以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月21日
星期四
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【個人檔案】
畢業院校：河北工業大學
技術職稱：工程師
工作經歷：1999年3月，在國美電器任職，任天津、上海、香港總經理，總部營銷總監；
2004年，任鵬潤地產業務總監；如今任北京明天 信華投資有限公司副總、國美第一城
總經理、明天第一城總經理。
主要業績：100萬平方米國美第一城的銷售；50萬平米明天第一城的建設和銷售；
56.3萬平米昌平項目的一級開發。
社會職務：神仙派主席
“如果幾年前來過這個區域，你就能強烈感受到什么是城市化。”初夏的下午，在位于北京東四環和東五環之間的國美第一城社區，項目操盤手北京鵬潤房地產開發有限責任公司總經理陳云峰在接受記者采訪時說，“我是天津人，屬于北漂一族；我從農村出來，被城市化了。”
陳云峰，這位國美電器打天下的元老派人物，被譽為“北京業內的頂級操盤手”，并沒有講述自己如何從賣電器到賣房子，也沒有談操作北京兩個超級大盤時如何“像賣電器一樣賣房子”創造銷售神話，而是結合個人進京的親歷、從一個開發商的經歷，談他對我國城市化的感受、對城市化進程的理解。
城市化讓三代人“大豐收”
“我在村里上小學、在鄉里上初中，讀高中在縣里，考上大學到了天津市。工作后，隨著所在工作單位國美電器在全國的發展，我進到了北京這個大都市。舉家北遷，一晃7年了……”陳云峰在講述自己被“城市化”的經歷時說：“不光我從農村進到了城里，我們兄妹4個人中，就有3個人被城市化了。”
親歷著城市化的進程，陳云峰說：“城市化給每個人帶來情感上的沖擊，那是一種背井離鄉的無奈：舍不得離開老家，但又不得不順應城市化的大趨勢——從農村遷移到城市，而進城后又不得不承受高房價，甚至終身做房奴。”
“盡管如此，中國的城市化終究是一個進步的過程，它能給老百姓帶來切身的利益。”陳云峰打了一個比方：“就像爬山一樣，越到高處，付出的艱辛是可想而知的，但不言而喻的是越到高處，風光越美好。”他從以下三個方面進行了描述。
首先，從物質上看，人們能體會的是城市化進程中財富的積累。“農村人進城后，咬著牙買了房子，這是一個很痛苦的過程。但隨著城市化的帶動，城市的范圍擴大了，水漲船高，房子隨之增值了，就像農民在地里種地，是有收獲的。”陳云峰說，城市化的過程，實際上是城市財富的積累與提升的過程，特別是我國的《物權法》施行后，家庭的最大資產就是房子（不動產）。
其次，城市化帶來的是觀念上的變化。人們進城后，生活方式也會發生相應的改變：不會隨地吐痰，出行可選擇乘坐公共汽車，讓孩子在城里上很好的學校，讓老人進很好的醫院……所以，我國城市化的過程，是人們選擇新的生活方式的過程。
再次，從范圍上看，城市化能讓更多的人受益。他說：“讓中國的城市化造福全人類，首先造福的是我們中國人，最直接的是讓三代人‘大豐收’。”的確，城市化能惠及三代，不光是進城的那一代嘗到了城市化的成果，直接受惠的是下一代，能享受到最直接的教育、醫療、娛樂等。上一代又如何受惠呢？陳云峰說，很多人特別是年輕人進城后，將老人留在農村的家里，隨著財富的積累，慢慢在城里穩定了，有能力將父母接到城里。父母跟隨子女進城，開闊了眼界，改變了生活方式，有了好的生活習慣，和兒女們一起生活更能享受天倫之樂。
進城不僅僅是擁有住房
隨著我國城市化進程的推進，很多人從村里到鄉里、再到縣里，最后到了市里，而更優秀的人則從大城市到特大型城市，這幾乎是好幾代人延續的歷程。由于城市化的進程與帶動，人們離開自己所生活的土地，開始選擇新的生活方式。
“如果要回答什么是城市化，第一個答案可以是:進城的人，要在城市里擁有住房。”陳云峰說，他負責操盤的京城兩個大盤就是活生生的例子：在國美第一城持外地身份證購買的人是48%，到明天第一城已經突破了72%。
由此，陳云峰能夠直觀地感受到中國城市化帶來外地人員購房比例的增加。“以我們的兩個項目為例，僅僅在三年的時間里，外地人在北京購房的比例從30%到50%、再到70%，每年以20%的速度遞增，這個速度驚人啊！”他估算，北京的商品房從大眾樓盤到高檔樓盤，由外地人購買的比例占到近70%。這種情況就表明，農村人在進城市，外地人進大城市。
在陳云峰看來，城市化可以看成建造高樓大廈的過程，但不是簡單地住進高樓。他說還有更廣泛的內容，包括城市規劃時不應只是小區住房，光解決居住的問題，還要考慮產業、配套及交通問題；開發商不應該是盲目地蓋房子，要解決配套問題；對于進城的人來說，需要城市化理念的建設與提升、自身觀念的改變。
同時，陳云峰也以自己的切身經歷指出了城市化進程中出現的問題：“說實話，在戶口政策如此封閉的今天，像我這樣在北京打工的人，只享受到了‘農民工’一樣的待遇:辦第二代身份證要回天津、辦汽車駕照和年檢要回天津、辦護照要回天津、孩子雖然在北京上學，但高考要回天津……”看來，盡管人們進了城擁有了房子，但由于戶籍制度帶來的教育、醫療、養老等問題亟待解決。
城市化讓城市外延
談及城市化的感受，陳云峰結合自己操盤的項目說開了：“如果幾年前來過這個區域，你就能強烈感受到什么是城市化。”他深有感觸地說，城市其實是有生命力的，隨著城市化進程的加快，城市不斷往外延伸。
陳云峰記得很清楚：2005年初，當國美第一城項目開始銷售時，周邊還是郊區，路沒修好，環境可以用“臟、亂、差”來形容。在賣房時，售樓員需要不斷地向購房人強調，“雖然現在看似郊區，但很快政府就會修路，環境很快就會好起來。雖然是四環外，但畢竟在五環內。”當時很多買房人還猶豫不決。不過，僅僅三年的時間，當年姚家園村的村子面貌已搖身變成了現代化的都市社區。而國美第一城的房價也由當時的每平米5000多元，上漲到12000元。
“這就是城市化的作用，它讓城市外延，帶動區域環境的變化，也促進了地產的發展。”陳云峰說，兩三年前，位于北五環奧北區域的明天第一城，2006年底以每平米五千多元開盤，現在二手房均價已到12000元了。由于城市化進程的推進，整個立水橋區域發展起來，小區在開發的同時建造了22萬平米的綠地，曾經荒涼、臟亂差的地方，如今已風景如畫:推開窗戶，城鐵5號線列車悄然經過、河水潺潺流過，地面經過綠化變成了綠地，疏導后的交通不再像以前擁擠……
作為項目操盤手，陳云峰說，地產開發得益于城市化進程的帶動，與此同時，地產項目適應區域發展，推動了城市發展和區域價值的提升。他舉例說，朝青板塊的國美第一城10萬平米商業中心，使京東商圈外延到四環外5環內；位于五環外立水橋區域的明天第一城，與城鐵北部的龍德廣場差異經營，有望演變成為奧北區域最大的新興商圈。
陳云峰將城市化進程與地產開發的關系比喻為大樹與枝杈的關系，認為地產開發是城市化進程的關鍵環節。他說，在城市化進程中，如果開發商主要的責任就是拿地、規劃、設計、施工、銷售，然后進入物業，這還遠遠不夠。“開發商從項目初始，就應把自己的一些好的開發理念，把美好生活的愿望，慢慢傳遞給所有的業主。”
陳云峰說，開發商在創造自己的經濟效益方面負有責任外，也應承擔更多的社會責任。“開發企業作為現代社區的建造者，不僅要在社區建筑物的質量上下工夫，而且要在社區管理、社區文化、社區精神凝聚力上做帶頭人，這樣才能適應當今社會消費者的真實居住需求，同時也符合中央提出的創建和諧社會的要求。”
反思農民蓋房代代窮
從上大學開始，陳云峰從一個農民的兒子開始演變為一個城里人，被“城市化”的他，如今已身兼多職：明天投資公司常務副總裁、國美第一城總經理、明天第一城總經理，但愛思考的他，總會對自己生存過的環境進行反思。
他說：“我的老家位于北京東部，隸屬于天津薊縣的一個普通村莊。由于這個村子距北京、天津、河北唐山市都是100公里左右，我估計它在中國的千千萬萬個村莊里并不是最窮的，當然也不是最富的。每一次回家，我都能強烈地感覺到城市和農村的不同，最直觀的是城市年年在變化，樓越修越高、越修越新；馬路越修越寬、越修越漂亮。但農村總是一樣的破舊， 20多年過去了，整個村子變化一點不大，只不過認識的人在一年年變老。”
城市化的過程不是所有的人都進入城市生活，一部分人出來了，但有一些人仍舊要留在農村。那一部分沒有進城的人，怎么辦？為什么農村會貧窮？與擔任村支書的父親、任鄉長的叔叔在一起，陳云峰總愛提出話題一起探討，并試圖找到其中的緣由。在陳云峰的博客中，他寫到“蓋房子導致農民代代貧窮”，在農村，一個男性農民一生要蓋2次房，一次是在他35歲左右，這時他自己住的房子因為是父親在12-13年前為他結婚時蓋的，必須翻蓋了，否則不僅在村里沒面子，而且由于質量問題，房子已低矮破舊，甚至跑風漏雨了！另一次是在45歲左右，這時兒子在23歲左右，兒子娶媳婦是必須要為他蓋房的。
他說：“我回去了解了一下蓋房子的成本：在農村，家里有兒子的到了18歲，按政策就可以申請宅基地，不用支付土地費用。但房子的建筑成本也越來越高了，一般三間房要5-8萬元。房子建安費用增高有幾個原因：房子所需磚、水泥、門窗、瓦等都漲了價，而且人工費不再像幾年前那樣，欠人情從村里請人，只需管飯就可以不花，現在壯工都進城務工了，按照市場價支付人工費是必須的，蓋房子的人工費，要占到總成本的30%－50%。”
陳云峰算了一筆賬:按男性農民一生蓋兩次房計算，他總共要花10－16萬元，而這個數字，剛好是他從20歲開始賺錢，20多年后總收入的70－80%，也就是他多半生的積蓄。在農村，45歲之后，農民普遍體質下降，疾病漸多，由于看病貴，舍不得吃藥、去醫院，于是房子蓋好了，身體卻垮了，這個循環長期困擾著眾多的農民家庭。
這一問題如何破解？陳云峰提了兩個建議：一是改變代代蓋房的傳統模式。由于農村房子一般不規劃、不設計，大都沿用著傳統的憑經驗的蓋房方法，結果造成房屋使用壽命短，而且不抗震，同時舒適度不高，易破舊。如果吸收城市建房的一些好的做法，在地基處理、結構形式、使用功能等方面有所突破，讓一套房子從現在的使用期僅為15年左右提高到50年左右，從而改變幾千年來農村“代代蓋房代代窮”的現狀。二是，縣、鄉（鎮）、村三級政府就應該明確相應職能，對農民蓋房進行規劃、建設的指導及管理。
“要推廣城市化的理念，將城市的觀念帶回農村，改變舊有的觀念，調整產業結構，徹底改變農村的落后面貌。”陳云峰說，期盼著農民不再為蓋房子發愁的那一天。
