政府工作報(bào)告大篇幅、具體描述房地產(chǎn)調(diào)控,上月北京新建房?jī)r(jià)格下跌,代表熱議——
樓市調(diào)控將如何改變房?jī)r(jià)走向?
房?jī)r(jià)調(diào)控
本次人代會(huì)《政府工作報(bào)告》在論及改善和保障民生時(shí)從平抑房?jī)r(jià)的角度強(qiáng)調(diào)要把握住房的“居住屬性”,目前全國(guó)各地紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策,北京也出臺(tái)了關(guān)于樓市調(diào)控的“京八條”。從近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看,八成熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào),其中去年北京12月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.1%。那么,北京房?jī)r(jià)還會(huì)再漲嗎?樓市調(diào)控的效果如何?北青報(bào)記者對(duì)來(lái)自金融、地產(chǎn)、住房保障、教育等領(lǐng)域的多位代表進(jìn)行了專訪。
在本次政府工作報(bào)告中,重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了要把握住房的居住屬性,要建立租售并舉的住房制度。金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多措并舉,探索建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。市人大代表、北京保障性住房建設(shè)投資中心總經(jīng)理金焱對(duì)北京青年報(bào)記者表示,這是多年以來(lái)首次看到市政府工作報(bào)告如此大篇幅、具體地描述房地產(chǎn)調(diào)控的方向和舉措,可見(jiàn)政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。豐臺(tái)團(tuán)的一名市人大代表稱,以前樓市調(diào)控給人的印象是比較簡(jiǎn)單,主要是限購(gòu)。但這次的政府工作報(bào)告提到的長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)立體的概念,本輪對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控將是全方位的。
焦點(diǎn)一:樓市調(diào)控如何改變房?jī)r(jià)走向?
“多舉措齊發(fā)力北京今年房?jī)r(jià)難再漲”
在本次人代會(huì)開(kāi)幕前的政務(wù)咨詢會(huì)上,市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示,北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià),是否加碼將視市場(chǎng)情況而定。如果北京要繼續(xù)加碼樓市調(diào)控,重點(diǎn)還是放在抑制樓市的投資投機(jī)上。
市人大代表、北京保障性住房建設(shè)投資中心總經(jīng)理金焱表示,通過(guò)在供給側(cè)調(diào)控房?jī)r(jià),讓住房回歸居住屬性。保障性住房的建設(shè)將是控房?jī)r(jià)的一個(gè)重要措施。金焱表示,北京市的住房市場(chǎng)供應(yīng)體系當(dāng)中,我們過(guò)去都習(xí)慣于買商品房,保障房也是以買為主,經(jīng)適房、限價(jià)房,它都是產(chǎn)權(quán)型的,我們過(guò)多習(xí)慣于居者有其屋,住有所居,在滿足供應(yīng)過(guò)程中,中央和北京市,包括這次政府報(bào)告都提了要培育發(fā)展租賃性住房。雖然就一句話,但是這個(gè)對(duì)北京的調(diào)控房?jī)r(jià)是非常重要的。為什么這么說(shuō)?解決剛性需求的人,不一定全部要買商品房,可以通過(guò)租賃這個(gè)市場(chǎng),來(lái)解決一部分人的住房需求。
采訪中,多名人大代表告訴北青報(bào)記者,在政府力度空前的調(diào)控措施中,尤其是綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅等措施,今年房?jī)r(jià)很難再漲。
焦點(diǎn)二:樓市是否有泡沫?
“房地產(chǎn)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)”
北京樓市是否有泡沫?市住建委相關(guān)人士近日曾對(duì)北青報(bào)記者表示,北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高。過(guò)高就意味著泡沫。而在調(diào)控樓市的“京八條”中,也涉及到樓市去杠桿的問(wèn)題,要求實(shí)行差別化的住房信貸政策,提高二套房的首付比例。金融手段成為各地調(diào)控樓市的一個(gè)重要方面。
市人大代表、SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹表示,“北京房?jī)r(jià)漲得也是夠高的了”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的,其中提到了信貸政策,就是首付款的比例和利率,“開(kāi)發(fā)貸款影響不大,抵押土地什么的,主要是消費(fèi)貸款,只要把首付款比例提高,需求量就下來(lái)了,房?jī)r(jià)自然就降了”。
市人大代表、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行行長(zhǎng)易映森表示,把房地產(chǎn)的泡沫擠掉本身也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。目前,從銀行的角度來(lái)看,樓市的泡沫還不是很大,但是要未雨綢繆,防范樓市泡沫過(guò)大,從而產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。目前房貸的增加主要是針對(duì)個(gè)人的住房按揭貸款,這個(gè)貸款的防范風(fēng)險(xiǎn)就建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康上面,所以銀行特別希望房地產(chǎn)的健康發(fā)展。在這一輪樓市調(diào)控中,許多銀行上調(diào)了貸款利率優(yōu)惠政策,這也是從信貸的角度控房?jī)r(jià)的措施之一。
焦點(diǎn)三:高價(jià)學(xué)區(qū)房何去何從?
“天價(jià)學(xué)區(qū)房背后是教育不均衡”
北青報(bào)記者在市人代會(huì)多個(gè)代表團(tuán)審議報(bào)告時(shí)都聽(tīng)到有代表談?wù)摳邇r(jià)學(xué)區(qū)房問(wèn)題。
“為什么一間人都沒(méi)法住的房子能炒到二三十萬(wàn)?”“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格何時(shí)能降溫?”作為西城的頂尖優(yōu)質(zhì)校,實(shí)驗(yàn)二小的“天價(jià)”學(xué)區(qū)房也一直是大家熱議的焦點(diǎn),一間破舊的小賣部賣到四十多萬(wàn)一平,一間10平米的小平房賣到300多萬(wàn),甚至供不應(yīng)求。
對(duì)于“天價(jià)”學(xué)區(qū)房這樣的怪象,作為西城團(tuán)的代表、北京實(shí)驗(yàn)二小教育集團(tuán)總校長(zhǎng)李烈表示,學(xué)校附近這些學(xué)區(qū)房的價(jià)值確實(shí)驚為天價(jià),但是在市場(chǎng)規(guī)律動(dòng)作下,這類事并不違規(guī),也符合入學(xué)的原則政策,無(wú)從管控,“就近入學(xué)是現(xiàn)行政策,就近的依據(jù)就是戶口和住房?!?/p>
李烈認(rèn)為,天價(jià)學(xué)區(qū)房的根本問(wèn)題不僅僅在于房?jī)r(jià)調(diào)控,而在于基礎(chǔ)教育本身均衡發(fā)展問(wèn)題。學(xué)校質(zhì)量有差距和沒(méi)有其他選擇是出現(xiàn)天價(jià)學(xué)區(qū)房及炒房的重要原因?!鞍凑站徒雽W(xué)的原則,家長(zhǎng)可選擇的唯一做法就是要把房子、本子落在優(yōu)質(zhì)校附近,所以才會(huì)導(dǎo)致這些學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)炒高。如果學(xué)校之間差異不大,每所學(xué)校都很不錯(cuò),自然也就沒(méi)有家長(zhǎng)會(huì)舍近求遠(yuǎn),花那么多的錢,去一個(gè)孩子和家人都不方便的地方買學(xué)區(qū)房,甚至是買一個(gè)根本不居住的房子”。
作為房地產(chǎn)、教育兩個(gè)行業(yè)的“雙跨”代表,錫華實(shí)業(yè)投資集團(tuán)董事長(zhǎng)、二十一世紀(jì)國(guó)際學(xué)校校長(zhǎng)張杰庭表示,房?jī)r(jià)一定是跟學(xué)區(qū)有關(guān)系的,之所以炒出天價(jià)學(xué)區(qū)房,主要還是因?yàn)榻逃牟痪饣斐傻?。張杰庭指出,還是要推動(dòng)名校名師定期流動(dòng)起來(lái),而不是只是對(duì)名校進(jìn)行“翻牌”,同時(shí)要從增加公立校的學(xué)位上動(dòng)腦筋。
張杰庭提出了一種方案。他介紹,目前建設(shè)學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)還是40年前的老標(biāo)準(zhǔn),對(duì)容積率、樓層的要求過(guò)于落后,“像幼兒園容積率為0.6,只能建三層;小學(xué)容積率為0.8,只能建四層;中學(xué)容積率1.0,只能建五層,隨著社會(huì)的發(fā)展,電梯、消防等技術(shù)的成熟,完全可以調(diào)整容積率指標(biāo)。這樣在有限的土地上就可容納更多的學(xué)生,自然而然學(xué)區(qū)房的價(jià)格也就降下來(lái)了。”
對(duì)話
北京長(zhǎng)效調(diào)控措施有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)
對(duì)話人:市人大代表、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波
北青報(bào):樓市調(diào)控之后北京提出今年實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲”。你怎么看?
樓建波:對(duì)于政府提出的“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”,主要還是取決于政府出臺(tái)的措施。目前北京關(guān)于房地產(chǎn)出臺(tái)的措施還是很多的,比如建多少套自住商品房,供多少塊地,包括在土地出讓的時(shí)候,是采取什么樣的規(guī)劃和市場(chǎng)安排。比如“控房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式。這些長(zhǎng)效調(diào)控措施的出臺(tái)有利于北京穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
北青報(bào):哪些因素將影響北京房產(chǎn)價(jià)格的走向?
樓建波:目前北京的政策還是好的,提出要“穩(wěn)定”,而并不是“打壓”或者“抑制”。所以當(dāng)下樓市走向主要受四個(gè)因素影響:第一個(gè)就是土地出讓情況,供地很重要,但實(shí)際上目前沒(méi)有多少土地可以向市場(chǎng)出讓。第二個(gè),是政府層面對(duì)購(gòu)買住房的一些限制措施,比如限購(gòu),是繼續(xù)保留還是改變,將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生較大影響。第三個(gè)因素就是房產(chǎn)稅,這個(gè)稅制出臺(tái)的時(shí)機(jī)以及內(nèi)容如何制定,這些都將會(huì)帶來(lái)極大的影響。第四個(gè)影響因素就是宏觀經(jīng)濟(jì)的走向,經(jīng)濟(jì)好與不好,房?jī)r(jià)的情況肯定也不一樣。有的地方房?jī)r(jià)很高,有的地方房?jī)r(jià)平穩(wěn),其實(shí)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況關(guān)系很密切。