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2024年11月22日
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上一輪瘋漲的樓市，正在面臨政策的整治。
4月6日，住建部和國土部共同簽發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(下稱《通知》)，成為自北京開啟樓市調控升級以來，住建部首次出臺的全國樓市調控統領性文件。
《華夏時報》記者梳理發現，這份《通知》可謂字字珠璣，重點包括:規定了土地供應的量化指標，出現地王就是擾亂市場，捂盤惜售就得嚴處，弄虛作假就要嚴辦，調控不力就要問責。《通知》不僅明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”的原則，同時還就漲幅快的增加土地供給首次給出了量化指標。
4月14日，中原地產首席分析師張大偉在接受《華夏時報》記者采訪時指出，這次調控從決策層的決心，調控的力度及所處的經濟周期等方方面面考慮都是前所未有的。
“《通知》的確只有幾千字，但分量不小。”正是基于此，上述通知被業界解讀為“此次限的是地方政府干涉地價的能力，甚至調控不力就要問責”。
“若地方政府房價再控制不住，就得被問責，甚至提帽來見，很明顯，這次政策在執行細節上力度非常大。同時，對各地政府過去賣地導致庫存積壓的錯誤行為也戴上了緊箍咒。”張大偉說。
土地供給管制是癥結
此次發布的《通知》內容主要涉及幾個方面:一、合理安排住宅用地供應;二、科學把握住房建設和上市節奏;三、加大住房保障力度;四、強化地方主體責任。
《通知》強調，對于部分地方難以有效降溫，始終處于過熱狀態的土地市場，各地要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。
在安排住宅用地供應上的表述為:保證住宅用地供應平穩有序。住建部、國土部的《通知》將去庫存周期分為四個檔:對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
基于此，哪些城市所受影響最大呢?有機構統計，熱點城市有蘇州、杭州、廣州、南京、南昌、上海屬于通知中6個月需要加快供地節奏的城市;非熱點城市中的莆田、寧波、常德、南寧、淮安、惠州、安慶都是屬于通知中12個月需要加快土地供應的城市。
上海城市經濟學會高級經濟師顧海波向《華夏時報》記者表示，各地層出不窮的地王，嚴重擾亂降房價的調控。事實上，在過去一段時間，一邊是限購限得熱火朝天，另一邊卻是高價格的地王接踵而至，最終導致各地陷入房價越調控越高的窘境。
數據顯示，今年1-3月，全國300個城市的土地出讓金同比增加了51%，成交樓面均價同比上漲了55%。“今年地價漲幅甚至都超過了去年二線的樓價。房價過快上漲的直接原因是持續供不應求的市場格局，深層次癥結在于土地供給制度持續約束住房供給增長，而寬松的貨幣環境則持續激勵住房需求，導致房價持續上漲。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《華夏時報》記者采訪時認為，過去十多年的房地產宏觀調控政策始終未能觸及“土地供給管制”這個根本性癥結。
“對房地產的調控需要建立長效機制，但事實上長效機制還難以在短期見效，而短期最有效的辦法之一就是加快土地市場的供給。”顧海波對《華夏時報》記者表示，相信今年決策層再也不愿意看到像2016年那樣，出現了局部區域(包括上海、南京、杭州等)城市房價上漲的恐慌。
熱點城市調地價一漲再漲
然而《華夏時報》記者在采訪時還了解到，最近多個地方的房價雖然出現了不同程度的降溫，但土地熱度卻依然不減，包括北京在內，多個熱點城市土地市場顯示出了與房價截然不同的狀態，而這也是此次兩部委出臺《通知》的重要原因之一。
就北京而言，4月11日，北京豐臺區王佐鎮青龍湖25萬平方米的大體量地塊競價現場，9家房企或聯合體參與了競爭。該地塊采用到達競價上限后“競建住宅自持面積”的方式，最終成交樓面價格為3萬元/平方米左右。此前的4月7日，北京土地市場推出三宗地塊的競拍中，共吸引了40余家房企到場，出讓金額高達140.1億元。更早的3月28日，北京土地市場成交了兩宗可建普通商品房面積十分有限的住宅地塊，即便如此，現場仍然有多家房企爭相競價，最終分別以15.8億元和17.6億元的價格成交，樓面價均超過了1.2萬元/平方米。
除了北京，在最近樓市調控重壓下，廣州、上海等城市多宗地塊成交同樣顯示出土地市場成交活躍的特征。
中原地產研究中心向記者提供的數據也表明，截至4月10日，2017年全國50個大城市合計出讓土地金額為6792.9億，較2016年同期的4339.8億上漲了56.5%。其中，武漢等21個城市僅前3個月的土地出讓金就超過百億元。
“可見，房企囤地的熱情依然很高，地價也水漲船高。”張大偉說，唯有改變調整土地供應規模才能有效降低房價。
記者通過采訪也了解到，近期已有地方開始重點強化土地市場調控了，比如天津、南京，均已開始實施新型土地出讓方式，即設置最高限價，并在達到上限之后競報自持面積。
而北京也發布消息稱，北京將在當前加快土地供應節奏的基礎上繼續加大土地儲備開發力度。北京市規土委相關負責人近日透露，對于未列入計劃的地塊，北京不排除將只要條件成熟即可適時納入計劃、推向市場。今年一季度，北京市已推出自住房用地約50公頃，達到自住房用地年度供應計劃的60%，是去年全年自住房用地實際供應量的2.8倍。
