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2024年11月24日
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近日，廣州樓市調(diào)控加碼，提出對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律不予核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。記者梳理發(fā)現(xiàn)，不少城市對(duì)新房售價(jià)都有嚴(yán)格規(guī)定，限價(jià)銷售、一房一價(jià)等成為政策關(guān)鍵詞。
而為了防范開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，分析人士建議，可通過(guò)規(guī)定樓盤銷售時(shí)間等舉措來(lái)施壓房企，從而真正達(dá)到限價(jià)目的。
資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤。 中新網(wǎng)記者 金碩 攝
廣州：不接受政府價(jià)格指導(dǎo)一律不發(fā)預(yù)售證
8月2日，廣州市發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控部署全面加強(qiáng)市場(chǎng)管理的通知》，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格的指導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、銷售定價(jià)不合理的，要堅(jiān)決予以調(diào)整，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律不予核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，廣州在此時(shí)明確對(duì)新房的限價(jià)舉措，與6月份房?jī)r(jià)仍處上漲行列不無(wú)關(guān)系。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月份，廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，而同期北京、上海則是環(huán)比下降。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述政策有兩個(gè)導(dǎo)向：一是嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控部署，這說(shuō)明近期市場(chǎng)上可能存在各類打“擦邊球”的做法；二是全面加強(qiáng)市場(chǎng)管理，穩(wěn)市場(chǎng)依然最關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)各領(lǐng)域會(huì)采取比較全面的管理模式。
北京住房公積金管理中心外景。中新網(wǎng)記者 李金磊 攝
一房一價(jià)成多地“限價(jià)令”標(biāo)配
多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中新網(wǎng)記者表示，從全國(guó)范圍看，廣州上述政策并非樓市調(diào)控“新招”，不少城市對(duì)新房售價(jià)都有嚴(yán)格規(guī)定，限價(jià)銷售、一房一價(jià)等成為政策關(guān)鍵詞。
如，北京2016年9月曾下發(fā)通知，要求強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式。對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品住房項(xiàng)目在銷售中，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。
上海去年也發(fā)文強(qiáng)調(diào)，自2016年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。而在今年5月份，上海再次下發(fā)通知要求，銷售價(jià)格超出申報(bào)價(jià)格的，不得在網(wǎng)上簽訂預(yù)（出）售合同，不得辦理預(yù)告登記和轉(zhuǎn)移登記。
相比之下，長(zhǎng)沙、鄭州等地則直接給出了新建商品房銷售價(jià)格的上限。
6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)文稱，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價(jià)原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房?jī)r(jià)格水平；7月12日，長(zhǎng)沙發(fā)文要求，商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，2016年10月有銷售的，申報(bào)單價(jià)不得高于該項(xiàng)目2016年10月分面積段銷售均價(jià)。首次開(kāi)盤，2016年10月無(wú)銷售的，申報(bào)單價(jià)不得高于同質(zhì)可比項(xiàng)目2016年10月分面積段銷售均價(jià)。
“政府指導(dǎo)價(jià)其實(shí)一直存在，但在實(shí)際操作層面，部分開(kāi)發(fā)商仍有不少‘灰色’應(yīng)對(duì)手段。”居理新房數(shù)據(jù)研究院主任陽(yáng)洋在接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)坦言，政策能否切實(shí)起到嚴(yán)打作用，還要看后續(xù)的落地細(xì)則。政策落地過(guò)程，也是政府與開(kāi)發(fā)商博弈的過(guò)程。
置業(yè)顧問(wèn)向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝
控價(jià)或引開(kāi)發(fā)商捂盤 咋破解？
談及開(kāi)發(fā)商的“灰色”手段，張大偉認(rèn)為確實(shí)存在。“此前，廣州樓盤就存在‘雙合同’成交案例，銷售定價(jià)100萬(wàn)的房子照樣能賣到200萬(wàn)，因此，嚴(yán)查和杜絕‘雙合同’是政策落地的關(guān)鍵。”
所謂“雙合同”是指兩份合同，一份是需要網(wǎng)簽的購(gòu)房合同，另一份是裝修合同，兩份合同加起來(lái)的金額才是購(gòu)房總價(jià)，而裝修合同金額不能貸款，需與購(gòu)房合同中的首付款一并支付。
為防范類似對(duì)策，廣州在上述通知中要求加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定的檢查指導(dǎo)力度，要求備案價(jià)格在樓盤銷控表明顯位置進(jìn)行公開(kāi)標(biāo)示，銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。
陽(yáng)洋說(shuō)，若嚴(yán)格控價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商考慮到基本盈利指標(biāo)，或會(huì)捂盤惜售，這時(shí)，政府可通過(guò)規(guī)定樓盤銷售時(shí)間或長(zhǎng)期停售該項(xiàng)目等舉措，給房企在資金回籠上施加壓力，從而起到切實(shí)的限價(jià)作用。
北京、上海均已明確，取得預(yù)售證的樓盤，需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)上網(wǎng)銷售。上海要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和本市商品住房銷售管理規(guī)定，在銷售現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示經(jīng)備案的銷售方案等內(nèi)容，實(shí)行一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)制度，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)上網(wǎng)銷售。
