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2024年11月22日
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一場與土地有關的改革，將影響所有人。
“我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。”日前，國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上的表態引來許多關注。
所謂宅基地，指的是村集體給本集體內部村民使用的、用來建房的土地。宅基地的“三權分置”指的是落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。
姜大明還表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。無論是對農村還是房地產市場而言，“三權分置”改革所撬動的紅利和機會遠超土地本身。
盤活宅基地 帶動鄉村振興活力
當前，在許多欠發達地區的鄉村，因為進城務工人員增多，大量宅基地長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源，是一項關乎鄉村振興和農民收入的重要問題。
“現在，已經到了將土地增值收益、資源配置更多投向‘三農’的時候了。”姜大明在上述會議中提到，實施鄉村振興戰略，用好土地是基礎，增加投入是關鍵。宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”被擺上了鄉村振興工作中的重要位置。
2017年年底召開的中央農村工作會議指出，要“破除一切束縛農民手腳的不合理限制和歧視”，將完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，以及承包地“三權分置”、農村集體產權等制度。而在今年1月17日舉行的國務院常務會議上，也特別提出了允許利用宅基地建設生產用房，創辦小型加工項目，推動返鄉人員創新創業。
“過去這塊地這不能用那不能用，有種種限制，只能在村集體成員之間流轉，而集體成員‘一戶一宅’，流轉的可能性很小。”中國農業大學農民問題研究所所長朱啟臻教授告訴中國青年報·中青在線記者，宅基地的長期閑置影響了農民的財產性收益，而盡快、適度地放開，并且推進“三權分置”，有利于農民增加財產性收入，遏制鄉村衰敗。
在姜大明的要求中，各地在改革試點中要認真開展宅基地“三權分置”特別是農戶資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具體實現形式。而通過此前在一些地方的試點，或許可以窺見宅基地“三權分置”的具體做法和成效。
此前，我國在33個縣(市、區)開展了完善農村土地制度的改革試點，調整實施關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定。
浙江省義烏市是這批試點的典型案例之一，尤其在宅基地“三權分置”改革中積累了不少經驗，逐步探索建立了相關制度體系。從農村宅基地“取得置換、抵押擔保、產權明晰、入市轉讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創新制度，賦予農民更多財產權利。
據當地媒體報道，義烏市現已有3160戶農戶累計退出農村宅基地，建筑占地面積27.66萬平方米；24家金融機構累計發放農民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元，占全國試點地區總量的1/3以上。
朱啟臻認為，宅基地“三權分置”等改革措施也是將使用權、資格權賦予農民，這將帶來更大的活力和改革機會。“鄉村振興就是要給農民更多的權利，讓他們自己根據實際情況去處置他們的宅基地。”
土地供給多元化 撬動更多改革機會
事實上，在城鄉距離逐漸縮小的今天，宅基地“三權分置”改革所帶來的利好還不僅限于鄉村，還將撬動更多改革機會。
姜大明在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。
宅基地，是目前農村集體建設用地中的“大頭”。有統計顯示，我國約有19萬平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公里。在城市建設用地，尤其是大中城市的土地市場總體趨緊的背景下，包括宅基地在內的農村集體建設用地被準許用于建設租賃住房試點，將帶動住房市場的改革進程。
“這條政策的創新之處，就是讓城市的需求與周圍農村的供給可以在一定程度上對接。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，這類改革措施理論上會增加城市土地供應，有助于控制房價上漲，實踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量，特別是農村租賃房總量的增加幅度。
首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，在農村集體建設用地上建設的住房享有的是不完全產權，更多的是讓渡一定期限的使用權用于出租，雖然對商品房市場影響有限，但為老百姓提供了更多的住房選擇。
此前，國土資源部、住建部已經在北京、上海、南京等13個城市部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。這13個試點城市基本都屬于國有土地相對緊張的一二線城市，部分區域存在城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此類政策思路或許是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利于部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個底線：土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地；允許租賃住房產品先探索，其他產品類似普通住宅是否跟進還要看后續改革的進度。
