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2024年11月24日
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近日，河北廊坊推出樓市限價令一事，頗引社會關(guān)注和爭議。新政要點是：新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米，中心區(qū)平均價格不得高于8200元 /平方米，周邊地區(qū)不高于7100元/平方米。
大家的疑惑在于，當(dāng)前限購令風(fēng)聲甚緊，廊坊緣何高調(diào)打出“限價牌”？本月12日，國務(wù)院常務(wù)會議提出：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松；已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。
這被媒體解讀為新一輪調(diào)控的開始，甚至有機構(gòu)認(rèn)為限購城市將由目前的43個，急速擴容至100多個。我認(rèn)為國務(wù)院會議精神主要是重申和強調(diào)，要求地方政府切莫放松調(diào)控，但鑒于部分城市尤其是京滬深等大都市周邊房價漲速較快，其中少數(shù)城市實行限購的可能性很大。
而廊坊市，正是“環(huán)首都房價高漲帶”中的典型代表；況且，其正逢多事之秋，前段時間轄下的香河，因違規(guī)征地而遭國土部重懲。就在眼下面臨被迫實行限購的敏感之際，廊坊貌似惡狠狠地出臺限價令，不免有“舍車保帥”之嫌。
不妨對限購與限價做個簡單比較。限購直接壓制需求，尤其是投資投機需求，需求萎縮之后，必然是成交量大跌，土地市場也會遇冷。其結(jié)果是：住宅成交量萎縮導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收減少，土地市場低迷導(dǎo)致土地出讓金下降——而這兩點，是地方政府所不愿看到的。
限價則直接打壓開發(fā)商，影響定價與市場供應(yīng)。限價之后，市場需求不一定會下跌，因為需求并沒受到影響，如果開發(fā)商受資金鏈緊張影響，無奈按限價要求大量推盤，則成交量將會大幅增加——地方政府將樂見此景。當(dāng)然，如果是嚴(yán)厲限價，則會影響開發(fā)商拿地積極性，進而影響未來的住宅供應(yīng)。
事實上，廊坊的限價令難稱嚴(yán)厲，目前廊坊市中心樓盤均價為6000－7000元，不管按最高不得高于9000元/平方米，還是按市區(qū)中心區(qū)平均價格不得高于8200元/平方米，基本不會影響樓盤定價。更“妙”的是，只限新建普通商品住房價格，而對于非普通住宅（別墅、高檔公寓）定價放任不管，此招讓地方政府“一舉兩得”：一是穩(wěn)定普通住宅價格，有助于政府完成全年房價控制指標(biāo)，“民生牌”打得啪啪響；二是放開高檔市場，等于向投資投機者（包括來自北京等外地）敞開了大門。
這一做法，豈能不惹來眾議。很有可能，廊坊也是學(xué)習(xí)增城“好榜樣”。今年1月“新國八條”出臺后，一二線城市多數(shù)被逼實行限購，東部比西部嚴(yán)厲。然而，在京滬深皆全市限購的情況下，同樣是一線城市的廣州，卻沒對轄下的增城限購。總歸得“表示”一下，后來增城實行限價，結(jié)果當(dāng)然讓地方政府高興：成交均價下滑、成交量大增（尤其是廣州十區(qū)被限購的投資需求涌入）。
房地產(chǎn)調(diào)控，很難“一碗水端平”，尤其是當(dāng)使用行政調(diào)控手段時，更是如此。信貸和稅收這兩種主要的經(jīng)濟手段，容易全國統(tǒng)一化，地方政府很難從中回旋，稅收主要是國稅局說了算，信貸主要是央行和銀監(jiān)會掌握。最典型的行政手段，是 2006年曾經(jīng)實行的“90/70”政策（90平米以下戶型須占供應(yīng)的70％以上），而事實上，很多中小城市根本就沒落實。
當(dāng)前，限購令面臨相似尷尬。2010年4月“國十條”首次提出限購，至今已升級三次，限購城市已由北京一家，增至當(dāng)前43家，未來可能超過50家。然而很多地方政府實在不愿限購，即便硬著頭皮限了，也不愿從嚴(yán)執(zhí)行。既然如此，這種行政干預(yù)手段也只能是權(quán)宜之計了。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）
