以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月22日
星期五
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
城市化網(wǎng)訊 城市化委員會(huì)戰(zhàn)略合作機(jī)構(gòu)國瑞置業(yè)(02329.HK)近期發(fā)布業(yè)績(jī)，截至2018年12月31日止年度，實(shí)現(xiàn)收入為人民幣66.13億元(單位下同)；公司凈利潤為15.69億元；每股基本盈利22.70分；擬派末期股息每股5.64港仙。
整體來看，公司結(jié)轉(zhuǎn)的收入和利潤同比出現(xiàn)下滑，但是這一方面已經(jīng)在中期業(yè)績(jī)中體現(xiàn)。主要受到公司銷售周期及結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，因此并未出現(xiàn)偏離市場(chǎng)預(yù)期。
而公布業(yè)績(jī)后，公司的股價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，并未受到影響。從公司估值上看，經(jīng)歷了2018年的持續(xù)下行，已經(jīng)完成“風(fēng)險(xiǎn)出清”。投資是賺“變化”的錢，因此公司此份成績(jī)單中還隱含了不少利好的轉(zhuǎn)變。把握公司基本面變化的點(diǎn)，才能把握市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)，下面具體來看看。
合約銷售創(chuàng)新高，利潤增長(zhǎng)具備確定性
截至2018年12月31日，國瑞實(shí)現(xiàn)簽約銷售額分別約為219.13億元，較去年同期增加47.3%。已簽約總建筑面積約為130.4萬平方米，較同期增加42.5%。在簽約銷售額中貢獻(xiàn)較大的城市為：北京占比38.5%，一線及一線周邊熱點(diǎn)城市共占比51.4%。
公告顯示，2018年，國瑞置業(yè)旗下佑安府、國瑞·瀛臺(tái)等銷售型物業(yè)銷售良好，其中國瑞?福瑞園，開盤即售罄，銷售火爆。
進(jìn)入2019年，公司合約銷售進(jìn)一步加速。近期，公司發(fā)布2019年1-3月銷售數(shù)據(jù)，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售總額約人民幣76.57億元，同比增長(zhǎng)276.64% 。建筑面積簽約銷售量約31.4萬平方米及簽約平均售價(jià)約每平方米人民幣24387元。
公司表示，截至2018年12月31日，全國項(xiàng)目已鎖定待結(jié)轉(zhuǎn)銷售額約為250億元，為公司2019年的業(yè)績(jī)提供了充分的保障。
分析房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)需要理解財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上的一層關(guān)系：合約銷售-合約負(fù)債-營業(yè)收入-利潤。對(duì)于國瑞而言，這意味著今年的合約銷售收入將影響明年公司的營業(yè)收入，從而影響明年的利潤。其中，合約銷售是公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的先行指標(biāo)，而合約負(fù)債（會(huì)計(jì)準(zhǔn)則修改前為預(yù)售物業(yè)已收房款）則是反映未結(jié)轉(zhuǎn)收入的指標(biāo)。
可以看到，由于公司有持續(xù)的租金收入，且物業(yè)周轉(zhuǎn)和結(jié)轉(zhuǎn)速度都較快，營業(yè)收入一直超過合約負(fù)債。但是2018年，國瑞置業(yè)合約負(fù)債規(guī)模達(dá)到112.1億元，超過營業(yè)收入89.4%。這意味著2019年國瑞置業(yè)的業(yè)績(jī)有望大幅增長(zhǎng)。
貨源充足，土儲(chǔ)大增奠定成長(zhǎng)性
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲(chǔ)備是地產(chǎn)公司影響長(zhǎng)期價(jià)值最重要的因素，支撐著公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。長(zhǎng)期價(jià)值的角度來看，公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)只是釋放長(zhǎng)期價(jià)值的過程。
截至2018年12月31日，國瑞新增土地儲(chǔ)備約792萬平米，平均土地成本約人民幣1136/平米；于2018年12月31日，土地儲(chǔ)備總規(guī)模達(dá)1,670萬平米，同比增長(zhǎng)97%，平均土地成本約人民幣2,800/平米。
土儲(chǔ)策略上，公司未來將保持關(guān)注環(huán)渤海、華東、大灣區(qū)三大城市群。城市選擇上，公司堅(jiān)持布局一二線城市新區(qū)及週需求外溢區(qū)域，如西安、鄭州、貴陽等。這些城市十對(duì)周邊人口極具強(qiáng)輻射能力的城市。對(duì)于三四線城市，國瑞只選取具有強(qiáng)勢(shì)配套資源的土地。
截至2018年年底，公司土儲(chǔ)主要分布京津冀、長(zhǎng)三角，及泛珠三角地區(qū)，主要分布在核心的一二線城市。值得注意的是，公司在北京、汕頭、潮州以及深圳共擁有約1067萬平開發(fā)面積的以及土地及舊改項(xiàng)目，這些項(xiàng)目有望進(jìn)一步增厚公司的土地儲(chǔ)備。
公司的土地儲(chǔ)備布局具備發(fā)展?jié)摿Γ虼司哂休^高質(zhì)量，未來產(chǎn)品去化有所保障。而在數(shù)量大增背后將促進(jìn)國瑞置業(yè)2019年的兩個(gè)變化：
1.有更充足的貨源支撐業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。2019年，集團(tuán)新增可售資源可超過500億元。其中，預(yù)計(jì)北京可新增資源250億元；
2.目前土儲(chǔ)預(yù)計(jì)總貨值逾人民幣1300億元人民幣，支撐公司內(nèi)在價(jià)值增長(zhǎng)。按公司20%利潤率及10%折現(xiàn)率計(jì)算，公司目前土儲(chǔ)內(nèi)含價(jià)值接近230億元人民幣，而目前公司市值為81億港元，長(zhǎng)期價(jià)值突顯。
商業(yè)物業(yè)加速落地，杠桿水平持續(xù)下降
國瑞置業(yè)業(yè)務(wù)模式保持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的模式，其商業(yè)物業(yè)主要集中在一二線城市核心地段，如北京、深圳等地。截至2018年，國瑞的租金收入約為人民幣5.1億，同比增長(zhǎng)64%，主要原因是哈德門中心投入運(yùn)營。公司的投資性物業(yè)估值總額近200億元。
隨著物業(yè)落地，以及出租面積持續(xù)上升，公司租金收入將進(jìn)一步提升，如北京哈德們中心出租面積仍有30%空間提升；而佛山升平商業(yè)中心預(yù)計(jì)能在2019年為公司帶來持續(xù)的租金收入。
與此同時(shí)，公司的財(cái)務(wù)水平得到進(jìn)一步的改善。截至2018年12月31日，凈資本負(fù)債率同比下降55個(gè)點(diǎn)；有息負(fù)債總規(guī)模約人民幣288億，較中期下降約5%；公司綜合融資成本6.94%，在行業(yè)中保持合理水平。
公司融資保持通暢，有望進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)過去市場(chǎng)對(duì)公司負(fù)債端的負(fù)面預(yù)期。2018年12月31日，國瑞已經(jīng)批準(zhǔn)但尚未提用的授信額度約為人民幣100億元；2019年3月28日，公司已經(jīng)歸還一年內(nèi)到期的境外債券約5.2億美元。
小結(jié)：
國瑞置業(yè)2019年面臨三大利好變化：1.業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)具有較大空間及確定性；2.土地儲(chǔ)備大增支撐銷售規(guī)模增長(zhǎng)，同時(shí)推動(dòng)公司內(nèi)在價(jià)值提升；3.公司財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健，融資渠道融通，短期外債幾乎完全償還，整體風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出清。
截至2019年4月9日收盤，公司總市值81億元，PE7.1x，PB0.6x。凈資產(chǎn)178億元，內(nèi)在價(jià)值接近400億元，處于低估狀態(tài)。隨著未來預(yù)期反轉(zhuǎn)，及公司利好“變化”不斷兌現(xiàn)，公司估值有較大提升空間。
