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2024年11月22日
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城市化網訊 日前，住房和城鄉建設部政策研究中心主任、研究員、城市化委員會城市可持續發展專業委員會專家顧問秦虹在《學習時報》撰文《進一步深化住房制度改革》。文章指出，相應的住房政策是“促居住、保基本”，就是要明確居住優先、民生優先的政策導向，即：自住優先、新市民優先、低收入者保障優先、改善優先，從供給端構建完善的住房供應體系，解決好住房發展的不充分問題
全文如下：
經過長期努力，中國特色社會主義進入了新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。社會主要矛盾變化要求我們著力在發展上提質量和補短板。在住房發展方面，就是要深化住房制度改革，按照中央經濟工作會議提出的要求，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
深化住房制度改革，需要緊扣“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立房地產市場健康發展的長效機制，實現全體人民住有所居的目標。相應的政策應當抓住兩個關鍵詞：一個是“住”，另一個是“炒”。前者要“促居住、保基本”，后者要“抑投機、疏投資”。促居住、保基本，就是要明確居住優先、民生優先的政策導向，即：自住優先、新市民優先、低收入者保障優先、改善優先，從供給端構建完善的住房供應體系，解決好住房發展的不充分問題；抑投機、疏投資，就是要落實中央提出的“注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險”要求，圍繞住房供應體系健全各項配套政策，堅決抑制投機炒房，從需求端解決好住房方面的不平衡問題。
完善住房供應體系
住房供應體系是住房制度的核心。以1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》文件為重要標志，按照建立社會主義市場經濟體制的要求，逐步推動住房商品化、社會化，實現了福利分房到通過市場解決住房的轉變，房地產市場初步形成，商品住房市場得到快速發展，到2016年，全國城鎮人均住房面積達到36平方米，城鎮住房水平得到較快提高。特別是，2013年以來，遵照習近平總書記關于“加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系”的指示，各級政府高度重視困難群眾的住房保障，大力開展棚戶區改造，整頓和規范市場秩序，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系基本建立。到目前，住房總量問題基本得到解決，戶均達到1套房，住房質量也大幅提升，但住房的結構性問題依然突出，部分居民特別是新市民的住房需求還沒有得到很好地滿足，為此，特別需要進一步完善覆蓋全體居民需求的住房供應體系。
完善住房供應體系需要將住房供應從過去的“兩分法”過渡到“三分法”。即：在居民收入與房價矛盾突出的城市，住房供應從過去保障和市場的“兩分法”改為保障、支持和市場“三分法”，在住房保障供給和市場供給之間增加有政策支持的“共有產權住房”，滿足首次置業的“夾心層”住房需求。最終形成政府（或單位）擁有產權的公共租賃住房、政府和個人共同擁有產權的共有產權住房和私人擁有完全產權的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮全體居民的住房供應體系，同時，圍繞這一住房供應體系建立相應的配套政策，穩定社會預期，促進房地產市場健康發展，實現“住有所居”的住房目標。
以滿足新市民住房需求為重點，實現多渠道保障。經過多年努力，我國的住房保障取得了重大成績，各地符合保障條件的本地戶籍居民已經基本實現了應保盡保。但對照全面建成小康社會，實現全體人民住有所居的目標，住房保障還需在擴大保障覆蓋面、豐富保障方式和管理精細化等方面繼續努力。通過階梯式的住房保障方式，將政策擴大到滿足一定條件的非戶籍居民，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶，支持集中用工企業解決無房職工的基本住房需求，并納入公租房管理；通過棚戶區改造改善低收入群體的住房條件；在實物保障的基礎上，完善貨幣化保障方式，通過向保障對象發放租金補貼等形式，增強符合條件的保障對象的租金支付能力；完善征信機制、審核機制、退出機制，建立高效管理機制，實現精準保障。
以首次置業家庭為重點，熱點城市增加共有產權住房供應。2007年以來，我國城鎮住房保障制度逐步建立，針對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭實施住房保障，其住房問題正逐步得到解決。然而，在一些人口流入集中、供求矛盾突出、房價上漲較快的城市，中等收入家庭中出現了既不符合住房保障條件又買不起商品住房的“夾心層”，這部分家庭的住房困難問題在現有住房供應體系中缺乏有效的解決辦法。目前房價上漲壓力大的熱點城市都是人口增長規模較快的城市，這些城市應加大共有產權住房供應規模。共有產權住房是指政府與個人共同持有產權的政策支持性住房，由于政府持有部分產權，因此降低了購房人購房的支付價格。通過共有產權住房供給，既可以切實滿足首次置業而購房支付能力不足家庭的住房需求，確保實現住有所居，又可防止政策尋租、平抑房價、穩定住房建設發展。因此，這是解決“夾心層”居民住房需求的可行方式，是吸引人才的有效手段，是完善和規范住房供應體系的重要舉措。
以發展機構租賃為重點，健全商品住房市場體系。我國租賃市場解決了相當一部分的新增住房需求。但當前租賃市場發展尚不成熟，主要表現為：一是租賃市場不夠規范。存在隨意漲價、隨意解除租賃合同的現象，租戶利益缺乏有效保障。二是規范的機構租賃房缺失。我國住房租賃一直是以分散的小業主提供為主，缺乏機構投資運營的租賃房，主要原因是租金收益難以覆蓋融資成本和運營成本，政策支持力度不夠。當前推動住房消費的租售并舉，大力發展租賃市場關鍵要有三方面的政策措施：第一，增加機構租賃住房的供給，培育專業化的住房租賃企業，提升住房租賃行業的專業化服務水平；第二，在人口凈流入的地區，積極探索集體建設用地建設租賃住房，實現多元化、多主體供應；第三，出臺細化的規范租賃住房市場的法律法規，建立住房租賃信息和交易服務平臺，保護市場主體的合法權益，實施基本公共服務租售同權，通過各項政策支持，鼓勵先租后買、梯級改善。最終實現租賃市場、新建商品住房市場和存量住房市場的共同發展。
健全各項配套政策
按照中央要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，既抑制房地產泡沫，又防止房地產市場出現大起大落。應圍繞住房供應體系，實施滿足居住、抑制投機、防止供需錯配、引導社會預期的組合政策，促進房地產市場穩定健康發展。
以區域統籌發展為重點，落實好人地掛鉤的土地供應機制。由于土地出讓收入成為地方政府的主要財政來源，過去土地出讓規模和實現節奏往往受制于當地財政資金的需求而脫離實際住房需求，造成了住房的供需錯配，從而加劇了房地產市場結構性問題的突顯。一二線城市高房價和三四線城市高庫存的出現莫不與此有關。住房的需求絕不是孤立的，解決好住房問題，應充分尊重城鎮化發展不同階段的客觀規律，統籌規劃區域內大中小城市的空間、服務設施布局和土地供給，引導人口和住房需求合理分布。首先，應根據人口流動情況安排建設用地指標，而不僅是財政需要。對住宅用地要依據不同地域人口增長快慢、需求量大小等來確定土地供給的數量、結構和方式。對商辦用地，要科學確定商辦地產和住宅比例、人均商業配套等指標。目前，在住房供求關系緊張的城市，落實人地掛鉤政策的關鍵在于增加住房用地供給，并積極盤活城市閑置和低效利用土地，提高住房用地占比和供給的有效性；還要深化供地制度改革，控制土地價格的非理性上漲。
以守住房貸安全底線為重點，強化金融風險管控。充分發揮金融對房地產市場的調節作用，分類管理、扶抑結合，完善住房金融宏觀審慎管理，嚴格限制資金流向投資投機性購房，有效防范系統性金融風險。當前我國居民購房杠桿快速上升，要防范房地產市場風險，建議堅守購房首付的底線，堅持差別化購房信貸政策，如購買首套房的貸款首付不低于30%、購買第二套房的貸款首付不低于50%、購買第三套房不貸款的政策要長期不變，穩定市場預期。通過嚴格審查貸款人的貸款資格，保持穩定的首付比例，避免支付能力不足的家庭過早進入市場而承受房價波動的風險，這是我國房地產市場安全的最重要保證。
以優化住房稅收結構為重點，發揮稅收調節分配關系和促進公平的作用。突出住房的居住屬性，更好地運用稅收工具，滿足合理的住房需求，特別是支持新市民住房需求，抑制投資投機性需求。如，為鼓勵租賃市場發展，就應歸并降低住房租賃環節稅負，減輕住房租賃企業稅負，積極盤活閑置住房利用率；為抑制炒房行為，就應增大反復交易的成本，設立按持有時間、住房套數實行差別化的交易環節稅負；為盤活存量抑制投資，就應整合優化房地產稅收體系，增加住房保有環節稅負；為適應城市分化的現實，就應賦予地方政府更大的房地產稅收調節權限。 以促進市場完善為重點，建立疏堵結合的管控體系。一方面，采取法律的、經濟的甚至必要的行政措施對房地產市場進行管理，保持房地產市場平穩發展。如，限制不合理需求，嚴格管理違規銷售行為；提高開發準入門檻，清理“僵尸企業”，實施負面清單管理，鼓勵兼并重組，建立房企誠信經營機制和評價懲戒體系，提高預售門檻；規范房地產中介，通過房地產中介機構從業人員執業資格制度設定準入門檻，確保房地產中介機構從業人員的專業程度和行為自律等。另一方面，通過發展有管理的直接融資渠道，疏通投資渠道，發展房地產投資信托基金、商業地產抵押貸款支持證券等資產證券化工具引導投資。發展這些資產證券化工具，有助于發展經營性住房供給，如發展機構租賃；有助于分散房地產市場風險；有助于疏解住房領域的實物投機性需求，將房地產實物的投資引向對房地產金融產品的投資，減少住房實物需求，抑制房價上漲。
以信息引導和預警為重點，建立市場協同監管機制。在信息化時代，房地產市場的監管完全有條件更加科學有效。在完善和細化房地產市場統計指標的基礎上，依托信息化建立以大數據為基礎的房地產市場預警體系，并及時引導市場主體行為；建立科學的市場評價體系，依據預警標準和房地產市場運行實際情況，判斷風險等級，及時啟動與預警等級相對應的調控政策，平抑市場波動；建立政府協同監管機制，實現各部門信息共享機制；實施及時準確的信息發布和輿論引導，防止市場恐慌等。不斷改善房地產市場調控。
