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2024年11月24日
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頻頻傳來(lái)的監(jiān)管消息，讓最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)如同這北京的天氣一樣，一天比一天寒冷。
公司債收緊
房企融資大動(dòng)脈斷血
曾經(jīng)被房企視作融資大動(dòng)脈的公司債短短幾日內(nèi)就被兩大交易所同步收緊。
10月份最后幾天，先是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱上交所發(fā)布加強(qiáng)公司債監(jiān)管的文件，緊接著10月31日中國(guó)證券網(wǎng)披露，深交所也發(fā)布了類似的監(jiān)管文件，兩大交易所一致明確未來(lái)公司債募集資金將不能用于購(gòu)置土地，并規(guī)范分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競(jìng)拍高價(jià)地、哄抬地價(jià)等行為的房企將被禁止發(fā)行公司債。
這些標(biāo)準(zhǔn)等同于給希望發(fā)行公司債的房企設(shè)置了明確的門檻，房企借債還債的大門變得越來(lái)越窄。
防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲風(fēng)險(xiǎn)
中央再提抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫
10月28日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。本次會(huì)議指出，“要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。
2014年以來(lái)，政治局會(huì)議兩次提及“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”，第一次是2016年7月，將“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”放在“降成本”部分，第二次就是10月這次，首次將“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”放在了“貨幣政策”部分。
九州證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清指出，貨幣政策重心開(kāi)始由穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，原因在于經(jīng)濟(jì)L型拐點(diǎn)已過(guò)、“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)堆積、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲威脅可持續(xù)增長(zhǎng)。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也分析認(rèn)為，貨幣政策立場(chǎng)的微調(diào)已經(jīng)在進(jìn)行之中。為了抑制房?jī)r(jià)泡沫，10月銀監(jiān)會(huì)會(huì)議提出嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而信貸中房地產(chǎn)相關(guān)貸款的占比也受到了關(guān)注。
加強(qiáng)審查接力貸、合力貸
部分銀行甚至對(duì)此暫停放貸
“接力貸”，指的是以父母作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母方的子女作為共同借款人，貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。
“合力貸”，指的是以子女作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，子女方的父母作為共同借款人，貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品。
這種差異化的信貸產(chǎn)品既能夠幫助銀行擴(kuò)大信貸規(guī)模，也能從側(cè)面擴(kuò)大房地產(chǎn)的交易量。而當(dāng)限購(gòu)限貸政策紛紛襲來(lái)時(shí)，部分銀行開(kāi)始對(duì)“接力貸”、“合力貸”等信貸產(chǎn)品加強(qiáng)審查力度，甚至對(duì)此類情況暫停放貸。
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，上海有些銀行已經(jīng)叫停了“接力貸”、“合力貸”業(yè)務(wù)，比如興業(yè)銀行、招商銀行的相關(guān)工作人員均向記者表示，在受理客戶相關(guān)貸款等按揭業(yè)務(wù)時(shí)，都會(huì)做審慎的貸前調(diào)查，加強(qiáng)借款人的第一還款來(lái)源審核。而且興業(yè)銀行上海分行明確表示，興業(yè)銀行在上海地區(qū)將不接受“接力貸”、“合力貸”等業(yè)務(wù)。
北京再出重拳！
不僅控地價(jià) 還限房?jī)r(jià)
10月28日，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)發(fā)布關(guān)于4宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告，進(jìn)一步細(xì)化這4宗“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊的競(jìng)買規(guī)則。根據(jù)補(bǔ)充公告，海淀區(qū)永豐三地塊的商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)5.34萬(wàn)元/平方米、最高單價(jià)不超過(guò)5.61萬(wàn)元/平方米。大興黃村地塊銷售均價(jià)不超過(guò)5.58萬(wàn)元/平方米、最高單價(jià)不超過(guò)5.85萬(wàn)元/平方米。
同時(shí)，為了防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)捆綁精裝修等方式變相提高將來(lái)銷售時(shí)的房?jī)r(jià)，此次在補(bǔ)充公告中也明確，項(xiàng)目中建設(shè)的商品住房應(yīng)嚴(yán)格按照上述限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)進(jìn)行銷售。商品住房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：
首先，限房?jī)r(jià)，直接打擊開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的預(yù)期和積極性。4宗地塊按照地塊屬性看，平均起始樓面價(jià)均在2-3萬(wàn)左右，剔除配建基本都在3萬(wàn)左右，最高限價(jià)在5.34-5.58萬(wàn)，可以說(shuō)完全杜絕了地王的可能性。
過(guò)去開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的目的是將來(lái)可以高價(jià)銷售，特別是可以建設(shè)成為區(qū)域高端，但限價(jià)之后，使得這一目的不可能實(shí)現(xiàn)，這將導(dǎo)致整體定價(jià)模式從過(guò)去的銷售預(yù)期定價(jià)模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r(jià)。這種情況下，根本不可能再出現(xiàn)高價(jià)地。
其次，對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也有非常明顯的影響，5萬(wàn)多的最高限價(jià)，4宗地合計(jì)62萬(wàn)平米，剔除其中的配套合計(jì)大約60萬(wàn)平米住宅，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將增加大量平價(jià)住宅。
限定了將來(lái)銷售的房?jī)r(jià)，這意味著開(kāi)發(fā)商無(wú)法將土地溢價(jià)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。購(gòu)房者已經(jīng)知道了未來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，誰(shuí)還會(huì)為高價(jià)的房子去接盤買單？
危局浮現(xiàn)
中小房企或現(xiàn)倒閉潮
監(jiān)管日漸收緊環(huán)境下，中小房企危局浮現(xiàn)。
據(jù)中國(guó)證券報(bào)統(tǒng)計(jì)的上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、北京產(chǎn)權(quán)交易所、重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、山東產(chǎn)權(quán)交易中心和廣州產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌信息，掛牌信息，十月份房地產(chǎn)公司股權(quán)和項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓案例明顯增多，共17例，創(chuàng)下今年以來(lái)單月最高水平。相比之下，今年1月~10月的轉(zhuǎn)讓案例總數(shù)僅為34。
具體來(lái)看，轉(zhuǎn)讓方多為二線或三線城市的中小房企，主要業(yè)務(wù)為住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
海通證券姜超日前在報(bào)告中指出，部分中小型房企經(jīng)營(yíng)較為激進(jìn)，負(fù)債率高企且在本輪地產(chǎn)周期中未有改善。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)表達(dá)了對(duì)中小房企的擔(dān)憂，其稱如今不少房企采取股東借款、房地產(chǎn)基金、存量資產(chǎn)證券化等方式維持現(xiàn)金流穩(wěn)定，隨著融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來(lái)越大的壓力，未來(lái)不排除會(huì)出現(xiàn)一波中小房企倒閉潮。
瘋狂套現(xiàn)
李嘉誠(chéng)一月撤資500億
上述背景之下，樓市又傳來(lái)一個(gè)大消息。
北京商報(bào)消息，剛剛在上海200億元出售浦東世紀(jì)匯廣場(chǎng)的李嘉誠(chéng)再傳套現(xiàn)消息，昨日有市場(chǎng)消息稱，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)此前出售的香港中環(huán)中心75%權(quán)益已臨近最后拍賣，最終將以357億港元的價(jià)格售予中資機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)長(zhǎng)實(shí)最快11月初將公布交易詳情。
如果出售成功，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控后的一個(gè)月內(nèi)李嘉誠(chéng)將套現(xiàn)500億元左右。從2013年套現(xiàn)開(kāi)始以來(lái)，李嘉誠(chéng)已經(jīng)從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出資金近800億元。
對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論人士齊俊杰認(rèn)為，投資的最基本原則就是，君子不立危墻之下，作為炒房的祖宗級(jí)選手，李嘉誠(chéng)吃過(guò)見(jiàn)過(guò)，更加明白這個(gè)道理。
巴菲特總是能抄底，其實(shí)他就是在賭美國(guó)經(jīng)濟(jì)不崩潰，而他每次都賭贏。正所謂別人恐懼他貪婪，而李嘉誠(chéng)何嘗不是，此時(shí)李嘉誠(chéng)高位套現(xiàn)中國(guó)，又高調(diào)進(jìn)軍歐洲，說(shuō)白了就是在賭歐洲不完蛋。作為這么大的綜合經(jīng)濟(jì)體來(lái)看，李嘉誠(chéng)賭贏的概率還是很大的。
最重要的是，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)泡沫已經(jīng)高位，全世界的信用周期變化，隨著美國(guó)加息，全球資本寬松的局面將一去不返，這就好比一根上吊繩，已經(jīng)套在了資產(chǎn)泡沫的頭上。正在逐漸的勒緊。而很多人還在主動(dòng)把腦袋往這個(gè)套里面伸，沒(méi)有這些接盤俠，李嘉誠(chéng)還真不能走的如此瀟灑。
還是那句話，時(shí)間會(huì)證明一切，能夠穿越50年的投資周期，這不是一般人能夠感受到的。當(dāng)年巴菲特拋售中石油港股的時(shí)候，價(jià)位僅僅11.47港元，而A股中石油的發(fā)行價(jià)是16元人民幣，開(kāi)盤價(jià)48元，有多少人笑話巴菲特老糊涂了？這些笑話巴菲特的又有幾個(gè)活著從山頂走下來(lái)的！
