分中心，在位于3樓的契稅代征窗口前，三三兩兩的人群圍在辦事窗口外，不緊不慢地辦理手頭的案件。記者從南京市房產交易中心了解到，昨天新政實施首日，還沒有人前去提出增加名字。
記者仔細觀察了一下，在契稅代征的八個窗口前，沒有一個張貼有關于這次“婚前房產加名字要征稅”的通知說明，窗上只貼有辦理契稅要攜帶的證明材料以及手續流程等，如果這是一項新政策，為何不像以往那樣，貼出來公之于眾呢？
“請問婚前房產加名字是要征稅了嗎？”記者問道。
“嗯，今天開始的，稅率3%，按份額繳。”6號窗口的工作人員頭也不抬地答道。
“有通知嗎？怎么沒貼出來？”記者再問。
“我們還沒接到通知，怎么操作的細則也沒有。”工作人員說。
“那你怎么說今天開始執行呢？是誰告訴你的？”記者問。
“領導來電話告知的。”工作人員沉吟了片刻答道。
而由于這一切都僅僅是“口頭通知”，即使是實際操作中已經開始執行，但仍有很多細節讓人疑惑，有待正式文件的出臺。
“如果夫妻一方從未購買過房產，通過加名字獲得產權，辦理時是否需要開具新購房證明”，一市民在契稅窗口前咨詢了一個這樣的問題。
工作人員表示，婚內房屋產權變更屬于贈與行為，不需要開具新購房證明，也不直接考核受贈人的房產擁有情況，但具體辦理需要的詳細資料要等通知。
業內建議：5年以上、90m2以下的房子加名，采用交易方式，只需繳納1%契稅
過去夫妻雙方在房產證上“加名字”還是很容易的，不論房子是婚前購買，還是婚后添置，都不需要繳稅。如果房子的貸款已經還清，只要帶上結婚證、房產證，并簽署一份協議，交登記費、工本費、配圖證總共110元，就可以辦理手續了。
而從昨天起，稅務部門要求婚前房產加名字必須繳稅，雖然沒有具體的通知細則，不過契稅窗口的工作人員還是跟記者介紹起如何征稅。
1、以贈與方式：適合5年內的房產
“婚前房產加名字，無非就兩種方式，一種是贈與，一種是交易。”他說，媒體上登的“開征3%契稅”實際上指的是贈與方式，比方說房產證上的名字是老公的，房子也是結婚前購買的，現在若要加上老婆的名字，以贈與的方式辦理，贈與的份額從1%到99%都可以選擇，按市場評估價算出房產總價，乘以份額數，再乘以3%的征稅比例，就得出了契稅數額。比如一套價值200萬的房子，老婆要求加名，所占份額為50%，那么產生的契稅為200萬×50%×3%=3萬元。
這一種方式實際上與房產證上添加孩子名字的操作方式相同，繳稅都是按所贈與房產份額的3%計稅。
2、以交易方式：適合5年以上的房產
這就好比夫妻雙方形同陌路，在房產證上加上一個“陌生人”的名字，要繳的稅除了契稅，還有營業稅、個稅等等，還跟房子的年限有關。
“個人建議如果是滿5年的房子，又是90平方米以下的，最好以交易的方式加名字，省錢啊！”工作人員說，滿5年的普通住宅在轉讓時營業稅、個稅免征，90平方米以下的契稅為1%，整個流程只有這筆稅錢，相比3%少了很多。需要提醒的是，以交易方式加名同樣要約定份額，所繳的稅金也是按份額的比例測算的。
市場反響:加個名字就收3%稅,惹來“拍磚聲”一片
婚前買的房子，婚后要加上老婆的名字，竟然要繳3%的契稅？昨日本報披露的這條消息在南京樓市掀起軒然大波，不少市民紛紛“不淡定”起來，在他們眼中，此舉無疑是國稅總局在婚姻法的最新司法解釋出臺之后的一次“趁火打劫”。
真是“坑爹”！面對新政，市民小楊傻了眼
“要不是當時我弄丟身份證，也不至于現在要多繳這么多稅了，真××坑爹！”市民小楊三年前在江北萬江共和新城買了套120平方米的新房，當時他和女朋友還沒領證，簽購房合同的當天，粗心大意的他把身份證弄丟了，覺得無所謂的小楊就以他女朋友的名字簽下了合同，房產證上也就只有他女朋友一個人的名字。
“上個月老婆還催我去加名字，我想反正也就100來塊錢的手續費，也就沒放在心上，沒想到如今要繳稅了。”小楊算了算，如果按贈與的方式加名字，一人一半的份額，他的這套房子現在市值110萬左右，他要繳1.5萬的稅；即便只占1%的份額，他也得繳300多塊錢的契稅。“這不分明是搶錢嘛，就因為婚姻法的新司法解釋，要加名的人多了，稅務局便獅子大開口，這名字我還就不加了！”小楊憤憤不平地說。
用心良苦？網友稱稅務部門是在“力促家庭和諧”
盡管不少人認為稅務部門“趁火打劫”，但也有個別網友表示，這其實是稅務局“在下一盤很大的棋”。
“都說婚姻法的新司法解釋不講人情，要求加名字的多了起來，稅務局趕在這個節骨眼上宣布征稅，其實是在委婉地勸阻人們別加名。”有網友說，大家應該體會稅務局的用心良苦，用比過去多出百倍的稅額來阻擋“加名潮”，肯定有人會因為高額的稅金而放棄加名字，從而使得家庭生活恢復過去的和諧。
