以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月22日
星期五
設為首頁
|
加入收藏
搜索
“商改住”限購旨在控人口，同時商辦價格上漲太快也影響產業和經濟發展。
傳聞數月的商住調控靴子最終落地，盡管政策內容只有寥寥數句，但措施之狠、條令之嚴，令北京房地產市場一片“嘩然”。
亞豪市場總監郭毅的總結是：“從規劃、銷售、購房資格、信貸層面精準打擊‘商改住’，不僅在北京史上最嚴厲，就算放眼全國，也是針對商住最為嚴厲的一次調控。”
這場關于商辦物業的嚴厲調控并沒有結束。3月26日，北京市推出《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業辦公類項目擅自改變為居住等用途，禁止違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。
北京市住建委消息稱，北京市住建委執法部門近日加強對商辦類項目的執法檢查，嚴格按照相關規定，嚴厲懲處違規銷售、代理、宣傳商業辦公類項目用于居住的行為。包括林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等6個開發項目涉嫌將規劃批準的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳并銷售，目前這6個項目已被停止網簽。
根據知情人士透露，建委執法大隊仍將就“商改住”行為進行嚴查。
60萬套物業將遭受沖擊
3月26日晚間，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。
該政策對北京商辦市場沖擊最大的幾點包括：公告要求，開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織；公告還強調，在政策執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
除了上述嚴厲規定之外，北京市建委還對面積進行了明確規定：“開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規劃部門不予批準。”
“商改住”實際上并沒有明確定義，而是開發商打擦邊球的一種違規產品。即，開發商將商辦用地（40年、50年產權）的規劃性質改建成住宅形式的使用產品類型。不能落戶，不能使用學區等住宅配套。購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數。另需要注意的是，“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以產權還是40年或者50年。
隨著北京市住宅用地稀缺，“商改住”反而在近年來成為市場銷售主力，并在北京擁有巨大庫存。
根據中原地產數據統計顯示，北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業（只統計最近10年成交），其中25萬套左右為商住類物業。潛在供應還有超過15萬套商辦類物業，也就是本次政策將直接影響起碼60萬套物業。
另外，中原地產還統計顯示，在過去商住物業中，90%為個人購買，但這些未來將全部納入限購或者企業購買。
一線城市整治“商改住”項目
自去年年中，北京市就開始盛傳，政府將對商住類項目進行限購，并有多種推測版本。但本次發布的商辦物業調控最終條款的嚴厲程度，超過了業界所有人的想象。
“326的政策內容條款很新穎，文字很少很可怕，簡單的幾百個字代表調控的邏輯變了。過去調控的基調是抑制房價過快上漲，所以我們很樂觀。但這次，顯然，政策的目的不是房價，而是人，要人口疏解。所以以后分析樓市政策都要轉變思路。熱點城市被調控都在所難免。” 北京中原地產分析師張大偉表示。
張大偉認為：“已經入市的商辦類項目，也就是過去多年已經被交易的二手房，也全部被嚴格調控，這是歷史第一次，雖然可以銷售給個人，但必須符合在京無房且有連續社保或者個稅，這也就是說，北京過去的二手房公寓或者商辦，購買條件比住宅更嚴格。這樣的嚴格約束將導致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。”
張大偉預計，商辦物業市場成交量很有可能出現50%以上的跌幅，房價很可能在未來如果持續嚴格執行有30%以上的跌幅。
北京一家房企高管認為，本次商辦物業調整之嚴厲程度將使得該市場沒有流動性，商辦物業變現將成為很大難題。
同策咨詢研究部總監張宏偉則注意到，北京“商改住”限購和多個城市“類住宅”整治意味著這是全國“一盤棋”的行動。
他認為，北京“商改住”政策應該是所有城市當中政策最為嚴格，但從媒體報道的渠道來看，北京也并非“商改住”從嚴執行的唯一的城市。其實，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經開展整治“商改住”項目（有的城市叫類住宅，比如上海），深圳、廣州也會開始。這說明，這并非北京、上海等部分一線城市主導而為，商改住（類住宅）的整改措施是統一部署進行。
張宏偉認為，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。從未來一段時期樓市政策走向來看，調整人口結構，留住社會精英，控制人口規模，合理增加土地供應，盤活城市閑置和低效用地，將成為一線城市人口政策主要方向。另外，他認為，“商改住”或“類住宅”整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影響產業和經濟。
張宏偉預計，過去一年多房價上漲過快的十幾個城市，比如蘇州、廈門等或許也將開展“類住宅”的整治行動。從措施的力度來看，北京和上海則是標桿，上述城市也極有可能像北京一樣對“商改住”項目進行限購。
