以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月22日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
據媒體報道，這半年來，杭州、武漢、成都等二線城市房價持續上漲，一些三線、四線城市，乃至很多縣城，房價都在漲。而北京、深圳等一線城市房價卻略有下跌。
為何一線城市房價下跌，而二線城市房價卻在上漲？是否像一些專家說的，住房購買力從一線城市擠壓到了二線城市？
貨幣寬松不止，房價很難下跌
就一線城市來說，房價下跌是因為諸多嚴厲的調控抑制了樓市的流動性、增加了交易成本。不算交易成本，房價是明顯下跌的，但如果算上交易成本，購房總成本未必就是下跌的。不過，在房價統計里，交易成本是不會被統計進去的。
二線城市的抑制性政策相對不那么嚴厲。也許一線城市的確有一部分住房購買力轉移到了二線城市，但這并不能完全解釋二線城市的房價上漲。因為，連縣城房價都在上漲，這不是購買力轉移就能夠解釋得了的。
最近一段時間，有關“新周期”的爭論很熱烈。宏觀分析師任澤平提出了“新周期”的說法，認為一輪不同于以往的周期開始了，這輪周期以“去產能”為特征。很多學者不同意他的觀點，但即便不同意他的觀點的學者中，也有不少人認為新一輪的周期確實開始了，但并非“去產能”的所謂“新周期”，而仍然是貨幣周期。
再看人民幣這一段時間比較快速的升值之后（匯率變化的重要原因是美元自身走軟），不少研究者借機呼吁降準、放寬貨幣，可見一有機會，寬松貨幣的呼聲就會抬頭。
從這些輿論環境來看，貨幣從緊只是權宜之計，比如，為了維持人民幣匯率而收緊貨幣，寬松貨幣的呼聲則是長期的。如此，就可以理解，為何二線城市房價大漲。很簡單，寬松貨幣的預期總是揮之不去。
影響房價的因素除了調控、貨幣、土地供給等，還有一個極為重要的因素，長期為大家所忽略，那就是經濟進入6%的增長時代。即便現在學者熱衷討論新一輪的周期開始了，但是也不會有人敢大膽想象經濟增速可以到8%、9%等。這意味著什么？
經濟增速沒那么高，買房就不是易事
降低了的經濟增速意味著資本積累的速度下降，也就意味著資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。簡單地說，就是全社會買房整體上變得更難了。
一方面是寬松貨幣預期揮之不去，另一方面是資本積累速度下降，這兩方面因素疊加，使得越早利用杠桿買房的人獲利越大，這已經被過去十多年的歷史經驗所驗證。所以，人們有機會當然就搶著買房，二線城市乃至縣城房價上漲也就成了很自然的事。
這不是說房價就不會下降。但是，即便房價下降，或漲得不快，只要經濟增速沒那么高，買房就不是一件容易的事。比如，美國房價相對其發達程度來說并不算高，但由于美國經濟整體增速較低，美國青年擁有自住房的程度還不如中國青年。
所以，要想讓人們買房整體上變得更容易，一個重要的前提條件就是經濟重回高增速。除此之外的其他各種辦法，比如多建限價房、鼓勵租房等等，都只能解決一部分人的問題，無法整體上降低大家的買房難度。除了部分享受到政策優惠的幸運兒，更多的普通人只能去適應中等經濟增速的時代，調整自己的投資習慣、生活習慣等。
