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2024年11月22日
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近日，有市場傳聞稱，國開行各地棚改貸（PSL）審批暫停，審批權回收總行，全國一刀切。
6月26日，新京報記者從國開行內部人士了解到，國開行上周已經給各個分行發布了工作通知，將所有棚改（“棚改”是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程）合同審批權限上收總行。業內推測，此次國開行支行棚改項目審批暫停，或與財政系統整治地方政府負債有關。
國開行這一舉動將帶來哪些影響？在業內看來，棚改目標受此影響不大，將平穩有序地進行。不過，在多位業內人士看來，棚改貨幣化安置比例走低，三四線房地產市場將降溫。
何為PSL？PSL，即抵押補充貸款，是指央行以抵押方式向商業銀行發放貸款，合格抵押品可能包括高信用評級的債券類資產及優質信貸資產等，是一種基礎貨幣投放工具。PSL與棚改有關，棚改總投資額主要由三大政策性銀行提供，以國開行和農發行為主。其中，2016、2017年國開行棚改貸款占總投資額比重分別為66%和48%。
數據顯示，2016、2017年PSL投放總量分別為9714億以及6350億。今年前5月投放量達4371億，同比增長48.3%。而國開行今年1-5月份發放棚改貸款4369億元，可以說，PSL相當部分去了棚改貸款。
國開行各地PSL審批是否回收總行？新京報記者從國開行某分行內部人士獲悉，國開行上周已經給各個分行發布了工作通知，將所有棚改合同審批權限上收總行，由總行審批，“如果發通知的當天分行還在審批，就算越權審批”。
某股份制銀行地方分行的行長也向新京報記者表示，其所在分行與國開行在當地的分支機構有業務往來，“我們從當地的國開行分行業務處了解到，棚改項目合同簽訂審批權確實回收到了總行，不讓分行自行放款了，但是對于如何審批、如何放款沒有明確要求。”
另外，國開行總行風險局人士向新京報記者透露，國開行將在近幾日正式對外發布通知。
此外，據證券時報昨日報道，國開行內部近日正在重新全面梳理授信白名單，強化業務風險管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項目被暫停，但已獲批的存量項目仍在繼續執行中。
如何看待國開行這一動作？“這類措施表明當前棚改的政策內容是有所變動和調整的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前棚改遇到的困難在于兩點：第一是資金方面的壓力開始增加，尤其是貨幣化安置帶來了一定的財政和貸款壓力。第二是棚改過程中，也引起了“三四線城市房價上漲是不是因為棚改的原因”等質疑。
關注1
今年棚改是否受影響？
針對市場傳聞，國開行昨日回復新京報稱，今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。截至5月末，國開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。
在交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹看來，審批權收回總行或是暫時性的狀況。“從審批權的源頭來擰緊‘水龍頭’，必要的時候還是會放開的。和其他房地產的融資渠道一樣，‘收’和‘放’的彈性非常大，‘收’可能只是暫時性的現象。”
嚴躍進認為，棚改項目審批程序趨嚴，涉及總行權力的收緊，或意味著后續棚改安置方面的節奏會放緩，這是棚改貨幣化安置中查處違規資金的一個表現。此外，未來會強調實物安置的模式，或也是考慮到各地的財政壓力和貸款壓力，同時也是去庫存的導向。
“預計從國開行的貸款角度看，未來在租賃市場等方面會有較大的貸款政策支持，這或也是當前房地產市場比較明顯的導向。”嚴躍進表示，棚改的重心或開始轉移到租賃住房方面的配套政策等層面上來。
夏丹持有類似看法。“今年年初將棚改的目標從最初的500萬套提高到了580萬套，這一規劃目標還是會完成，不過整體建設重點會轉到租賃住房上面，在資金、土地出讓、資源等方面向租賃住房傾斜。”
關注2
與整治地方政府負債有關？
據媒體報道，此次棚改項目審批暫停，或與財政系統整治地方政府負債有關。棚改貨幣安置專項資金主要由國開行提供，各地方的省級融資平臺負責統借統還。
財政部專員辦表示，棚改貸款成為隱性債務的一大來源。財政部官網一篇名為《寧波專員辦：當前棚戶區改造工作面臨的問題及對策建議》文章顯示，棚戶區改造中面臨三大問題，其中一個問題是“債務化解壓力較大”。
文章指出，“在中央‘堅決遏制隱性債務增量，積極穩妥化解存量隱性債務’的要求，以及地方各級政府實施化解債務專項行動的目標任務下，目前主要資金籌集于銀團貸款和政府購買服務的棚戶區改造作為隱性債務的一大來源，成了地方政府重要攻堅對象。同時，新一輪棚戶區改造繼續按計劃推進，任務指標層層分解，在還舊債、控新債的雙重任務下，各級地方政府普遍面臨較大的財政收支和債務化解壓力。”
文章建議“繼續堅持政府組織和市場化運作的模式，在合法合規的原則下，進一步拓寬資金籌措渠道，多種方式籌集改造資金。除了申請財政補助資金外，要準確靈活地運用政策。”
今年4月，財政部與住房和城鄉建設部聯合發布《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，意在“堅決遏制地方政府隱性債務增量，有序推進試點發行地方政府棚戶區改造專項債券工作”。
“支持地方政府發行棚戶區改造專項債券，可以使得棚戶區改造資金來源更加多元化，豐富融資模式，從而遏制地方隱性債務的增量。”夏丹表示。
6月20日，首單棚改專項債落地天津，天津市財政局招標發行15億元棚戶區改造專項債，期限五年。
關注3
三四線房地產市場降溫？
對于棚戶區改造后的安置問題，有貨幣化安置、實物安置等方式。其中，貨幣化安置指的是拆遷人獲得與安置房等價的安置款，自行選購住宅。而PSL為棚改貨幣化安置提供了主要資金來源。
申萬宏源分析報告指出，從2004年到2014年，由于資金來源不足，棚改主要以實物安置為主。2014年以來受益于PSL的創設，棚改貨幣化安置開始大力推行。2015，2016，2017年棚改貨幣化安置比例大幅提升，2015年為29.9%，2016年為48.5%，2017年或達到60%，對三四線城市去庫存形成支撐。
在不少業內人士看來，棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現金的“拆二代”助推了三四線城市甚至一二線城市房價的飆升。
“市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬松，購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。”中原地產首席分析師張大偉表示。
不過，近兩年棚改政策有了微妙的變化。2017年的政府工作報告提出，因地制宜提高貨幣化安置比例。不過，在2018年的政府工作報告中，類似的提法已經消失。
政策變化是否意味著棚改貨幣化安置的終結？
“棚改貨幣化安置可以說是過去幾年推動房價最有力的一雙手，這個政策肯定是會逐漸弱化，但不會一刀切。”張大偉表示。
申萬宏源報告稱，2018年棚改貨幣化比例大概率走低。“棚改貨幣化帶動弱化后，三四線城市地產銷售也將繼續降溫，預計下半年將看到土地出讓的逐步回落，也將拖累基建資金來源進一步收窄、并對新開工形成滯后影響，加劇經濟下行壓力。”
