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2024年11月24日
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8月31日限貸政策（已有一套房或有一套房貸款未還清，再買房首付比例40%；二套以上不予貸款）出臺后，9月樓市日均成交從8月的856套下降至669套。10月2日限貸限購政策（加非武漢戶籍限購兩套，貸款僅限首套）出臺后，10月4日至日，武漢市日均成交270套，其中武昌區連續四天零成交。
房地產企業動用的資金杠桿有多高？21世紀經濟報道記者從上海銀行業人士處獲得的數據顯示，1-8月，全國房地產開發投資資金來源中，企業自有資金僅占不到15%。
房企發債、銀行貸款和表外融資，加之后端購房者個人按揭，托起了整條房地產企業的高杠桿資金鏈。顯然，決策層和相關監管部門已經關注到該現象，并有所行動。
各地紛紛進行相關風險排查，中央同地方“多管齊下”，房地產資產泡沫也將得到抑制。
限貸政策收效明顯
自今年3月底上海實施“滬九條”房地產新政后，上海房貸增速連續四個月下降，6-9月個人住房貸款分別增加335億元、229億元、210億元和204億元。據21世紀經濟報道記者從上海銀行業人士處獲得的數據，截至9月末，上海個人房貸余額同比增長超40%，房貸新增占所有新增信貸超一半。若算上對公和零售所有貸款，和房地產直接或間接相關的貸款占比約為四成。
另外，21世紀經濟報道記者從湖北省銀行業內人士處獲得的數據顯示，截至三季度末，湖北省銀行業新增住房按揭貸款1500多億元，占全部新增貸款超30%。
“一旦房地產市場出現回調，一些買在高位，或者杠桿加得很大的買房者，還款意愿可能會下降。”武漢當地某股份行客戶經理表示。
有上海銀行業零售條線高管向21世紀經濟報道記者提供了這樣一組統計數據：上海前三季度發放的房貸中，單筆一手房平均貸款金額為258萬元，比2014年上升70%，比2015年上升20%。
“到3月的房地產新政之前，房貸確實很松”，前述上海銀行業高管表示，而根據上海銀監局的最新要求，對于因各種原因導致收入透明度較低、收入波動較大、財產變動較頻繁的借款人，要更嚴格審核其各項支出和還款收入，確保個人住房貸款門檻不降低。
據21世紀經濟報道記者了解，自10月上海銀監局和央行上海總部先后召集銀行開會強調嚴格把關房地產信貸風險以來，部分銀行的確提升了個貸門檻。
“半年內離婚的，我們會很謹慎，很可能會報一個很高的首付比例和利率，意思就是拒絕做這筆貸款。”某華北股份行零售負責人表示。另有某華南股份行人士則表示，已基本停止發放較為大額的個人消費貸款。這類額度達30萬元的個人消費貸款，可能會被用作購房首付款。
上海的限購、限貸政策走在全國前列，十一小長假前后，全國多地房地產限貸政策密集出臺，對為房屋交易降溫、平抑房價的作用可謂立竿見影。
以武漢市為例，8月31日限貸政策（已有一套房或有一套房貸款未還清，再買房首付比例40%；二套以上不予貸款）出臺后，9月樓市日均成交從8月的856套下降至669套。10月2日限貸限購政策（加非武漢戶籍限購兩套，貸款僅限首套）出臺后，10月4日至日，武漢市日均成交270套，其中武昌區連續四天零成交。
房企降杠桿進行中
“只要開發商能拍下地，錢馬上就會貼上去。土地款配資，有股份行能做到利率年化5.5%。”某華北股份行武漢分行人士如是描述當地的土地配資市場。
不過，10月20日，武漢市國土規劃局發布新的土地出讓公告顯示，最高土地拍賣價格不得溢價超100%。“雖然還沒有通知說嚴查土地配資，但在土地價格方面做了一些限制。”前述武漢分行人士說。
整個房地產融資可以分三大環節：第一步是前端拿地融資（包含四證齊全前的配套融資），第二步是房地產開發貸款（土地證抵押融資），第三步是達到預售條件的銷售資金回籠。
前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海這樣的一線城市，占比可能高達70%以上，在武漢這樣的二線城市，也已經占到50%以上。
關鍵就在于，最大頭的土地融資中，開發商可以30%的資金撬動70%的配資，甚至，在還沒成功拍下土地，還只是參與競拍需繳納競拍保證金時，就有資金方為開發商融資。
激進擴張伴隨的是風險累積
據某大行湖北分行人士反映，貸款劣變行業類型已從商貿流通業和傳統制造業向房地產相關產業擴散，尤其是商用房。截至8月末，該行商業房貸款累計劣變超5億元。
值得注意的是，多地監管都已關注到房地產融資相關風險隱患。上海銀監局就向轄內銀行提示，要完善地產授信管理細則和標準，準確計量和管控全口徑房地產授信風險，控制違規資金通過各類變性、變形、借助通道等方式進入土地交易市場。
21世紀經濟報道記者從一位上海銀行業高管處了解到，目前上海市規劃和國土資源管理局已經對開發商競拍土地的資金進行穿透式管理。“拿地的項目公司的錢哪里來的，從哪個公司什么賬戶轉過來，查到不能查下去為止”，該銀行高管表示：“除了資金特別雄厚的大房企、央企、地方國企，一般房企拍地資金都經不起這樣的穿透檢查。”
21世紀經濟報道記者從上海銀行業人士處獲得的數據顯示，1-8月，全國房地產發開投資資金來源中，企業自有資金僅占不到15%。目前監管部門和各地監管正聯合“多管齊下”降房企融資杠桿。
上海在10月成立了聯合小組，對開發商競拍土地款進行穿透核查。10月28日，上交所發布《關于實行房地產、過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房地產企業的公司債募集資金不得用于購置土地。同時，該規定還細化了房企發債的準入門檻。
