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2024年11月24日
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近期，媒體都在報道銀行突然收緊房貸。據悉，此輪樓市緊縮的“領頭羊”北京，近期部分銀行將首套房貸利率上調至基準利率的1.1倍，少數銀行調高至1.2倍，二套房貸款利率上調至基準利率的1.2倍，少數銀行調高至1.3倍。在滬深穗，中小銀行普遍將首套房貸利率上浮至基準利率。同時，貸款投放周期延長，筆者從深圳某按揭大行獲悉，單筆房貸從遞件到發放的周期，從原來的半個月延長至1個月以上，按揭經理還表示，中小銀行的周期更是長達45天-60天。
融360數據顯示，5月全國首套房貸平均利率為4.73%，環比上升4.64%，環比已連續5個月上升，同比去年5月的水平(4.45%)上升6.29%。今年年初，全國首套房貸普遍可享受基準利率0 .85倍的優惠，但不到半年，就上升到基準利率1.1倍或1.2倍，相當于房貸利率上行30%或40%。基準利率0.85倍和1.1倍的水平分別為4.41%和5.39%，這意味著利率上浮了0.98%。據此，有媒體定論，這相當于央行4次標準力度(每次25個基點)的加息，不啻為樓市定向加息。
銀行驟然收緊房貸，業內普遍指向金融“去杠桿”。去年下半年以來，金融“去杠桿”加速，目的是抑制銀行無序擴張。確實，近年來銀行已擺脫傳統存貸款業務，演變為各種各樣的投資銀行。負債端，吸儲只占銀行融資的50%，另一半來自央行借款、同業存款和發行理財產品；資產端，大銀行和小銀行資產的43%和52%，已是債券、理財、資管等投資資產，而非貸款。業務蛻變，銀行輕松突破存款準備金、資本充足率等約束，最大化資產負債，并通過加杠桿獲得超額收益。
近年來，由于金融創新和利率市場化加速，再加上“隱性擔保”，銀行資產負債兩端增速都在15%-16%，遠遠高于M 2的增長，其中很大一部分直接或通過第三方通道投入樓市。2015-2016年，房地產融資(包括項目開發和購房貸款)額度年均增長都超過了50%。2016年，房貸占新增貸款的45%，四大國有銀行房貸甚至占新增貸款的60%。因此，要去杠桿，就得約束負債端，從源頭上控制銀行擴張的欲望。
春節后，央行連續上調公開市場利率，大銀行向央行借款成本高了；銀證保發布數道“金牌”，規范銀行同業、理財、險資、資管等投融資和通道業務。比如，同業不能超過負債的1/3；銀行投資資產必須“穿透”，防止逃避資本充足率；清理基金子公司等第三方通道。由此，銀行一半的融資，其成本要大幅度上升。6月份，M PA全面上線，意味著銀行資產增速不能超過社會廣義融資增速，而且資產要全面納入資本充足率約束，銀行要成為抵御風險的第一道防線。
央行上調公開市場利率，直接導致無風險利率攀升，大銀行向央行借款的動力下降。10年期國債利率從今年年初的3%上升至6月的3.6%，10年期國開債利率則從年初的3 .7%攀升至目前的4.3%。無風險利率上升，導致對接資管計劃的理財產品收益率迅速攀升，目前已突破5%。公開市場融資收緊，理財收益率攀升，倒逼銀行轉向成本相對低的同業，2-3月同業存單凈發行均突破1萬億。但同業監管強化，同業存單利率迅速攀升，5月份同業存單利率達到5%。
可見，銀行融資成本已經接近4 .90%的房貸基準利率，考慮到人工和經營成本，銀行發放基準利率以下的房貸多半要虧損。于是，銀行或以額度不足為由，減少房貸投放(近期報道稱有20家銀行停辦房貸業務)；或將房貸利率提升至基準利率之上，充抵融資成本上升。目前，除了幾個樓市熱點城市，全國首套房貸多數還能享受基準利率以下優惠。未來，央行貨幣政策削峰填谷，擬風向調節流動性變化。對于占房貸份額70%的大銀行，同業依賴度較低，融資成本相對低，未來將繼續貫徹差別化的房貸政策，首套房貸利率的主體仍維持基準利率以下。但同時，金融“去杠桿”將可有效控制銀行過度擴張風險資產和加杠桿傾向。
