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2024年11月24日
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剛剛過去的這個周末，兩則關于樓市的眼球新聞刷爆了社交媒體圈。
2月25日，一則“河北香河某項目客戶買不到房就要跳樓”的消息，被大量不明真相的網友圍觀并瘋狂轉發。與這則消息被一同傳播的，還有環京樓市多個樓盤出現排隊搶購的消息。
然而事情的真相卻并非如此。據媒體報道，該則聳人聽聞的消息真相，是某房地產銷售人員及其親屬在售樓處討要長達拖欠一年之久的薪水。在討要無果的情況下，維權人做出了極端維權之舉。
明明是極端的討薪行為，不成想卻被部分房地產銷售人員和自媒體謠傳為“買不到房就要跳樓”的說法。這一極大刺激性的消息一經傳播，迅速成為輿論熱點。一時間，關于北京及其周邊樓市“要火”、“要瘋漲”的相關推斷隨即出爐。
同一天，上海嘉定區某樓盤采用集中開盤的營銷手法，引來數千購房人“通宵排隊搶房”。經媒體報道后，“通宵排隊買房”的輿論效應迅速在全國蔓延開來。
在謠言和人為制造的“熱銷”“認購”新聞的沖擊下，部分城市的樓市又開始呈現出不穩定的跡象。被刻意炒作、放大的消息一經媒體傳播，大大地刺激了購房人敏感而又脆弱的神經。
以上兩則容易引發樓市動蕩的消息引人深思。相關部門理應引起重視和警惕，并出臺相關對應的監管措施。
謠言暫且不說，在輿論的澄清下，真相終歸會大白。但諸如上海嘉定區樓盤開發商這種充滿營銷伎倆的集中開盤行為，有關部門是不是該好好管一管呢？
一般而言，開發商在取得房地產預售許可證之前，就會啟動市場宣傳，以吸引購房人的關注。取得預售證后，開發商會選擇在某個時間開售，并通知此前關注的意向客戶前來集中選房。這在房地產營銷術語里，被稱之為“開盤”。
業內人士告訴筆者，開發商精心組織所謂“開盤”，實則就是集中根據一定的順序選房、定房。在營銷學范疇里，這種行為也被稱為“逼定”，其目的就是通過一定的技巧和方式、方法，在適當的時機里促進客戶成交。
在供需不平衡的樓市，行情向好之時，開發商組織的“人山人海”般的開盤行為，就能巧妙抓住購房人害怕買不到房源的心理，制造、放大房子供不應求的景象，以刺激購房人加速出手。
在以往諸多的新聞里，我們可以看到在開發商的精心組織和策劃下，處于弱勢方的購房人不得不在風雪酷暑中排隊搶購房的報道。
品質好的樓盤吸引多人前來購買，倒也無可厚非。可明明很多有明顯瑕疵、或者價格過高、口碑不好的樓盤，開盤時也會有多人前來排隊“搶房”，就不合乎常理了。
據了解，這種現象實際是營銷方出資雇傭的“房托”，以制造虛假的“熱銷”來迷惑真正的購房人。這一作法在房地產營銷圈內，已經成為行業潛規則，大多數的樓盤多會采用這種“套路”。舉個列子，深圳某房企還曾出臺過讓人啼笑皆非的“紅頭文件”，要求企業員工和一定數量的家屬充當“房托”，為旗下某樓盤開盤造勢，營造“搶房”的熱銷場面。
房地產業內營銷人士曾告訴筆者，組織集中開盤，不僅可以形成市場熱銷的口碑，還往往成為新聞報道中的主角。不僅能在一定程度上加速銷售，還能成為熱銷的代表樓盤。此外，開發商通過這種形式，還可以為下一次營銷行為提供依據，為價格策略的制定提供支撐。所以說，此類營銷舉措，與開發商而言可謂是一舉多得的生意。
當然了，部分市場走熱的城市，房地產市場供不應求的客觀事實確實存在。但開發商此舉，卻在一定程度上放大了供不應求的效應，助推市場恐慌心理的形成。
現今，不少房地產商早已經利用互聯網平臺進行“搖號”，以確定購房人的選房順序。但即便如此，開發商仍會通知購房人扎堆選房。筆者曾有多次參與此類開盤、選房的經歷，發現購房人依據搖號順序進入選房區選房期間，售樓員會不斷催促購房人快速作出決定，否則意向房源就會被別人選走，其中的“恐嚇”意味不言而喻。
即使大多數購房人提前做好功課，準備多個方案。但一旦出現突發情況，購房人就只能草率決定，根本沒有時間和機會多加以考慮。
按理說，開發商完全可以利用互聯網等平臺和手段進行選房，然后以相對長的周期，分批次通知購房人進行選房，既不會造成擁擠，購房人和組織方也都更加從容。
但在供需失衡、買賣方信息嚴重不對等的前提下，購房人在這場耗資不菲的購房買賣的博弈過程中，處于明顯劣勢，明知是開發商設好的“套路”，仍不得不往里鉆。
諸如此類的營銷行為，相關監管機構是不是可以要求開發商換一種更為理性和平和的方法來進行？
去年9月末，針對我國部分城市房地產市場出現過熱的情況，各地政府也根據情況施行了調控樓市的政策。近半年以來，部分過熱城市的房價走勢趨于平穩，市場成交也日趨理性。同時，也加大了對市場信息的監管，加大了對市場謠言和虛假信息的整治，取得了一定的成效。
筆者建議，在加強房地產市場買賣信息透明度建設的同時，不妨以市場手段增加有效供應，引導市場向更加理性的方向發展。
同時，也提醒持幣待購的購房人，在市場信息泛濫的今天，需要保持清醒、理性的認識，不要被市場上的“陰風鬼火”所煽動。房屋作為大宗商品，仍需要承擔市場起落的風險，不可盲目跟風入市。
