這兩天蘇州高新區(qū)朗香小區(qū)業(yè)主樂(lè)開(kāi)了花,小區(qū)業(yè)委會(huì)為業(yè)主發(fā)放紅包,606戶人家總共領(lǐng)到了24萬(wàn)元。并且,還是由業(yè)委會(huì)成員挨家挨戶把這個(gè)大紅包送到居民手中。原來(lái),小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)簽訂了協(xié)議,從物業(yè)那里爭(zhēng)取到了小區(qū)的公共收益發(fā)放給各業(yè)主。
說(shuō)是“物業(yè)給業(yè)主發(fā)紅包”,其實(shí)一點(diǎn)都不準(zhǔn)確。按照相關(guān)法律規(guī)定,小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的公共收益本就屬全體業(yè)主所有。就此而言,物業(yè)派發(fā)小區(qū)公共收益,絕不是發(fā)善心送福利,而只是在履行法定義務(wù)、維護(hù)業(yè)主權(quán)益而已。而這波照章辦事的“常規(guī)操作”卻引得無(wú)數(shù)圍觀者感慨,在“看看別人家的小區(qū)”的羨慕腔調(diào)中,大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)利被空懸的尷尬現(xiàn)狀,又一次成為了輿論焦點(diǎn)。
對(duì)不少業(yè)主來(lái)說(shuō),所謂的小區(qū)公共收益一直是一種“沉沒(méi)的權(quán)利”:一方面,人們對(duì)這類“利益”缺乏主觀感知,有些甚至不知道它的存在;另一方面,就客觀條件來(lái)說(shuō),此類“權(quán)利”的實(shí)現(xiàn)也是障礙重重。蘇州朗香小區(qū)的業(yè)主,也是與物業(yè)談判、簽協(xié)議之后才爭(zhēng)取到了公共收益。現(xiàn)實(shí)情況是,全國(guó)大部分小區(qū)的業(yè)主并沒(méi)有形成這樣高度組織化的力量,就算一些小區(qū)有業(yè)委會(huì),多半也沒(méi)有博弈能力,僅僅是“存在”而已。
小區(qū)公共收益要爭(zhēng)取之后才能變成業(yè)主收入,本就是件很詭異的事情。這也表明,作為小區(qū)公共收益受托代管方的物業(yè)公司,很大程度上已經(jīng)成為這部分收益的掌控者與支配者。它們掌握著資源、運(yùn)營(yíng)著資源,并就相關(guān)收益的分配享有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。現(xiàn)實(shí)局面是,小區(qū)物業(yè)常在而業(yè)委會(huì)不常有,這種存在結(jié)構(gòu)缺陷的小區(qū)治理結(jié)構(gòu),注定了業(yè)主權(quán)利被虛置會(huì)成為常態(tài)。
正是為了修正這種力量對(duì)比的明顯失衡,許多城市都出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定,來(lái)盡可能維護(hù)業(yè)主的公共收益權(quán)。比如說(shuō),一些城市要求,物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入應(yīng)單獨(dú)列賬,要經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)審計(jì)賬目,并定期公示;而還有一些城市則明確,小區(qū)公共收入必須統(tǒng)一放入專戶,只能專款專用,并倡導(dǎo)統(tǒng)一劃撥到“專項(xiàng)維修資金”。諸如此類的行政規(guī)范性文件,在一定程度上保護(hù)了業(yè)主免受物業(yè)的利益侵占。
對(duì)于業(yè)主的公共收益權(quán)其實(shí)不缺上位法的賦權(quán),缺的是強(qiáng)有力的地方性專門法規(guī)的保障,以及職能部門在一次次較真執(zhí)法中確立相關(guān)范式。也許,在這種種努力之后,業(yè)主們終將不必爭(zhēng)取便可以享有小區(qū)的公共收益。