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2024年11月24日
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別看只有熱點城市“被調控”，如果熱點樓市疲軟了，其他樓市火不起來。
新一輪樓市調控不到一個月，效果甚佳。9月份的數據還在顯示，樓市仍無比瘋狂。根據光大宏觀的統計，新房和二手房價格環比漲幅從8月份的1.22%和0.89%上升至9月份的1.77%和1.45%，均創下2011年以來的單月最高漲幅。但是，國家統計局首次對15個熱點城市10月上半月的房價走勢進行統計。數據顯示，15個熱點城市10月上半月新房價格環比指數比9月明顯降低，平均回落2.5個百分點，深圳和成都房價環比更是分別下降了0.3%和0.1%。
成交量回落的幅度更大，15個熱點城市中，10月上半月成交量相比9月下半月均明顯下降，其中環比下降80%-60%的城市有4個，下降60%-40%的城市有3個，下降40%-20%的城市有3個。但問題是，從過往經驗看，調控后樓市往往會經歷“量跌價（慣性）漲-量跌價滯-量價齊跌”的過程，調控效果在5-6個月后才會顯現。照常理來講，貨幣政策依舊寬松，限購限貸力度整體低于上一輪調控（2010-2011年和2013年），當前樓市不太可能迅速逆轉和冷卻下來。
但是，白紙黑字的數據、鐵證如山的證據，樓市量價齊跌。看來，管理層對于政策效果有硬性要求。毫無疑問，杠桿和資產配置推動下的此輪樓市暴漲，已經到了系統性風險可能被引爆的地步，甚至上升到了國家金融經濟安全的高度。什么增加供給、都市圈建設、土地財政轉向稅收財政等，這些長效機制的“遠水”，解不了近渴。以管制色彩濃重的“堵”，或者制造交易摩擦，或者干脆將部分狂熱的需求打掉，這比短期見效差的“疏”（長效機制）效果要好。
從風險滅于壯大之時的角度，雷厲風行的行政干預很必要。可是，一旦以易于考核的房價和成交量來兌付調控要見效的“必殺令”，就可能產生多措并舉、上下其手、全面收緊的“動員式”打壓局面。比如，本月人民銀行、銀監會開了不下10次會，要控制資金過度和違規進入樓市。據說，很多商業銀行被要求控制房貸投放的比例，有的銀行已經停止二套或大戶型房貸發放。
可是，今年年初，金融監管部門還表態，我國居民房貸杠桿率很低，與發達國家比有差距，還有“加杠桿”的空間；同樣在今年年初，管理部門還提出，要大力支持改善型住房需求，甚至有利于租賃市場發展的投資需求，也要適度支持和保護。甚至，有的城市對于第三套房購置，也給予公積金貸款支持，大學生購房還可以“零首付”。怎么半年之后，信貸政策就全面轉向了呢？
限購也是如此。2014年7月后，46個城市（除北上廣深和三亞）一股腦退出限購，退出對于中介機構及從業人員的資格準入和考試。因為，樓市百病纏身，行政干預是大禍水。但是不到兩年，限購再次撿起，中介胡作非為。那么，還要不要去行政干預。問題在哪里？這就是調控的坐標導向。十八大及三中全會《決定》中的那句擲地有聲的話，只被記住了上半句，“發揮市場配置資源的決定性作用”。
但是，后半句“更好發揮政府作用”被選擇性遺忘，市場決定性作用演化為“政府不管了”。杠桿支持、改善型需求、投資住房，這些行為本身沒問題，國外也有。問題在于，若政府不管了，市場就亂了。特別是，地方靠“土地財政”輕松過日子，已成溫水青蛙。借“去行政化”這桿上綱上線的大旗，將“沒底線式”松綁演繹到極致，樓市火爆直至失控就是這樣來的。
看來，反向操作也一樣，樓市火爆直至觸及金融經濟安全，必殺令就來了，所有措施全部掉頭。別看只有熱點城市“被調控”，如果熱點樓市疲軟了，其他樓市火不起來。樓市被“超調”沖擊經濟暫不說，樓市穩定的制度建設，如公共服務均等化、戶籍制度改革、收入分配改革、個稅房產稅改革、都市圈建設、存量土地和空間盤活等等，這些可是樓市乃至經濟穩定發展的基礎秩序，也是政府的責任。調控目標絕非量價，坐標系亟待重新錨定。不然，調控還在原地踏步，而我們卻一次又一次地錯失轉型的窗口，風險與日積累，還能給多少次機會呢？
（作者供職于深圳房地產研究中心）
