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2024年11月24日
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3年前，叢怡在北京買了一套住宅，入住后發(fā)現(xiàn)樓里面有理發(fā)店、美容院、瑜伽館、托管班、培訓機構(gòu)、快遞公司各種機構(gòu)。
“這些非住宅功能，嚴重影響了我們的正常生活，感覺小區(qū)也很不安全。”叢怡說。
叢怡認為這種情況不合理，也試圖通過種種方式維權(quán)，但都未果。
剛剛頒布的民法典，對這種情況進行了約束。
通讀民法典可以看到，其對房屋的交易、使用環(huán)節(jié)的很多關(guān)鍵問題都有細化規(guī)定。
此前，法治周末記者已關(guān)注到民法典對于住宅使用權(quán)到期后的續(xù)期和繳費、高空拋物的責任厘定、物業(yè)改變共有區(qū)域的用途等問題的相關(guān)規(guī)定（詳見法治周末第520期《與小區(qū)業(yè)主息息相關(guān)的法典》），本期將繼續(xù)關(guān)注民法典中與房子相關(guān)的3個話題：住宅商用問題怎么解決、物業(yè)催繳物業(yè)費的方式有何改變、居住權(quán)對未來房屋交易環(huán)節(jié)有何影響？
住宅商用可能要承擔法律責任
民法典第279條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
在全國各地，住宅商用并不鮮見，不少人為了節(jié)約資金，用自己的房子或租來的住宅當作辦公室。
北京市民李旭告訴法治周末記者，她們家對面長期處于無人居住狀態(tài)，后來業(yè)主租給了一家公司，每天都有人站樓道里抽煙，李旭的家里也經(jīng)常可以聞到濃濃的煙味。
李旭曾經(jīng)向物業(yè)反映此事，也未能得到有效解決。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌說，事實上現(xiàn)行物權(quán)法已經(jīng)對類似情況有所規(guī)定，要求業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，但這一規(guī)定可能很多業(yè)主不知道，導致有業(yè)主用住宅開工前未經(jīng)正常法律程序，而其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)鄰居把住宅商用后也不知該如何解決。
民法典在措辭上，把“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”，改為“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。
在郭韌看來，這樣的措辭變化，增加了法條的確定性。
上海錦天城（福州）律師事務(wù)所合伙人蔡思斌建議，為徹底解決這類問題，工商登記部門也應(yīng)進一步完善審批手續(xù)，例如，要求申請改變房屋用途的人出具所有利害關(guān)系人一致同意的聲明書。
“當然，這在實務(wù)操作中肯定存在很多細節(jié)問題。例如，如何認定及由誰認定有利害關(guān)系的業(yè)主名單？有利害關(guān)系業(yè)主如何表達同意或者反對意見？相關(guān)利害關(guān)系業(yè)主的同意或反對聲明由誰確認真實性等。”蔡思斌說。
至于民法典所指的利害關(guān)系人，郭韌認為泛指全體業(yè)主，狹義理解則是指改變房屋用途的行為導致權(quán)利受到侵害的業(yè)主。具體還要看公司性質(zhì)和影響范圍，比如，公司是一家小型企業(yè)，人員流動量小，對周邊穩(wěn)定生活環(huán)境產(chǎn)生的改變較少或可以忽略不計，利害關(guān)系人可能僅指代對門、樓上、樓下的鄰居或指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，但如果公司人員流動量大，對周邊生活環(huán)境產(chǎn)生重大改變，則利害關(guān)系人除了“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”，甚至擴大到全體業(yè)主。
“這個規(guī)定本身，是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作經(jīng)營性用房。”郭韌認為，隨著法條影響力的擴大和群眾法律意識的提高，再出現(xiàn)住宅商用的，有利害關(guān)系的業(yè)主可以要求改房屋用途的業(yè)主承擔排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的責任。
對于這一問題，蔡思斌補充道，有些住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性用房根本不辦理相關(guān)證照手續(xù)，所以后續(xù)對此行為的處罰機關(guān)應(yīng)予以明確，同時明確處罰幅度，如此才能真正有效保障業(yè)主的權(quán)利，否則該類行為都通過訴訟途徑解決，過于耗時耗力。
嚴禁暴力催繳物業(yè)費
在很多小區(qū)，不少業(yè)主選擇緩繳或不繳物業(yè)費，倒逼物業(yè)公司優(yōu)化服務(wù)。
李旭就對法治周末記者說，她入住自己房子的第一年起，就發(fā)現(xiàn)窗戶有嚴重的漏風問題，但是每年冬天物業(yè)都拖著不解決，今年已經(jīng)是第5年了。去年她試圖通過不交物業(yè)費與物業(yè)公司抗爭，結(jié)果卻是收到了物業(yè)公司發(fā)來的律師函。
李旭提到此事非常憤怒，認為物業(yè)公司收錢最為積極，但解決業(yè)主問題卻一拖再拖。
李旭所在小區(qū)的物業(yè)公司催繳物業(yè)費的手段已經(jīng)算比較文明了，公開報道顯示，還有小區(qū)通過斷電、斷水或切斷燃氣的方式，促使業(yè)主繳費。
蔡思斌從事房產(chǎn)類業(yè)務(wù)多年，他對記者說，此前有的物業(yè)公司為保證自身行為的合法性，甚至會在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定如果業(yè)主不繳納物業(yè)費可以采取停水停電等方式。這種暴力催收物業(yè)費的方式，給業(yè)主帶來很大困擾。
為此，民法典在第944條中明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱供燃氣等方式催交物業(yè)費”。
“民法典的這一規(guī)定是基于小區(qū)公共利益保護的考慮。從法律層面來說物業(yè)服務(wù)合同與供水供電供氣合同是各自獨立的合同，分別涉及不同的合同當事人。供水供電供氣合同的相對人是小區(qū)業(yè)主與供水公司、電力供應(yīng)公司和燃氣供應(yīng)公司，物業(yè)公司以欠繳物業(yè)費為由斷水斷電斷氣，在合同法上，屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三人即供水供電供氣人的同意，否則是無效的。”郭韌說。
民法典明確規(guī)定物業(yè)公司不得以停水停電的方式催繳物業(yè)費后，不僅給了法院明確的裁判依據(jù)，更有效防止了物業(yè)公司利用其便利條件侵害業(yè)主利益的行為。雖然民法典目前沒有規(guī)定物業(yè)公司違反上述規(guī)定應(yīng)當承擔的明確法律后果，但當事人可以根據(jù)民法典第七編侵權(quán)責任的相關(guān)規(guī)定，要求物業(yè)公司承擔侵權(quán)責任，包括但不限于排除妨害、恢復原狀、賠償損失等。
蔡思斌在接受法治周末記者采訪中還表示，僅憑民法典這一條規(guī)定可能并不能馬上起到保護業(yè)主的作用。目前實施的物業(yè)管理條例并未對物業(yè)公司停水、停電、停氣等暴力追討行為如何處罰作出規(guī)定，建議物業(yè)管理條例作出相應(yīng)配套修改，明確物業(yè)公司如有上述暴力催討行為，行政機關(guān)可以對其行政處罰，或者對其經(jīng)營資質(zhì)予以一定的限制，這樣才更有利于保障業(yè)主的權(quán)利。
買房需要關(guān)注居住權(quán)
蔡思斌認為，與房子相關(guān)的內(nèi)容中，民法典中居住權(quán)的相關(guān)約定也非常重要。
民法典規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
“過去房產(chǎn)交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃，民法典生效后，還應(yīng)當查詢是否存在居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)立之后，即便房產(chǎn)在居住權(quán)年限內(nèi)被原所有權(quán)人轉(zhuǎn)手賣掉，買家事后獲得不動產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，但此時買家取得所有權(quán)并非完整的，無法對抗已設(shè)立的居住權(quán)，無權(quán)趕走居住權(quán)人，類似于‘買賣不破租賃’。”蔡思斌說，設(shè)立了居住權(quán)的房屋流通屬性和價值將大打折扣，購房者甚至可能是花錢買了一套“無法使用”的房子，因此，明年民法典實施后，購買房屋一定要前往不動產(chǎn)登記機構(gòu)查明所購房屋是否存在居住權(quán)登記。
除此之外，蔡思斌認為，居住權(quán)的制度設(shè)計可能有助于保護租戶的利益。不少房東往往會隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂居住權(quán)合同，設(shè)立與租賃年限同等時間的居住權(quán)，將進一步保障租客的權(quán)益。這樣即便房東想漲租金解除租賃合同，但如果居住權(quán)期限未滿，租賃合同解除后，房東也無法再次出租獲利。
“居住權(quán)也可能帶來更多的社會反饋，相關(guān)的延伸問題也值得注意：如果老賴已經(jīng)資不抵債，但他在房子里設(shè)置一個終生居住權(quán)，導致房屋無法被執(zhí)行，該怎么辦？居住權(quán)存續(xù)期間，居住權(quán)人是否有權(quán)對房屋進行裝修，裝修附加價值如何處理？”蔡思斌認為，一個新制度的設(shè)立，必然帶來許多新的問題，具體如何處理這些問題，還有待相關(guān)部門后續(xù)出臺的法律法規(guī)。
