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2024年11月24日
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【案例】
蔣某于9月底看中了合肥市區的一套商品房，當時簽了《房地產買賣協議》，并向銷售商付了7萬元定金。該協議另約定，雙方自本協議簽訂之日起30天內辦理網簽手續。不料，國慶期間，合肥市開始限購。“限購令”規定：暫停向擁有1套及以上住房的非本市區戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。由于蔣某是外地人，而且在合肥市區已有一套商品房，按上述規定他無法再買房，于是就要求解除協議、退還定金。銷售商認為蔣某不再購買，構成違約，而且給自己造成了一定的損失，不同意退還定金。那么，銷售商應當退還這筆定金嗎？
【分析】
銷售商應當如數退還定金。雖然我國《合同法》第115條規定：當事人可以“約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”但《合同法》第94條也規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”
據此，蔣某不再購房是否構成違約，關鍵是看房屋限購是否屬于不可抗力。“不可抗力”是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，一般是指地震、水災、旱災、戰爭、政府禁令、罷工等。“限購令”即是針對特定群體購房的“政府禁令”，且是房屋買賣雙方在簽訂合同時不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。
房屋屬于不動產，物權法規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記才發生效力。各地限購令均規定，違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
本案中，蔣某屬于“限制令”的對象，若雙方簽訂的房屋買賣協議繼續履行，將導致不予辦理房地產登記之后果，雙方間房屋買賣合同的目的顯然無法實現，故房屋買賣協議應當解除。由于導致協議解除的原因是“政府禁令”這種不可抗力的情形，而非蔣某違約，雙方當事人均可免責。因此，蔣某要求解除房屋買賣協議及要求返還定金7萬元，于法有據。蔣某可以到房管局開具自己被限購證明，然后要求銷售商退還定金。如果對方仍拒不退還定金，蔣某可以通過訴訟途徑來解決。
