以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
一、中國高房價的秘密
中國的房價，自1998年房地產市場化改革后，一路上漲。特別是2005年后，房價更是猛漲。對于中國高房價之原因，眾說紛紜，本文將對此深入探究。
首先，決定房價高低的是人口經濟聚集結構。說到房價，多數專家和評論員都忽略一個決定房價高低的最基本因素，那就是人口經濟聚集結構問題。有人說中國人口多，耕地少，所以房價高。其實這是非常錯誤的。如果13億中國人都居住在農村，或者說哪怕是有26億中國人但都居住在農村，無論如何房價也高不起來。相反，哪怕中國只有一億人，若80%以上都聚集在北京上海兩大城市，那中國房價一定很高。俄羅斯人口稀少，人均耕地很多，且人口數量從1992年就一直在減少，那莫斯科為什么房價也高呢?一個最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國人均耕地面積1.4畝，農業出口大國荷蘭人均耕地面積僅為0.84畝，那荷蘭為什么不瘋狂的高房價呢?原因就在于荷蘭等歐美國家中小城市和小城鎮發展的很好，人口沒有過于向少數大城市擁擠。在一個區域內，如果用于居住的房子相對較少而用于工商業的地產很多，那必然有許多工作人口去競爭少量住房導致此處房價較高且居住空間狹小，如日本東京。相反，如果在一個區域內，用于居住的房子相對過剩，那房價就不會一直很高。所以，筆者認為，人口經濟的聚集結構是決定房價高低的基礎性因素。
其實，中國的土地是充足的。中國耕地18億多畝，按照人均0.8畝地就可以實現糧食自給的國際標準，中國僅需要10.7億畝耕地即可實現糧食自給，還有7億多畝耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發展，占有的不一定全部是耕地，還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中，是節約土地的，按照農村住房與宅院用地面積1：3計算，如果城市化之后變成10高的居民樓，則可以節約39倍的土地，這樣就有更多的土地可以建居住房。所以，中國人口多導致高房價是站不住腳的。
房子的價格，像其他商品或資產一樣，是由供給和需求決定的。從供給方面來說，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供給的源頭。所以，中國高房價的第二個因素是中國土地制度。由于中國規定城市土地必須國有化，地方政府就壟斷了城市的土地供給。為了獲得最大利益，作為壟斷者的政府，于是就限制土地供給以保持壟斷高價。這種土地制度的結果，一是大大限制了房子的供給數量，因為供給房子首先要供給土地;二是增加了房子的成本，同時縮減了房地產商繼續開發的資金;三是人為制造稀缺，物以稀為貴，土地供給的短缺就會讓房子有升值機會和囤積的價值，從而引起大量投機和囤積。結果可想而知，這種土地制度必然會制造高房價和住房難。
僅有供給還形成不了價格，高房價還必須有需求。但是，無論對絕大多數要城市化的農民，還是對多數城市民眾，或者是絕大多數準備結婚買房的年輕人，尤其是在大城市，這種房價已經高的讓他們買不起。顯然，推高房價的只有富人了，但高房價就是富人惹的禍的嗎?除個別國家外，每個國家都有富人，但并不是每個國家都高房價，所以把中國的高房價僅僅怪罪給富人也是不對的。
那是什么推動了這個的高房價呢?
筆者認為，中國高房價的第三個因素就是貧富差距過大、低工資和低社會保障。由于貧富差距過大，富人集中了過多財富，他們就有錢買貴房子，況且他們可以不在乎房價，所以只有他們才可以把房價拉的那么高。另外，由于貧富差距過大和低工資，占人口絕大多數的普通民眾購買力就低，加之社會保障不足，他們更不敢消費，由此導致中國內需不足、產能過剩和產業利潤低(除房地產外)，繼而導致富人不想投資實業;富人不想投資實業，股票、期貨風險太大，城市化發展的機緣讓房子具有很大的投資或投機價值，于是他們就集群的投資或者說投機房地產，導致房價過高，普通民眾又被高房價剝削一次。胡潤研究院和群邑智庫4月12日聯合發布的2011胡潤財富報告顯示，中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，其中包括6萬多個億萬富豪，比去年增長9.1%。在富豪個人投資方向上，房地產占據主導地位，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產。在缺乏官方統計資料的情況下，《財經》雜志引用其他人的判斷估計，2007年到2010年出售的新房當中，高達50%到70%的比例都是由投機客購買的，目前處于空置狀態。2010年商品房銷售10.4億平方米，按照每套100平方米計算則2010年新增空房500-700萬套。
由于貧富差距過大、低工資和低社會保障導致中國內需不足，產能相對過剩，就會產生過多凈出口，使外匯儲備不斷增長并面臨很大的人民幣升值壓力，而人民幣升值的預期，又導致過多資本流入，尤其是熱錢，增加房地產泡沫，并進一步加劇外匯儲備的增長和人民幣升值預期與資本流入、外匯儲備增長的互動循環。在資本流入過程中，央行通過在外匯市場上購買外匯而形成外匯儲備，因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎貨幣的過程。1999年12月底至2011年3月底，中國金融機構外匯占款增量為22.22萬億元人民幣，是同期內中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內的大部分時間內，外匯占款已成為中國央行發行基礎貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導致的基礎貨幣投放增長，又導致通貨膨脹和貨幣流動性泛濫。通貨膨脹導致負利率，貨幣流動性泛濫推高物價和資產價格，在城市化的機緣下，處于價格上升勢頭的房子就成了保值增值和投機的對象。
第四，中國政府和美國政府的財政貨幣政策所導致的流動性泛濫和通貨膨脹。無論是美國在2001年網絡泡沫破滅后實施寬松的貨幣政策和積極的財政政策，還是次貸危機后大量印刷美元挽救經濟，都迫使大量美元流入中國，導致中國的流動性過剩和通貨膨脹，推動中國房價上漲。面對2008年全球經濟危機，中國政府開啟4萬億經濟刺激計劃，經濟的貨幣政策加積極的財政政策，又為后續的高房價注入貨幣動力。
第五，出口政策和外匯政策。美元流入中國，中國外匯儲備快速增長，導致國內基礎貨幣投放過多，為房價上漲推波助瀾。這不得不引起我們思考引起中國高房價的第五個因素：出口政策和外匯政策。中國居民和企業的外匯，基本都被中央銀行購買，變成基礎貨幣發行。在中國外匯儲備快速膨脹的今天，過去的政策早已不符合事宜了。由于曾經的外匯短缺，中國一直比較強的鼓勵出口傾向，如對出口退稅，一邊減少了國內貨物，另一邊刺激凈出口增加導致外匯儲備不斷增長和被迫投放基礎貨幣，因而加劇通貨膨脹和負利率。其實這還不如停止出口退稅直接印刷人民幣發給居民購買這些出口貨物呢，出口退稅換來的是外國“畫紙”和通貨膨脹，而印刷人民幣發給國內居民消費，雖然也通貨膨脹但國內居民畢竟還獲得了消費增加。央行購買外匯防止或減緩人民幣升值，其實這樣是得不償失。央行購買了外匯，可能阻止了人民幣升值，但引發了通貨膨脹，對出口企業來說可能是一樣的，但對非出口企業和多數國民來說又是一個壞結果。再說，由于購買外匯引發通貨膨脹，可能由此導致緊縮貨幣政策，反而對包括出口企業在內的所有企業都不利，更阻礙經濟發展和人民生活水平提高。央行購買外匯干預匯率的結果，可能就是“滯漲”或類似于“滯漲”的壞結果。而這三個方面的舊政策，無疑都在加劇流動性過剩和通貨膨脹，因而推動中國房價上漲。
