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數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)
商改住終于限購了……
官方政策正文：
關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告
京建發(fā)[2017]第112號
為進一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項目管理，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下：
一、商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應(yīng)當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
二、開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準。
三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應(yīng)當按照批準的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。
四、開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應(yīng)當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當出售給企事業(yè)單位、社會組織。
五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。
六、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構(gòu)，依法注銷機構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。
七、商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。
九、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會
北京市工商行政管理局、人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局
2017年3月26日
專家解讀
北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰：商改住將成為歷史
商改住新政，全面遏制商業(yè)辦公用房市場的不正之風(fēng)，開發(fā)商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案的，后果很嚴重，一經(jīng)查實，收回土地，銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信，代理機構(gòu)注銷。在新政的高壓態(tài)勢下，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個商不商住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。
陳志：此次政策有利于從整體上對商辦類項目實行統(tǒng)一管理
從去年的930新政到今年的317新政，北京對于住宅的調(diào)控逐漸加力，一些開發(fā)商反而趁此機會打著“不限購、限貸”的旗號，大肆推銷商辦類產(chǎn)品。近期市場上的商辦類產(chǎn)品的銷售也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。
“此次北京市及時出臺了對商辦類項目加強管理的政策，力度空前，可以有效的抑制商辦類項目的過熱，而且也使得原先只在通州一個區(qū)實行的政策，成為了全市普遍實施的政策，有利于從整體上對商辦類項目實行統(tǒng)一管理。”
此次，北京市從規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環(huán)節(jié)集中發(fā)力，對商改住“零容忍”。商住本身就是開發(fā)商為了利益制造出的“偽住宅”，這類項目既破壞了城市發(fā)展格局、弱化了限購政策效果，在實際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環(huán)境嘈雜、安全隱患等問題。此次北京商改住調(diào)控措施既是繼3.17樓市新政以來，再一記重拳抑制投機投資性需求，又是對北京市疏解整治促提升、有效促進人口調(diào)控工作的進一步落實。
趙秀池：北京讓住宅回歸居住屬性的同時也讓商業(yè)辦公回歸承載業(yè)態(tài)的屬性
商業(yè)辦公項目按照規(guī)劃用途進行開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，是國家規(guī)劃法的要求，但部分開發(fā)企業(yè)將商業(yè)辦公項目開發(fā)成所謂的“商改住”，并將其作為住宅銷售給個人，存在欺騙購房者的嫌疑。
購房者購買“商改住”產(chǎn)品，實際上買到的是有法律瑕疵的產(chǎn)品，不僅無法享受住宅所能享有的權(quán)益，如稅收優(yōu)惠、信貸支持，也不能享受居民用水用電的價格優(yōu)惠，不能辦理落戶。同時，由于此類項目居住與商業(yè)辦公行為混雜，商業(yè)辦公的經(jīng)營也會受到一定影響。
此次政策，要求單元分割面積不得小于500平方米，從規(guī)劃設(shè)計上遏制了將其建成住宅的可能性，是對之前“商改住”行為的“撥亂反正”。從目前的實際情況來看，“商改住”面積基本上在100平方米以下，限制個人購買此類“商改住”產(chǎn)品，實際上是要求消費者不得購買有瑕疵的產(chǎn)品，是對消費者的保護。同時，也是對商業(yè)辦公正常經(jīng)營活動的保護，讓這類產(chǎn)品回歸承載業(yè)態(tài)的屬性。
郭毅：在建（含在售）商辦的限購升級后，已與此前通州相當。
通州在2016年5月5日要求商辦只能銷售給公司之后的10個月時間里，商住銷量大跌74%，這還是在北京城市副中心的強大發(fā)展紅利的拉動下才得以形成。
而全北京限購，且再次銷售仍然只能銷售給公司，同樣限制了二手商辦的流通性，如果依托出租而非資產(chǎn)升值之后套現(xiàn)來實現(xiàn)投資回報，商住的投資功能將被極大削減，預(yù)計北京商住的銷量將很快出現(xiàn)陡崖式下跌。
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大
商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項目回歸到為實體經(jīng)濟服務(wù)的路徑上來，也是為消費者負責(zé)，保護購房人權(quán)益的重要舉措。
商改住盛行，主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市，由于嚴格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業(yè)辦公項目，作為投資或者過渡性居住，開發(fā)商為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項目設(shè)計、開發(fā)建設(shè)成住宅對外銷售。這類違規(guī)操作，一方面導(dǎo)致政府在區(qū)域或商圈的規(guī)劃落空，大量商業(yè)辦公樓盤用于居住，經(jīng)濟活動聚集效應(yīng)減弱，另一方面對商改住進行炒作，也拉高商業(yè)辦公用房的成本，不利于整體經(jīng)濟發(fā)展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說非常及時、果斷，意義重大。
張大偉：北京商住等商辦項目可能成交量腰斬
這一政策的再次升級，非常明顯的抑制了市場的公寓成交，抑制的影響超過了住宅限購升級影響，北京這一針對商辦類物業(yè)的調(diào)控可以說是317一系列樓市調(diào)控后的又一重磅升級，處于全國最嚴格調(diào)控措施，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。而因為住宅限購導(dǎo)致的之前購買商住的投資需求很可能面臨巨大的投資風(fēng)險。
嚴躍進：限購后商住“香餑餑”將成燙手山芋
從北京此類政策來看，個人認購此類住房不能貸款、要有五年社保、無房產(chǎn)記錄等要求，直接使得此類物業(yè)的認購價值幾乎壓縮為零。或者說已經(jīng)使得此類物業(yè)從香餑餑轉(zhuǎn)變?yōu)闋C手山芋。估計流動性會非常差，也使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價格較大明顯的下滑。
“商改住”的前世今生
早在上個世紀90年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。
隨后，這種方式傳到了北京，讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。
2000年之后，一些爛尾項目，或者以商業(yè)、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產(chǎn)權(quán)，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類住宅”作為賣點，改變使用屬性的形式，拉動銷售。
出于成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價格，一度高過普通住宅售價，或與住宅價格持平。為了拉動銷售，大約自2003年起，一部分開發(fā)商打出提供固定年回報、原價或增值回購、承諾無風(fēng)險或者低風(fēng)險投資等方式，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓。
由于開發(fā)商在操作過程中留下多處隱患，2007年，市住建委針對這些項目發(fā)出風(fēng)險提示，通過多種途徑提醒購房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規(guī)定，應(yīng)謹慎投資。
但是，由于利益驅(qū)動和迅速回款的需求，開發(fā)商在拿地之后，仍會選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以Loft等形式銷售。
為此，2011年起，本市出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項目不得設(shè)計成住宅的格局，不能設(shè)立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產(chǎn)證。
同時，因為在審批和后續(xù)驗收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴，至今為止，仍有大量開發(fā)商將地塊配建的商業(yè)、辦公改為類住宅產(chǎn)品銷售。
這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。
有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，商住的市場規(guī)模一直呈現(xiàn)上漲趨勢。
該機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2008年，北京市場商住的供應(yīng)套數(shù)為1.15萬套，而到了2009年就達到2.23萬套，2016年，商住總成交約為4.17萬套。在價格方面，2015年，商住的價格為每平方米2.64萬元，到了今年年初前兩月，商住的均價已經(jīng)達到了每平方米4.54萬元。
商住的弊端
一、商住一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如：學(xué)校、商業(yè)、居委會等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù)，學(xué)區(qū)房就更別想了。
二，商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。
三，買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。
四、商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。
五、商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高于住宅。
六、買商住不能遷入戶口。
七、商住基本上都沒有燃氣，只能用電磁爐。
八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。
九、商住的物業(yè)費、供暖費，要比住宅貴很多很多。
十、由于很難成立業(yè)委會，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權(quán)益不受法律保障。
十一、商住的宜居性較差，因為里面既有居住的、又有辦公的，人員混雜，安全性差。
什么是商住公寓？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：
商改住這個概念并非產(chǎn)權(quán)概念，而是使用用途的概念，就是將商辦用地（40年、50年產(chǎn)權(quán)）的規(guī)劃性質(zhì)用地改建成住宅形式的使用產(chǎn)品類型。不能落戶，不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。
購買時，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數(shù)。另需要注意的是：改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年的。
商住房的市場地位
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：
以2016年1月1日截止2017年3月23日的所有居住功能屬性物業(yè)看，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大約為54.7%。
從2016年來的市場情況下看，套均總價明顯住宅更高：普通住宅平均單套467萬，自住房平均162萬，商住公寓平均202萬，別墅平均1086萬。
商住房基本集中的投資占比更高，出租率更高。
商住房項目的分布
數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)
從區(qū)域看，北京住宅已經(jīng)基本以六環(huán)外為主，而商住公寓相比住宅，大部分位置稍微好一些，主流在五環(huán)周圍。
