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2024年11月24日
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一位90后年輕的上海女孩黃瀟瀟（化名），通過房地產買賣合同，構設陷阱，最終以少量的定金“套牢”上海幾位房主上千萬元的房產。
21世紀經濟報道記者通過梳理幾起黃瀟瀟相關案件的判決書，還原了整個事情的脈絡。
2016年期間，黃瀟瀟在上海到處買房，從當年的3月到年底總共簽下了起碼4份以上的房地產定金合同。
她所買的房子每一套價格都是幾百萬不等，同時她也支付了5-10萬元不等的定金。但在付了定金之后，她就開始玩“消失”，以各種理由拒不支付首付款。等到房主想要解除買賣合同時，黃瀟瀟就翻出了合同當中的違約條款來索賠。
因為合同中的“不平等條約”， 黃瀟瀟相當于用5萬到10萬的定金，鎖定了賣家數百萬的房產未來600日內的升值收益。
從2016年到2017年，上海大部分地區房價上漲超過50%，當初黃瀟瀟簽訂合同的房產價值超過2000萬，現在已經暴漲了1000多萬。
定金變身為房屋“看漲期權”
在這些案例中，黃瀟瀟的關鍵武器就是藏有陷阱的購房合同。
根據法院判決書寫明，這些合同中的陷阱條款包括：1．買家逾期超過600日不付款，賣家才可以解除合同；2．買家不付錢每天只需付萬分之零點三的違約金；3．賣家可以找別人接手來買這個房屋；4.600日內賣家如果把房子轉賣給其他人，則要賠償買家房價20%的違約金。
首先是買方有長達600日的逾期期限，這么長的期限會讓賣方很是被動，極易陷入“收不到錢”或者“承擔高額違約金”的兩難境地。
其次是買方逾期后的違約金低至轉讓成交價的每日萬分之零點三的違約金，算下來月息也不過0.09%，違約成本極低。
21世紀經濟報道記者根據公開法院判決書的不完全統計，2016年在上海跟黃瀟瀟簽下“不平等條約”的就有4套房產。分別是：長寧區利西路一套200平的房產，轉讓成交價620萬；普陀區常德路一套房產，面積不詳，轉讓成交價858萬；閔行區莘松路一套房產，面積不詳，轉讓成交價485萬；浦東新區某某村163平，轉讓成交價395萬。
這四套房子合計總價超過2358萬，房價上漲的收益可達一千多萬。按照合同的規定，這一千多萬的差價就要歸黃瀟瀟所有，而她付出的僅僅是合計不過是30萬的定金和極低的違約金。
通過這套手法，黃瀟瀟僅需動用30萬元的成本，就已經能夠獲利上千萬元。即使是賣家們都選擇“違約”，黃瀟瀟也能獲得數百萬元的違約金。
有的房東起訴到法院的時候，一審法院根據單份的合同來看，判定雙方當事人的購房合同合法有效，駁回原房主的訴訟請求，判令原房主繼續履行雙方簽訂的《房地產買賣合同》，案件受理費用也由原房主承擔。
而在這樣的案例多了后，受害者房東抱團集體去法院作證，法院審理認為，黃瀟瀟并沒有付款能力，卻在短期內與包括梁某、謝某等在內的多名房屋出售人簽訂房屋買賣合同，在合同中均約定了付款期限為600天，顯然與購房政策不符。由此可見，購房不是黃瀟瀟的真正目的，而是通過支付小額錢款來謀取不正當的利益。
由此，黃瀟瀟才最終全部敗訴。
雖然被律師認為黃瀟瀟的行為涉嫌到了欺詐，但是對于受害者房東來說卻是因禍得福，因為2016年到2017年上海房價漲幅驚人，他們的房子被這么一折騰和耽擱，反而身價暴增，他們并沒有實際的損失反而獲益匪淺。因此，有的賣家二審和黃瀟瀟達成和解協議，撤銷雙方的合同，有的甚至還返還了黃瀟瀟的定金。
專家提醒：
售房要注意合同條款
黃瀟瀟的房地產買賣合同就是一張典型的“美式期權”合約，也并非穩賺不賠。
期權是一種合約，該合約賦予持有人在某一特定日期或該日之前的任何時間以固定價格購進或售出一種資產的權利。如果該期權只能在到期日執行，則稱為歐式期權；如果該期權可以在到期日或到期日之前的任何時間執行，則稱為美式期權。
黃瀟瀟支付的5萬或10萬元的定金，類似于買方向賣方支付的權利金，付了這個權利金之后，黃瀟瀟就可以以事先約定的價格在合同規定的600天內鎖定這套房子。
在600日的合約期限內，假如房子的價格上漲超過定金和違約金，黃瀟瀟可以選擇行權買下這套房子，然后再把它轉賣給他人，賺取溢價。假如房子的價格下跌或者上漲低于定金和違約金，黃瀟瀟也可以選擇放棄行權不買這套房子，她損失的只有定金和違約金。
但是，從400萬到800萬房產的看漲期權，權利金一般也不可能只有5萬到10萬元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否則，一套房子600天里隨便漲個超過1%，賣家就會虧錢。
但是在2016年上海房產一年暴漲達44%的背景下，能夠用如此便宜的權利金成交多筆看漲期權，一方面在于黃瀟瀟的精心設計，另一方面也是售房人忽視了對合同條款的審視。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，買賣房屋時，一定要注意到合同條款中關于逾期期限和違約金的金額是否合理，如果有不合理的地方一定要及時和專業人士或者律師溝通修改。
