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2024年11月24日
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近日，《深圳經濟特區物業管理條例(草案征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)發布全文，面向社會公開征求意見和建議。《條例》明確共有物業收益歸全體業主所有，規范業委會換屆和日常監督管理，強化政府對物業管理的指導和監督責任。(11月30日《人民日報》)
在深圳誕生了國內第一個商品房住宅小區、第一個業主委員會、第一家物業管理企業，出臺全國首部地方性物業管理條例——《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。深圳此次發布《條例》，也是針對目前物業糾紛多、共有產權屬不清、政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺等問題進行“對癥下藥”。
《條例》明晰共有物業規定，同時明確了業主大會市場主體地位。如《條例》在第二章“物業管理區域及設施”中，明確了共有物業的范圍、管理方式并對產權登記提出要求。如不少物業公司會通過出租車位(車庫)和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益，今后在深圳或許將不再可行，這些屬于共有物業的范圍，經營所得必須歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶。此舉有助于維護全體業主的共同權益，一些物業公司將不能再拿業主權益當自己的“自留地”了。
另外，《條例》規定業主大會成立后由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書，業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。此舉讓業主大會可以將錢“攥在自己手中”，讓業主擁有了主動權，自己當上了“老板”，物業公司則成了“打工”的，讓雙方的關系回歸正常狀態。
這些措施旨在提高業主地位，但讓“錢袋子”由業委會管，大大增加了業委會的權力，要避免業委會變成以前的物業公司，這就需要對業委會加強監管。對此，《條例》提高了業委會委員的準入門檻，明確了業委會及其委員的法律責任。同時，對于制定修改管理規約和議事規則、選聘物業服務企業等重大決策事項屬于業主大會保留權利，不得授權業委會行使。除此之外，《條例》還引入業主監事會來對業委會進行掣肘與監管。
深圳發布的《條例》，旨在加強業主自我管理，對于業主、業主大會、業主委員會、物業公司之間的關系，進行了基于公平合理前提下的調整、厘清與優化，有利于讓各方權責歸位。這有利于維護廣大業主的正當權益，有利于社區自治的開展，有助于全面提升物業管理法治化水平，對于化解物業糾紛這一久治不愈的“城市病”有很大幫助，有助于促進社區和諧。厘清各利益主體的權利邊界是建設法治社會的關鍵，給業主與物業劃清權利邊界，也是建設法治社會的一個環節。
另外，徒法不足以自行，還需要加大落實力度，重要的是，要能鼓勵業主積極參與小區事務，業主積極參與，才是社區良性運行的最重要推動力。
