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2024年11月24日
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對于如何解決大城市高房價、供求失衡的問題，多數人主張擴大土地供給。而且近年來國家一再強調，熱點城市要在樓市“供給端”著力。今年4月初，住建部和國土部就曾聯合發文，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的城市要增加供地，在售庫存6個月以下的，要顯著增加供地。近年來，熱點城市庫存消化周期明顯下降，2016年普遍降到12個月以內。今年5月份，CR IC統計的29個城市，庫存平均消化周期僅8.1個月。盡管庫存周期明顯下降，但供地也在下降。
國家統計局數據顯示，5月土地購置面積同比下滑1.4%，今年以來首次負增長。2013-2016年，熱點城市供地整體下滑，300城土地成交建筑面積年均下滑32%，一線城市供地完成率不足60%。從政績角度看，地方政府愿意增加供地，熱點城市之所以出現“供地荒”，一是供地彈性小，越大的城市越難供地；另一方面，大城市空間騰挪狹窄，新供宅地要配置市政和公共設施，教育醫療還要獨立供地，還要考慮交通等綜合承載力；最后，存量盤活成本高、用地轉功能程序冗長。
如何增加供地？新增顯然無法放量，甚至會導致地王頻現，盤活存量是首選。目前，大城市工業和商辦用地占60%，但產業升級、“互聯網+”的背景下，工業和商辦空間需求卻在下降。筆者所在的深圳有1000多個工業區，很多是待淘汰或遷出產能，容積率低(甚至是平房)很普遍；而大型商辦綜合體，除餐飲、兒童娛樂、影院外，很多樓層空置。因此，按照工業集聚原則，保留工業應全部遷入規劃成片的工業區，碎片化的工業和商辦用地要整合，為增加宅地打開空間。
一般來說，產業周期只有20年，但用地周期最少也要40年。產業升級轉型或淘汰，用地功能也應隨即調整。政府不調整，利益驅動下市場就會亂調整，如“類住宅”。但是，沒有公共配套的“類住宅”是無效供應，惡化樓市投機氛圍，導致城市二次開發“房地產化”，浪費寶貴的城市空間。目前，工業和商辦用地盤活為租賃住房已有政策“口子”，但由于租賃收益率低(2%-3%)，盤活成本高，需要單獨供地的教育醫療等無法“落地”，地方政府和開發商的積極性不夠。
因此，面向產業轉型升級的大背景，主政者要前瞻性地估算城市工業和商辦土地實際需求空間。掌握規劃調整權的地方政府要主動作為，以利益共享打破阻力，打破傳統國企、園區不思轉型、妄圖“易地生財”的慣性，實現用地功能調整“多方共贏”，政府獲得土地收入、配套空間和稅收，開發商獲得二次開發收益，用地主體得到合作開發或補償收益，市場增加供應，房價和住房需求緩解。
大城市增加供地的第二條路徑，就是借助于軌道交通大發展的契機，以軌交、高鐵延伸擴大樓市半徑，增加大城市外圍和衛星城供地，這是大城市供地“放量”和樓市泡沫“軟著陸”最可行的路徑。近年來，我國城市化進入“下半場”，即大城市化和都市圈化，人口往大城市及周邊三四線城市遷徙。數據顯示，近年來深圳、廣州、天津、杭州等大城市年均流入人口在20萬-50萬之間。囿于大城市中心區房價太高，人口向大城市外圍及都市圈內疏解已經形成趨勢。
筆者所在的深圳，其外圍東莞、惠州、中山三個城市，2015-2016年商品房年均銷售在1000萬-1500萬平米(80%被深圳居民買走)，相當于深圳成交量的2倍左右，而單個城市的人口僅相當于深圳的1/3。目前，盡管軌道交通已規劃和開工，但跨界區域統一規劃、公共服務跟進、產業轉移等還有待落地，外圍并未實現大量人口導入，多數買房者工作和生活還在深圳。事實上，近年來深圳部分產業轉向東莞、中山，產業人口也隨之一同轉移，深圳轉出區域房價和租金都有下跌。因此，都市圈建設要盡快從規劃轉向落地，在產業轉移、公共設施供給、軌道交通接駁等方面，政府間要協同推動，以導入人口來增加供地效率。
