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2024年11月24日
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新華網北京７月２１日電 國務院日前提出，房價上漲過快的二三線城市也要納入限購范圍。新一輪限購城市名單呼之欲出，有望開啟房價穩中有降的“時間窗”。
限購“擴容”將對加快布局二三線城市的開發商影響幾何？如何防止限購政策在地方政府等多方博弈中落空？如何抓住樓市“退燒”的窗口期探尋治本之策？圍繞一系列熱點問題，“新華視點”記者作了追蹤調查。
限購“擴容” 高房價有望松動
“前一陣子，開發商碰面聊得最多的話題就是‘什么時候取消限購’。限購真把一些開發商弄得死去活來。”ＳＯＨＯ中國有限公司董事長潘石屹說。
讓一些開發商失望的是，限購不但不取消，反而在升級。
７月１２日的國務院常務會議指出，部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調控力度有所放松。國務院要求已實施限購措施的城市要繼續嚴格執行，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。有關部門正在“圈定”限購新名單。
眼下，二三線城市已成為房企“主戰場”。中國房產信息集團分析師薛建雄說：“某家大型開發商上半年所售項目中，只有１個位于一線城市，５４個位于二線城市，３３個位于三線城市。”
世聯地產研究部的數據顯示，近年來，一線城市銷售面積在全國占比在遞減。正是二三線市場的房價上漲，支撐著萬科、保利、中海等主要房企的亮麗業績。
“我們擔心二三線城市也限購，因為限購能產生樓市‘速凍’效應。”上海一位港資房企負責人坦言。數據顯示，今年上半年，全國４３個已實施限購的城市中，有３３個新建商品住房成交面積比去年下降。
“限購范圍的擴大，將進一步壓縮開發商騰挪的空間，包括扛住高房價的能力。”一些開發商的憂慮正在加深。
中國指數研究院副院長陳晟等專家認為，部分二三線城市房價較快上漲，有一線城市限購后資金轉移助推因素，“如果任其飆漲，將對整體房地產調控帶來不利影響”。
“房地產行業距離底部已經越來越近。”長江證券房地產分析師蘇雪晶說。限購范圍擴大，高房價會松動，年初部分城市提出的“穩中有降”調控目標有望實現。
但一些專家也提醒，新一輪限購實際影響如何，既取決于限購城市的數量，也取決于監管問責的嚴肅性。
各方博弈“限購令” 謹防執行中“注水”
記者調研發現，針對“限購令”，樓市博弈各方的“對策”層出不窮。
因為限購只針對住宅項目，不少開發商提出“轉住為商”對策。近年來，萬科、保利等房企紛紛加大商業項目比重。而以商業地產為主的萬達集團上半年收入同比增幅近七成，預計今年將成為國內第二家銷售過千億元的房企。
有些開發商則采取“商住混搭”的開發方式，以繞開限購政策。記者在武漢市萬達公館、水岸國際等商業地產售樓部看到，這些樓盤推出的“ＳＯＨＯ房型”，商住兩用，投資者購買踴躍。
部分開發商還改走“高端路線”，天價豪宅項目不斷增多。像北京釣魚臺７號院部分房產，今年單價人為翻倍，每平方米一度標價３０萬元。
一些房產中介則違規“代辦”限購資格。在北京，沒有繳納個稅、社保至規定年限的外地人為“限購”對象，但一些中介表示可以代辦——“先找個公司開５年證明，只需１萬元手續費，再去稅務部門補交５年的個稅。社保證明也可如法炮制。”
除了開發商和中介，少數地方政府也“暗度陳倉”。
由于擔心住房成交量下降影響經濟增速，少數城市出現了變相放寬住房限購措施的苗頭。一位房地產專家透露，中部地區有的城市將限購范圍確定為“９０平方米以下的中小戶型商品住宅”，９０平方米以上的不限購。華北地區有個城市在出臺限購政策后，很快放開了戶籍限制。
“在經歷多年調控之后，房價走向其實并不取決于出臺多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣的落實。”經濟學家馬光遠說。
借房價“退燒”窗口 探尋樓市治本之策
在決策層毫不動搖的決心和不斷深入的調控之下，樓市的深度降溫已是“大概率事件”。眾多業內人士認為，應緊抓樓市“退燒”后可能出現的“窗口期”，實施“治本之策”，將調控引往長效化、制度化。
“限購其實就是給樓市吃‘退燒藥’。是藥就有副作用。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說，限購致使需求被抑制，開發商會減慢拿地節奏和開發進度，導致后市供應相對不足。一旦將來取消限購，需求釋放，供應短缺局面可能出現，房價上漲壓力或將更大。
為此，要對限購“擴容”可能帶來的“副作用”有充分評估，為后續政策留下空間，加快推進房地產市場化改革。
業內人士指出，目前籌資、購買環節有限貸、限購等短期政策約束，但明顯過于依賴行政手段。今后，應在持有、出售等環節，提高房產稅、空置稅、暴利稅等調節力度，長效化遏制炒房投機行為。
與此同時，保障房制度化建設應提速。７月２０日的國務院常務會議強調，保證今年１０００萬套保障性安居工程建設用地，并要求提前安排明年的相應工作。有關專家認為，住房保障不能因房價漲跌而松緊，而應成為政府長期職責，盡快建立供地、融資、建設、分配等制度體系，減輕樓市承受的綜合壓力。
一些地方政府是樓市調控的“薄弱環節”，加快改革地方“土地財政”也勢在必行。統計顯示，２０１０年全國土地出讓金收入２．９萬億元，超出預算１１３％。在一些地方，土地出讓金等相關收入已占地方財政六七成。
“土地財政不改革，高房價難以真正回歸理性。”眾多業內人士呼吁，要遏制地價過快上漲，加快地方財政體制改革，逐步拆除房價暴漲的“溫床”。
